나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71038 [1] 경기도 양주시 옥정동 1046 율정마을13단지 1309동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 '옥정 호수초등학교'남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 옥정지구내로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 대체로 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 26층 건내 제3층 제302호(사용승인일:2014.11.05) 외벽: 석재타일붙임, 몰탈위 페인트마감 등 창호: 하이섀시창호 등임

이용상태

본건은 아파트로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장 등 시설을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 왕복 6차선, 단지 동측으로 왕복 4차선의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

옥정동 1046 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 도시철도(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(지방도379호선 [삼숭회암])<도로법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 의정부지방법원 2026타경71038 (1)

• 소재지: 경기도 양주시 옥정동 1046 율정마을13단지 1309동 3층302호

• 용도: 아파트

• 감정가: 305,000,000원

• 토지면적: 55.17㎡ (약 16.69평)

• 토지지분: 55.1749㎡ (약 16.69평)

• 건물면적: 74.98㎡ (약 22.68평)

• 전용면적 (추정): 74.98㎡ (약 22.68평)

• 분양면적 (추정): 84.99㎡ (약 25.71평) - 제공된 JSON 데이터 기반

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부요약 기준)

1.1. 입지조건

• 위치: 경기도 양주시 옥정동, '옥정호수초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

• 주위환경: 본건은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 옥정지구 내에 자리하고 있어 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

• 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 무난한 편입니다.

• 도로상태: 단지 서측으로는 왕복 6차선, 동측으로는 왕복 4차선의 도로에 접하고 있어 차량 소통이 원활합니다.

• 토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 도시철도, 소로1류, 중로1류 등에 저촉되거나 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 도로구역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한을 받고 있습니다. 상세 규제 내용은 관할 부서 문의가 필요합니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 2020년 10월 26일 농업협동조합자산관리회사가 설정한 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

• 등기부 현황:

* 소유권 보존: 한국토지주택공사 (2014-12-26)

* 소유권 이전: 배꽃다비 (2020-10-26)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2020-10-26, 212,400,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 오케이에프앤아이대부주식회사 (2022-06-02, 153,400,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 농업협동조합자산관리회사 (2026-05-18, 197,338,979원) - 본 경매 사건

• 총 채권액 합계: 말소기준권리 외 채권 등을 포함한 총 채권액은 365,800,000원입니다.

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 물건명세서 참고사항에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

• 임차인 현황:

* 임대관계: 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않으나, 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 잔금 납부 전 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

• 단지 배후: 본건이 속한 율정마을13단지는 양주시 옥정지구 내 대규모 아파트 단지로서, 주변에 근린생활시설 및 교육시설이 밀집해 있어 주거 기능 중심의 상권이 형성되어 있습니다.

• 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월부터 7월까지 동일 단지 내 84.99㎡(약 25.71평) 면적의 아파트가 3억 750만원에서 3억 3,000만원 사이에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 3억 500만원과 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

• 상권 활성화: 옥정지구는 계획적인 택지개발지구로서 지속적인 인구 유입과 상권 발달이 예상되어 향후 주거지로서의 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

• 단지 정보: 양주 율정마을 13단지는 2014년 11월 5일 사용승인을 받은 아파트로, 총 10개 동에 963세대가 거주하고 있습니다. 건물은 최고 27층, 최저 1층으로 이루어져 있습니다.

• 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

• 주차: 아파트 단지 내에는 총 91대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (지상 12대, 지하 20대). 다만, 건축물표제부 요약의 총괄표제부에는 총 주차대수 1,314대(지하 기계식 1,219대, 옥외 기계식 95대)로 기재되어 있어, 실제 주차 가능 대수에 대한 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 채무 관계: 본건과 관련된 총 채권액이 3억 6,580만원으로 감정가 3억 500만원보다 높습니다. 이는 채권자들의 우선순위에 따라 경매 진행에 영향을 줄 수 있으나, 말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

• 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수 등에 대한 면밀한 사전 조사 및 확인이 필요합니다. 하지만 인수되는 임차보증금이 없는 점은 긍정적인 부분입니다.

• 지역 관련 규제: 본건 토지에는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 도시철도, 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 도로구역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다수의 도시계획 및 법률적 규제가 중첩되어 있어, 향후 건축이나 토지 이용에 있어 제한 사항이 있을 수 있습니다. 자세한 내용은 관련 부서에 문의하여 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 옥정동에 위치한 율정마을13단지 아파트로, 2014년 사용승인을 받은 비교적 신축 아파트입니다. 인근에 옥정호수초등학교가 있고, 각종 편의시설 및 상업시설 접근성이 우수하여 실거주 목적 또는 투자를 고려하기에 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가와 유사한 수준에서 낙찰될 가능성이 있으며, 권리관계가 명확하고 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 분석이 비교적 깔끔한 물건입니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 점유자 확인 및 명도 과정에서의 변수를 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양주 옥정지구 내 신축급 아파트: 2014년 준공된 아파트로, 옥정지구 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 입지 및 생활 인프라: 학교, 상업시설, 교통망 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 높은 주거 만족도를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 임차보증금이 없어 명도가 용이합니다.

* 시세 반영: 감정가가 최근 실거래가와 유사하거나 다소 낮은 수준이어서, 합리적인 가격으로 입찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 305,000,000원

* 최근 매매 사례 (84.99㎡ 기준):

* 2026년 6월 2일, 22층: 324,000,000원

* 2026년 7월 25일, 23층: 330,000,000원

* 2026년 7월 12일, 8층: 307,500,000원

* 본건은 3층에 위치해 있으며, 이는 중간층으로 간주될 수 있습니다. 최근 8층 매물이 3억 750만원에 거래된 점을 고려할 때, 3층의 가치는 유사하거나 소폭 낮을 수 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없고 권리관계가 명확하다는 점을 감안하여, 감정가의 105%에서 110% 수준 또는 최근 실거래가 하단 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 315,000,000원 ~ 330,000,000원

* 최종 입찰가는 본건의 정확한 현황(내부 상태, 수리 필요 여부, 실제 점유 관계 등)과 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.