나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70865 [1] 경기도 포천시 선단동 655-4 파밀리아 103동 3층 302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택단지 및 일반주택, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내, 3층 302호로서 (사용승인일 : 2023. 01. 04) 외 벽 : 벽돌치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.(탐문조사) 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

상,하수도시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약12미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 건물의 도로명주소는 귀 제시목록상 경기도 동두천시 삼육사로 2136-27로 등재되어 있으나, 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상에는 경기도 포천시 삼육사로 2136-27로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70865 (1)

소재지: 경기도 포천시 선단동 655-4 파밀리아 103동 3층 302호 (도로명주소: 경기도 포천시 삼육사로 2136-27)

용도: 도시형생활주택

감정가: 390,000,000원

건축물 정보:

사용승인일: 2023년 1월 4일

층수: 4층 건물 내 3층

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

1.2. 면적 정보

토지 면적: 74.88㎡ (약 22.65평)

건물 면적 (전용 면적): 73.14㎡ (약 22.13평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택단지, 일반주택, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 경기수산업협동조합 근저당권 (접수일자 2024.06.12)

본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다. (을1 근저당권, 갑5 가압류, 갑6 임의경매 모두 말소 예정으로 표기되어 있습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부 채권 총액: 348,966,631원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 권리관계나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건이 속한 '파밀리아 103동'과 동일 단지 내의 최근 거래 정보는 제공되지 않았습니다.

주변 지역(선단동)의 유사 공동주택(다세대/빌라)의 최근 거래 사례(월드S클래스, 선단빌리지, 선단쉐르빌 등)를 분석한 결과, 전용면적 약 60~70㎡ 기준으로 2026년 7월 실거래가는 12,000만원에서 13,300만원 사이로 형성되어 있습니다.

이 기간의 거래된 평당가는 약 55.6만원에서 69.7만원 수준입니다.

본건의 감정가는 390,000,000원으로, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점이나 평가 기준이 현재 시점과 다를 수 있음을 시사하며, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

4.2. 주변 시설

본건 주변으로는 공동주택단지, 일반주택, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 환경 외 다양한 시설이 분포하고 있습니다.

주변 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설이나 현저한 유해시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"선단동행정복지센터"가 북서측 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 분포하고 있을 것으로 예상되나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 기타

본건은 2023년 1월 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 깨끗한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 권리 인수 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 임차인 관련

임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 법규 및 제한

본건은 군사기지 및 군사시설 보호법상 비행안전제4구역(지원)으로 지정되어 있어 건축 또는 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 성장관리권역, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

6.4. 기타

경매 제시목록상 도로명주소가 '경기도 동두천시 삼육사로 2136-27'로 기재된 부분이 있으나, 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상에는 '경기도 포천시 삼육사로 2136-27'로 정확히 기재되어 있습니다. 이로 인한 혼동의 가능성은 낮으나, 잔금 납부 등 관련 절차 진행 시 정확한 주소를 최종 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급 도시형생활주택으로 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있으며, 권리상 인수할 부담이 없는 물건입니다. 하지만 감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 높아, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다. 임대차 관계 미상인 점은 명도 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물로 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

모든 권리가 말소되어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

주변 시세 대비 높은 감정가로 인해, 향후 시세 차익보다는 시세에 맞는 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 주택이 12,000만원에서 13,300만원 사이에 거래되고 있습니다.

감정가는 39,000만원으로 시세 대비 높은 편이며, 최근 실거래가와 상당한 차이가 있습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점을 고려하면, 실제 명도 비용 등을 감안하더라도 감정가의 40~50% 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 주변 시세를 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정한다면 15,000만원 ~ 20,000만원 사이를 제안합니다. (이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.