나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503918 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1087-7 베네스트빌 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영창 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 동인천중학교 서측 인근에 위치하는 베네스트빌 1동 4층 402호로서 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린·편의시설 등이 소재한 바, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(석바위시장역)이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물내 4층 402호로서 외벽: 석배붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약8미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구 환경보전과 032-453-2343)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(2019-06 -26)(문의: 인천광역시동부교육지원청 032-460-6087){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호 구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086){교육환경 보호에 관한 법률}, 절대 보호구역(2019-06-26){교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금:199,500,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

물건 번호: 인천지방법원 2026타경503918 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1087-7 베네스트빌 1동 4층402호

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 토지 및 건물 정보

토지 면적: 38.93㎡ (약 11.78평)

건물 면적: 59.58㎡ (약 18.03평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 199,000,000원 (1억 9천 9백만원)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 동인천중학교 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 단독주택, 공동주택, 각종 근린 및 편의시설 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 석바위시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2023년 2월 23일 접수된 한국자산관리공사의 가압류(갑4) 및 2026년 5월 15일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(갑6)입니다. 이에 따라 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

권리 분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 을구 5번 주택임차권 등기(권리자: 권수아, 말소기준 권리보다 후순위)가 존재하나, 주택도시보증공사(채권자)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (권수아)

보증금: 199,500,000원

전입일자: 2020년 10월 16일

확정일자: 2020년 9월 10일

배당신고일자: 2024년 11월 06일

대항력: 없음

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청하였으며, 동시에 임차인으로 등기되어 있는 복합적인 권리 관계를 가지고 있습니다. 하지만 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수하지 않는 권리에 해당합니다. HUG가 말소 동의 확약서를 제출함으로써, 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 예랑빌라(B동): 2026년 3월 3일, 39.82㎡ (약 12.05평), 4,500만원 (평당 약 373만원)

* 경인빌라(가동): 2026년 3월 11일, 38.25㎡ (약 11.57평), 5,000만원 (평당 약 432만원)

* 신세계빌라: 2026년 3월 3일, 49.82㎡ (약 15.07평), 8,500만원 (평당 약 564만원)

본건 건물 면적은 59.58㎡ (약 18.03평)으로, 제시된 거래 사례 중 가장 큰 면적을 가지고 있습니다. 주변 최고가 시세를 기준으로 환산 시, 평당 약 564만원을 적용하면 약 10,179만원 수준입니다. 감정가 1억 9,900만원은 주변 실거래가 시세와 비교했을 때 상당한 괴리가 있어, 고평가되었을 가능성을 시사합니다.

4.2. 주변 임대 시세 (참고)

제공된 임대 관련 정보는 매매 정보와 동일하게 제공되어 실제 월세 시세를 정확히 파악하기 어렵습니다. 다만, 보증금 기준으로 유사한 면적의 주택은 4,500만원에서 8,500만원 수준을 형성하고 있음을 알 수 있습니다. 정확한 월세 시세는 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

단지 주변으로 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 동인천중학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

5.2. 기타 지역 정보

본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호), 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 토지이용 규제를 받고 있습니다. 일부 기간 동안 외국인 대상 토지거래 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 구체적인 조건의 변경 내용이나 매수인이 부담해야 할 사항은 명확하지 않습니다. 이는 향후 명확한 확인이 필요한 부분입니다.

6.2. 선순위 임차권 (해결 여부 확인)

을구 5번 주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사(채권자)의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정입니다. 그럼에도 불구하고, HUG와 관련된 복잡한 권리 관계는 최종 잔금 납부 및 등기 이전에 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 특수 물건 정보

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 등 복합적인 권리 관계는 물건의 가치를 평가하고 낙찰받는 과정에서 추가적인 확인과 신중한 접근을 요구합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통과 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 보이나, HUG 관련 특이사항 및 임차권 등 복합적인 권리 관계를 철저히 분석하고 접근해야 합니다. 제공된 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 높게 책정되어 있어 낙찰 후 시세차익을 기대하기 위해서는 상당한 가격 조정이 필요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 지하철역 및 버스 정류장이 인접하여 교통이 편리합니다.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

* 주변 실거래 사례 대비 면적이 커, 적정가 낙찰 시 시세 차익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 199,000,000원

최근 주변 매매 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 건물은 약 6,700만원에서 10,200만원 수준으로 거래되었습니다. 감정가(1억 9,900만원)가 시세 대비 매우 높게 책정된 점, 그리고 HUG 관련 복합적인 권리 관계에 대한 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세 최고가(약 10,200만원)를 기준으로, 시장 상황 및 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 120,000,000원

주변에 명백한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.