나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70998 [1] 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 12층 1209호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 '호암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 '망월사역(1호선(경원선))' 등이 소재하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건물 내 제12층 제1209호로서, (사용승인일: 2017.01.17.) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 창호: 새시 등 입니다.

이용상태

현황 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25M 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계 등 미상입니다. ○ 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상물건을 확인하였으니 경매입찰시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70998 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 468-4, 1동 12층 1209호 (르네상스시티)

용도: 아파트

건물/토지 면적:

* 토지 지분: 9.56 ㎡ (약 2.89 평)

* 건물 전용 면적: 15.64 ㎡ (약 4.73 평)

감정가: 77,000,000 원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 호원동 소재 '호암초등학교' 남동측 인근입니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 '망월사역(1호선)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 인접지대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 동측으로 노폭 약 25M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건에는 선순위 임차권이 존재하며, 이는 매각 후 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한OO (한고은)

* 보증금: 75,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2023-01-05

* 확정일자: 2022-12-09

* 배당신고일자: 2025-12-31

* 대항력: 있음

* 권리분석: 상기 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 등기부상 을구 1번 순위 주택임차권(2025.12.31 등기)으로 등재되어 있습니다. 보증금 75,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

* 말소기준권리: 의정부지방법원 강제경매개시결정(2026타경70998)

* 등기부상 채권 총액: 75,000,000 원 (채권자: 한OO)

* 특이사항: 경매 신청 채권자(한OO)와 대항력 있는 임차인(한고은)이 동일인으로 추정됩니다. 이는 임차인이 자신의 보증금 회수를 위한 경매 신청으로 해석될 수 있으며, 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하면 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

1.3. 건물 및 아파트 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 13층 건물 내 제12층 제1209호입니다.

* 사용승인일: 2017년 1월 17일.

* 내외관: 외벽은 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽은 몰탈위 페인트 마감 등, 창호는 새시 등으로 마감되어 있습니다.

* 이용 상태: 현황 아파트로 이용 중입니다.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

* 아파트 단지 정보 (르네상스시티):

* 주소: 경기도 의정부시 호원동 468-4

* 총 세대수: 176 세대

* 총 주차대수: 40 대 (지상 12대, 지하 2대)

* 최고층/최저층: 13층 / 1층

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 주거 지역으로, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 유사 거래 사례:

* 2026년 3월 26일, 11층, 15.64㎡ (약 4.73평) 거래가 60,000,000 원.

* 2026년 3월 18일, 12층, 15.64㎡ (약 4.73평) 거래가 75,000,000 원.

* 2026년 7월 3일, 10층, 15.64㎡ (약 4.73평) 거래가 95,000,000 원.

* 시세 동향: 최근 3건의 매매 사례를 보면, 2026년 3월 6천만 원 수준이었던 시세가 7월에는 9천 5백만 원으로 상승하는 추세를 보이고 있습니다. 이는 최근 부동산 시장 상황 및 해당 물건의 층수, 계약 조건 등에 따라 변동될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 호암초등학교, 호암유치원, 호원고 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 망월사역(1호선) 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 등기부상 을구 1번 순위 주택임차권(한고은, 보증금 75,000,000원)이 존재하며, 배당받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다.

* 임차인 겸 채권자: 본 건 경매 신청 채권자(한OO)와 대항력 있는 임차인(한고은)이 동일인으로 추정되어, 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 것으로 보입니다. 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하므로, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

* 폐문 부재: 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 확인이 불가능하여, 실제 점유 관계 및 내부 상태에 대한 정확한 파악이 어려울 수 있습니다. 이는 경매 입찰 시 참고해야 할 사항입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 제2종일반주거지역, 대로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다수의 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동에 위치한 아파트로, 교육 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 하지만, 최우선적으로 고려해야 할 사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 75,000,000원 인수 여부입니다. 경매 신청 채권자와 임차인이 동일인으로 추정되어, 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이나, 인수되는 보증금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 상승세: 2026년 3월 6천만 원대에서 7월 9천 5백만 원까지 상승한 실거래가 패턴은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 지속적인 주거 수요: 호원동 지역은 주거 환경이 안정적이며, 교육 시설 접근성이 좋아 꾸준한 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 향후 시세 상승 기대: 현재 감정가 대비 인수 보증금을 제외한 실질적인 취득 비용이 결정되므로, 시세 조사 및 권리 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득 시 향후 시세 상승을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 77,000,000 원

* 임차인 보증금 (인수 가능 금액): 75,000,000 원

* 최근 실거래 최고가: 95,000,000 원 (2026년 7월 3일, 10층)

* 최근 실거래 평균가 (3건): 약 76,666,667 원

분석:

본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 75,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 실질적인 취득 비용은 '입찰가' + '인수 보증금'이 됩니다. 최근 최고가 거래(9,500만원)를 기준으로 보았을 때, 이를 상회하는 입찰가는 부담스러울 수 있습니다.

만약 보증금 전액을 배당받지 못할 경우를 가정하여, 최고 실거래가 9,500만원을 기준으로 총 실질 취득 비용을 맞춘다면, 인수 보증금(75,000,000원)을 제외한 예상 입찰가는 1,500만원 ~ 2,000만원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 총 실질 취득 비용은 9,000만원 ~ 9,500만원이 됩니다. 이는 매우 보수적인 접근이며, 권리 관계 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.