나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70243 [1] 경기도 양주시 옥정동 950-4 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 상업나지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 5층 중 1층 109호 로서 (건물 사용승인일 : 2019.03.20) 외벽 : 석재 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

근린생활시설(현 공실)로 이용 중임.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접토지와 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35 미터, 남측으로 폭 약 25 미터, 서측으로 폭 약 15 미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70243 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 계산새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 옥정동 950-4, 1층 109호 (신주소: 경기도 양주시 옥정로7길 9-19)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 03월 20일

특이사항: 유동화물건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 503,000,000원

토지면적: 19.73㎡ (약 5.97평)

건물면적: 36.48㎡ (약 11.03평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 상업용 나지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 25미터, 서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 주변 시설

본건이 위치한 양주 옥정지구는 대규모 택지개발지구로서, 인근에 옥정고등학교를 비롯한 다수의 학교 시설이 있습니다. 또한, 옥정호수공원 등 녹지 공간이 풍부하며, 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 잘 조성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 높은 지역입니다. 현재까지 주변에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 물건의 말소기준권리는 2019년 04월 25일 접수된 우리은행 근저당권(채권금액 405,600,000원)입니다. 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.2. 등기부 현황

소유권 보존 등기일은 2019년 03월 25일이며, 이후 소유권 이전(매매) 및 근저당권, 강제경매 개시결정 등기 등이 등재되어 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리인 계산새마을금고의 강제경매(2026타경70243)로 인해 본 경매가 진행 중입니다. 총 등기부채권액은 405,600,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대관계는 미상으로 파악됩니다. 이에 따라 임차인으로 인한 별도의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 현황

본 물건은 제2종 근린생활시설로 이용 가능한 상가이며, 현재는 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특성

인근에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 잠재적인 배후 수요가 풍부합니다. 또한, 옥정고등학교 등 교육시설이 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다. 양주 옥정지구는 택지개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 발달 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

건물에는 급배수, 상하수도, 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

인근에 옥정호수공원과 같은 녹지 공간이 있으며, 주거 단지 내 상업시설 및 마트 등이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 옥정고등학교 외 다수의 교육 시설이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

본 물건은 '유동화물건'으로 분류되어 있습니다. 유동화 물건은 자산유동화법에 따라 자산유동화전문회사가 자산을 양수하거나 담보로 하여 발행하는 증권으로, 일반적인 경매 물건보다 권리관계나 자금 흐름이 복잡할 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 말소기준권리보다 후순위 권리가 경매를 신청하였으므로, 권리 인수 측면에서의 큰 위험은 없어 보입니다.

6.2. 법적/규제적 제약

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구)에 해당하며, 소로3류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 기타 위험 요소

본 물건은 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 다만, 이는 임차인 확보를 통해 극복 가능한 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신흥 주거지인 양주 옥정지구에 위치한 근린상가로, 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)입니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 교육 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 양호하며, 교통 접근성 또한 무난합니다. 현재는 공실 상태이지만, 상권 발전 가능성이 높은 지역이라는 점에서 향후 임대 수익 창출을 기대해 볼 수 있습니다. 유동화 물건이라는 특수성이 있으나, 권리 분석상 인수할 위험한 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 택지개발지구 내 위치하여 장기적인 성장 잠재력이 높음.

* 주변 아파트 단지 및 학교 등 풍부한 배후 수요.

* 신축 상가 건물로 관리 및 유지보수에 유리.

* 현 공실 상태로, 임차인 확보 시 즉시 수익 창출 가능.

* 양주 옥정지구 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 예상 입찰가는 물건의 감정가(503,000,000원)를 기준으로, 해당 물건의 현 공실 상태, 지역 내 상권 분석, 향후 임대 수익률 전망, 본인의 자금 계획 및 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80% ~ 120% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 경우가 많으나, 본 물건의 정확한 적정 입찰가는 개별적인 심층 분석을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.