나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70946 [1] 경기도 양주시 옥정동 938 양주옥정신도시한신더휴 107동 3층 304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "연푸른초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 28층 중 3층 304호 로서 (건물사용승인일 : 2023.04.19) 외벽 : 석재 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실2, 다용도실, 실외기실, 대피공간, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 난방설비, 엘리베이터설비, 도시가스설비, 지하주차장 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 북서측으로 폭 약 15 미터, 북동측으로 폭 약 12 미터의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70946 (1)

물건 종별: 아파트

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 중복 사건

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 양주시 옥정동 938 양주옥정신도시한신더휴 107동 3층 304호

감정가: 434,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 56.54㎡ (약 17.11평)

건물 면적 (전용 면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 건물 정보

아파트명: 양주옥정신도시한신더휴

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕

건물 사용승인일: 2023년 04월 19일

해당 동 최고층: 29층 (건물 전체 최고층)

해당 층: 3층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "연푸른초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 아파트 단지 북서측으로 폭 약 15미터, 북동측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 물건의 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구)에 속해 있으며, 관련 도로(소로3류, 중로2류, 중로3류)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

본 건의 말소기준 권리는 2023년 08월 08일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

현재 등기부에는 소유권 보존 및 이전 내역과 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 569,918,666원입니다.

본 경매(2026타경70946)는 주식회사마니커의 임의경매 개시 결정(2026-05-13, 채권액 105,835,000원) 및 농업협동조합자산관리회사의 임의경매 개시 결정(2026-06-02)에 따른 것으로 보입니다.

현재 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기사항 열람 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

임대 관계: 미상

*주의사항: 임대관계가 미상으로, 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험은 없어 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 최근 실거래가 동향

최근 실거래가에 따르면, 유사 면적(84.95㎡)의 아파트 매매 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 29일: 425,000,000원 (21층)

* 2026년 7월 14일: 420,000,000원 (14층)

* 2026년 7월 5일: 445,000,000원 (21층)

현재 감정가는 434,000,000원이며, 최근 거래 사례를 볼 때 감정가는 시장가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다. 본 건은 3층으로, 고층 대비 가격이 다소 낮게 형성될 수 있습니다.

4.3. 전월세 시세 동향

최근 전월세 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 6일: 보증금 30,000,000원 (연세 거래 추정)

* 2026년 6월 1일: 보증금 3,000,000원, 월세 1,000,000원

* 2026년 5월 6일: 보증금 2,500,000원, 월세 1,350,000원

신축 아파트임을 감안할 때, 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 주거 환경

본 단지는 아파트, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등의 부대복리시설을 갖추고 있습니다.

급배수 및 위생 설비, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전, 난방 설비, 엘리베이터 설비, 도시가스 설비, 지하 주차장 시설 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 교육 환경

본건 인근에 "연푸른초등학교"가 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 건은 '중복 사건'으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행 중이거나 진행될 가능성이 있음을 의미하며, 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 명백히 인수되는 보증금은 없으나, 혹시 모를 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 현장 방문 시 점유 관계를 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 기타

제공된 정보 및 일반적인 주변 시설 검색 결과, 물건지 인근에 혐오 시설이나 특별히 문제 될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 신축된 양주옥정신도시한신더휴 아파트 107동 3층으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 신축 아파트임에도 불구하고 최근 실거래가 수준이 감정가와 유사하게 형성되어 있어 시세 상승 여력은 제한적일 수 있으나, 꾸준한 수요가 예상되는 신축 단지라는 점에서 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, '중복 사건'이라는 특이사항과 '임대 관계 미상'이라는 부분은 권리 분석 및 현장 조사를 통해 반드시 명확히 파악해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2023년 신축으로 하자 보수 및 유지 관리 부담이 적습니다.

* 우수한 주거 환경: 아파트 단지 내 편의시설 및 신축 단지의 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 편리한 생활 인프라: 초등학교 인접 및 주변 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 안정적인 수요: 신축 아파트로서 꾸준한 매매 및 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가 434,000,000원 대비 최근 실거래가 평균은 약 430,000,000원 수준입니다. 본 물건은 3층으로, 최근 거래된 14층 및 21층 대비 낮은 층입니다. 이러한 점과 '중복 사건'이라는 리스크 요인을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

종합적인 시장 상황 및 본 물건의 특징을 감안하여, 예상 입찰가는 410,000,000원에서 420,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다. (최저 입찰가는 감정가의 70% 수준인 303,800,000원부터 시작하나, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근해야 합니다.)

예상 입찰가: 415,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.