나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503897 [1] 인천광역시 서구 검암동 679-5 보떼하우스 103동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서곶지구대" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근에 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위상황은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 제3층 제301호로서,(사용승인일 : 2012.10.11.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로서, 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 각각 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지

인천광역시 서구 검암동 679-5 보떼하우스 103동 3층301호

1.2. 건물 정보

용도: 다세대주택

건물면적: 58.10㎡ (약 17.57평)

건물지분: 58.1㎡

건축사용승인일: 2012년 10월 11일

1.3. 토지 정보

토지면적: 32.23㎡ (약 9.75평)

토지지분: 32.23㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

164,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.6. 경매 구분

부동산강제경매

1.7. 채권자 (경매 신청 채권자)

주택도시보증공사 (HUG) (사건번호: 인천지방법원 2026타경503897 (1))

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서곶지구대" 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

본 건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 또한, 본 건 북측 및 남측으로 각각 8m의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 주변 환경

주거 지역으로 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 검색 결과 특이사항으로 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.

3.1. 사건 개요

인천지방법원 2026타경503897 (1) 사건으로, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 부동산 강제경매 물건입니다.

3.2. 말소기준권리

등기부 등본상 말소기준권리는 2023년 5월 30일 접수된 주식회사세안뱅크의 근저당권 (채권최고액 60,000,000원)입니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 임차인 정보

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 2일

* 확정일자: 2022년 1월 18일

* 배당신고일자: 2024년 4월 17일

3.3. 2. 인수 여부

해당 임차인의 주택임차권등기(을구 순위 12번)는 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 0원입니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 을구 순위 12번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.5. 기타 권리 사항

소유권 관련 변동 내역 및 압류, 가압류 등 다수의 권리 사항이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 검암동의 일반적인 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

4.2. 근린생활시설 현황

부동산 강제경매 정보에 근린생활시설이 소재한다고 기재되어 있으며, 이는 상가 등 기본적인 편의시설 이용이 가능함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택으로, 단지 내 또는 주변에 형성된 주거 환경을 이용할 수 있습니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

인근에 버스정류장이 있어 교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있습니다. 또한, "간재울초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등이 주택용도 취득 시에만 해당되며, 지정 기간이 2026년 8월 25일까지로 만료가 임박했습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 관련 사항은 구체적인 내용 파악이 필요합니다.

6.3. 공동담보

공동담보에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6.4. 기타

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 주택도시보증공사(이선영)가 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

7.

7.1. 물건 종합 평가

인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 법원 감정가는 164,000,000원이며, 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 권리 관계상 인수되는 보증금은 없을 것으로 분석됩니다.

7.2. 장단점 분석

* 장점:

* 인근 버스정류장 및 도로 접근성 양호

* 주변 근린생활시설 및 학교 등 생활 인프라 구축

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (0원)

* 건물 사용승인일이 비교적 최신 (2012년)

* 단점:

* 토지거래허가구역 (만료 임박)

* HUG 인수조건 변경 등 불명확한 사항 존재

* 공동담보 관련 정보 부재

8. 투자 포인트

8.

8.1. 매력 요인

본 물건은 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점에서 비교적 안전하게 접근할 수 있습니다. 또한, 인천 지역의 주거 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 고려 사항

현장 답사를 통해 건물의 실제 상태를 확인하고, HUG 인수조건 변경 및 공동담보에 대한 추가적인 정보 수집이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 시세는 3.3㎡당 약 250만원에서 300만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건물의 전용면적 58.10㎡를 기준으로 환산 시, 약 1억 4,500만원에서 1억 7,400만원 사이의 시세 범위를 예상할 수 있습니다. 법원 감정가 164,000,000원은 이러한 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 164,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려할 때, 권리 관계상 인수 부담이 없고 시세가 감정가와 유사한 수준임을 감안하여, 110% ~ 120% 수준인 약 180,400,000원 ~ 196,800,000원 범위에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 분위기 및 입찰 참여자 수를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.