나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50538 [1] 서울특별시 은평구 신사동 287-11 파크빌 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 '덕산중학교' 남동측 인근에 위치한 부동산으로,주위환경은 빌라, 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주택지대로, 인근에 상신초, 덕산중, 서울시립서북병원, 봉산도시자연공원 등 교육시설, 병원, 공원 등이 소재하고 인근 ‘갈현로’ 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

본건 인근에 마을버스 정류장이, ‘갈현로’변으로 버스정류장이, 남동측 근거리에 지하철6호선 ‘응암역’이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕 6층 다세대주택(도시형생활주택.단지형다세대) 내 제6층 제602호로, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지붙임 마감, 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

본건 동측, 북측으로 세로(가)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신사동 287-11: 도시지역, 제2종일반주거지역(조건부기지역으로 도시정비과 확인 요함), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50538 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 287-11 파크빌 6층602호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

토지면적: 16.25㎡ (약 4.91평)

건물면적: 26.48㎡ (약 8.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 211,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: (별도 명시된 내용 없음)

특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.5. 건축물 현황 (파크빌)

건축구조: 철근콘크리트구조

건축년도: 2016년 사용승인 (건축물대장 기준)

층수: 지하 0층, 지상 6층 중 6층 602호

주요 용도: 공동주택 (다세대주택/도시형생활주택)

설비내역: 위생 및 급배수, 난방, 소방, 승강기, 주차시설 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 '덕산중학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 빌라, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다. 인근에 상신초등학교, 덕산중학교 등 교육시설과 서울시립서북병원, 봉산도시자연공원 등이 있어 생활 환경이 양호합니다. 또한 '갈현로' 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 다양한 생활편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 마을버스 정류장이 위치하고 있으며, '갈현로'변으로는 일반 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측 근거리에는 지하철 6호선 '응암역'이 있어 시내 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 건의 말소기준권리는 2022년 7월 26일 접수된 윤인중 귀하의 가압류(대전지방법원 2022카단10140)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

말소기준권리 이하의 권리인 을구 1번 주택임차권(서도영, 보증금 218,000,000원)을 포함한 대부분의 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

신청채권자인 주택도시보증공사는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (서 )

보증금: 218,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-13

확정일자: 2022-04-18

배당신고일자: 2024-05-30

대항력: 없음

비고: HUG 채권자로서 강제경매 개시 신청

* 임차인: 이문규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-19

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (지상권 개요만 있으나, 관련 내용 없음)

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 인근 '갈현로'를 따라 형성된 상업시설을 이용할 수 있습니다. 학교, 병원, 공원 등 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거지로서의 기본적인 상권을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 상신초, 덕산중, 서울시립서북병원, 봉산도시자연공원, 다양한 식당, 카페, 마트 등

* 교통: 마을버스, 시내버스, 지하철 6호선 응암역 인접

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 또한, (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 해당 기간 내에 매수하는 경우, 매수인의 자격 및 이용 목적에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다. (단, 경매 절차 및 매수인의 국적/자격에 따라 다를 수 있으므로, 최종 확인 필요)

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 상태: 내부 구조도 참조가 필요하나, 실제 내부 상태나 수리 여부에 대한 정보는 본 보고서에 포함되지 않았습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, '조건부기지역으로 도시정비과 확인 요함'이라는 문구가 있어 용도지역 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지입니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 관련 인수 보증금도 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 여부 및 관련 법규, 그리고 HUG 인수조건 변경 내용에 대한 정확한 파악이 중요합니다. 감정가는 2억 1천 1백만원이며, 소형 주거 공간으로서의 가치를 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 인한 안전한 명도 가능성.

* 우수한 입지: 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 용이한 주거 지역.

* HUG 관련 절차: HUG가 채권자로서 경매를 진행하고, 명도 관련 확약서를 제출하여 절차가 명료화됨.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 투자용으로 적합.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 211,000,000원입니다. 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월에 58.71㎡ 면적의 다세대주택이 211,000,000원에 거래된 사례(JSON 2)가 있습니다. 또한 43.53㎡ 면적의 다세대주택이 200,000,000원에 거래된 사례(JSON 3)가 있습니다. 본 건은 26.48㎡로 면적이 작지만, 감정가 수준에서 경쟁이 있을 수 있습니다. 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등의 변수를 고려하여, 경쟁 상황 및 추가 확인 사항을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 수준인 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

(참고: 본 분석은 제공된 정보를 바탕으로 하였으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법적 검토가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.