나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503828 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 649 남촌3차풍림아파트 301동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "인천남촌초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 21층 건물 내 제8층 제801호로서 (사용승인일:1999-12-01) 외벽:시멘트몰탈위 페인팅 마감 등 창호:샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급수 및 배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 주변 동측,서측,남측,북측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503828 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 649 남촌3차풍림아파트 301동 8층 801호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 21층 건물 내 8층 801호 (사용승인일: 1999년 12월 1일)

* 이용상태: 아파트로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 246,000,000원 (24,600만원)

* 토지 면적: 24.77㎡ (약 7.49평)

* 건물 면적: 59.05㎡ (약 17.86평) (전용면적 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "인천남촌초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량으로 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 편의시설 및 공공시설

* 아파트 단지 내 및 인근에 기본적인 편의시설과 상가 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소가 갖추어져 있습니다.

2.4. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부등본상 소유권 이전 내역이 확인됩니다.

* 과거 근저당, 가압류 등 다수의 권리 설정이 있었으나, 현재 모든 권리는 말소(말소기준권리: 2004년 6월 29일 신한은행 근저당)된 상태로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소된 권리 내역: 신한은행 근저당 (143,000,000원), 주식회사에이치에스자산대부 근저당 (30,000,000원), 중소기업은행 가압류 (7,953,847원), 한화생명보험 가압류 (26,421,688원), 중소기업은행 가압류 (10,223,021원), 신한카드 가압류 (12,839,624원), 주식회사에잇퍼센트 임의경매 (25,736,888원), 엠지캐피탈주식회사 근저당 질권 설정 (30,000,000원).

* 등기부채권 총액: 230,438,180원

3.2. 임차인 현황

* 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상입니다.

* 임대차 관계가 미상인 점은 향후 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

* 말소기준권리는 2004년 6월 29일 접수된 신한은행의 근저당권입니다.

* 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

* 본건은 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 아파트 및 공동주택 밀집 지역입니다.

* 인근에 대로1류(폭 35m~40m)가 있어 교통 및 접근성이 좋습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 (외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세

* 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 아파트 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 11일: 19,500만원 (전용면적 59.484㎡)

* 2026년 6월 4일: 20,000만원 (전용면적 59.484㎡)

* 2026년 6월 3일: 21,050만원 (전용면적 59.052㎡)

* 최근 거래가는 19,500만원에서 21,050만원 사이에 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가는 24,600만원으로, 최근 실거래가 평균(약 20,183만원) 및 최고가(21,050만원) 대비 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 아파트명: 남촌3차풍림아파트

* 준공년도: 1999년 12월 1일 (사용승인일 기준)

* 총 층수: 21층 (본건은 8층)

* 세대수: 735세대 (총 8개동)

5.2. 주차 및 관리

* 총 주차대수: 802대 (세대당 약 1.09대)

* 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있습니다.

* 전기차 충전기(지상 4대, 지하 12대)가 설치되어 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 032-471-7405

5.3. 교육 환경

* 인천남촌초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 물건 관련 리스크

* 본건의 감정가(24,600만원)가 최근 실거래가(최고 21,050만원) 대비 약 3,550만원 높아, 낙찰 후 시세 차익을 확보하기 위한 전략적인 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로, 권리 관계가 깨끗한 물건입니다.

* 초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 유리한 입지입니다.

* 안정적인 주거 환경을 갖춘 아파트 단지 내 물건입니다.

* 대단지 아파트로 관리 및 편의시설 이용이 편리합니다.

8. 종합 의견

본건 인천지방법원 2026타경503828 (1)호 물건은 인천 남동구 남촌동에 위치한 남촌3차풍림아파트 8층 801호로, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 양호한 입지에 소재하고 있습니다. 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수하는 권리가 없어 안정적인 투자가 가능합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 임대 관계 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 최고가 21,050만원을 참고하고, 감정가와의 격차 및 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 215,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 전략적으로 유리할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.