나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4877 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(화곡역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건 내 제6층 제603호로서, (사용승인일: 2021-11-15) 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.(후첨, 내부구조도참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약5미터 내외의 도로, 동측으로 노폭 약3미터 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2026타경4877 (1) 사건에 대한 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4877 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제6층 제603호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 293,000,000원

* 토지면적: 16.70㎡ (약 5.05평)

* 건물면적: 26.39㎡ (약 8.00평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 건물명: 에이엔타워

* 주용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 사용승인일: 2021년 11월 15일

* 총 층수: 6층

* 본건 위치: 6층 603호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 화곡역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 거리 및 운행 상태를 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로상태

본건의 남측으로는 노폭 약 5미터 내외의 도로가 접해 있으며, 동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

압류 (양천구, 2026년 2월 2일)

* 등기사항 요약

본건 건물 등기부등본상 소유권보존(2021.11.19) 후 소유권 이전(2022.01.18)이 있었습니다. 이후 압류(2026.02.02) 및 강제경매 개시결정(2026.05.07, 채권자: 주택도시보증공사)이 등기되었습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 345,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 14일

* 확정일자: 2021년 11월 26일

* 배당신고일자: 2023년 12월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 등기부상 주택임차권(김덕윤, 345,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 주요 권리관계 특이사항

본건은 HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건으로 인해 매각이 진행됩니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용이 명시되어 있습니다. 임차인은 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 매수인이 인수할 임대차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수되는 임차보증금 총액: 0원

4. 상권분석

* 본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 7월 화곡동 366-36번지 소재 "더원"(2019년 건축, 전용면적 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 10,810,710원/㎡ 수준입니다.

* 본건(전용면적 26.39㎡)에 위 시세를 적용할 경우, 약 285,288,953원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 이는 본건의 감정가(293,000,000원)와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

"신월초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

* 교통

지하철 화곡역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인접해 있어 시내외 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (외국인 등, 아파트 등 대상) 관련 법규 확인이 필요합니다.

* HUG 관련 조건

HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건에 따른 임차권 등기 말소 및 보증금 반환청구권 포기 조건이 매각에 포함되어 있습니다. 조건의 이행 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설

현재 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추가적인 외부 검색 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG의 특별매각조건에 따라 매수인이 인수할 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 공항 관련 보호구역 지정 및 토지거래허가구역 지정 등 토지이용계획 상의 일부 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준을 보이고 있어, 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 강서구 화곡동 일대의 꾸준한 주거 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없고, 특별매각조건으로 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 화곡역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 293,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적대의 거래 사례를 바탕으로 추정한 시장 가치는 약 285,288,953원 수준입니다.

* 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

* 유찰 가능성, 향후 경쟁률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

* 적극적 예상 입찰가: 290,000,000원 ~ 305,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.