나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503923 [1] 인천광역시 남동구 장수동 783-4 문화마을 103동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 인천지하철2호선 "인천대공원역" 북서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택과 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근 버스정류장 등이 소재하여 제반교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 제103동 5층 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 차호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비와 급배수설비 전기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 8m 내외의 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

장수동 783-4는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 4 주택임차권등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경503923 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 장수동 783-4 문화마을 103동 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 228,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.59㎡ (약 9.25평)

토지지분: 30.589㎡ (약 9.25평)

건물면적: 46.84㎡ (약 14.17평)

건물지분: 46.84㎡ (약 14.17평)

1.3. 건축물 정보

준공년도: 2012년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

건물총층수: 5층 중 5층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 장수동에 소재하며, 인천지하철2호선 "인천대공원역" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 현황

말소기준권리: 2022년 02월 15일 접수된 주식회사페이게이트 근저당권 (을3)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 주식회사페이게이트 근저당권 (을3, 2022-02-15)

* 주택도시보증공사 근저당권 (을8, 2026-05-15, 본건 강제경매 개시결정 기입등기)

* 남동구(인천광역시) 압류 (갑5, 2022-11-07)

* 도봉세무서장 압류 (갑6, 2023-02-01)

3.2. 인수되는 권리

본 물건의 경우, 을구 순위 4번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최미현)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-18

확정일자: 2021-12-03

배당신고일자: 2023-09-13

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (말소 예정)

3.4. 권리분석 요약

현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 장수동 779-17 (휴그린, 2017년 건축, 71.18㎡, 3층): 2026년 3월 14일, 240,000,000원 거래. 평당 약 1115만원.

* 장수동 777-1 (락하우스A동, 2011년 건축, 73.23㎡, 5층): 2026년 3월 8일, 280,000,000원 거래. 평당 약 1264만원.

* 장수동 788-14 (도담빌리지, 2018년 건축, 55.093㎡, 3층): 2026년 3월 5일, 161,280,000원 거래. 평당 약 968만원.

4.2. 건물 규모 대비 시세

본건 물건의 면적은 46.84㎡ (약 14.17평)입니다. 주변 시세를 고려할 때, 가장 작은 면적인 55.093㎡(약 16.66평)의 도담빌리지 시세(약 1억 6128만원)를 기준으로 환산하면, 평당 약 968만원으로 계산 시 약 1억 3700만원 내외로 추정됩니다. 가장 넓은 면적인 73.23㎡(약 22.15평)의 락하우스A동 시세(약 2억 8000만원)를 기준으로 환산하면, 평당 약 1264만원으로 계산 시 약 1억 7900만원 내외로 추정됩니다.

4.3. 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 228,000,000원이며, 이는 평당 약 1609만원에 해당합니다. 최근 거래된 유사 물건들의 시세(평당 약 968만원 ~ 1264만원)와 비교했을 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 공원, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 편의

인천지하철2호선 인천대공원역이 인근에 위치하고 있으며, 버스정류장 또한 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주거 환경

주변이 다세대주택과 공원 등으로 이루어져 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.4. 기본 설비

본 건물은 기본적인 위생, 급배수, 전기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

최근 매매 사례를 바탕으로 분석한 시세 대비 감정가가 다소 높게 형성되어 있어, 입찰 시 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 주거지 제한사항

본건 토지는 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 외국인 토지거래 허가구역 등에 해당하므로, 향후 재건축 또는 토지 이용 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 건으로, 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 인천지하철2호선 인천대공원역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 환경 또한 양호합니다. 다만, 최근 거래된 유사 물건의 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 점은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 취득 가능

* 우수한 입지: 인천지하철2호선 역세권, 공원 등 쾌적한 주거 환경

* HUG 인수 조건 변경: 경매 채권자가 HUG로, 특정 조건 하에 진행

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 228,000,000원이나, 주변 시세 및 유사 물건의 최근 거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 평당 약 1000만원 ~ 1200만원 수준으로 판단됩니다. 본건 면적(약 14.17평)을 기준으로 환산 시 약 1억 4천만원 ~ 1억 7천만원 범위 내에서 시세가 형성될 것으로 보입니다.

하지만 감정가와의 괴리를 고려하고, 입찰 경쟁률 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 180,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 79% 수준이며, 최근 시장 거래가를 반영한 보수적인 가격으로, 추가적인 시세 상승 가능성을 고려한 가격입니다. 입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시장 동향을 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.