나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5174 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-32 엔에스타운 제9층 제903호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화원중학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "화곡역" 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제9층 제903호로서, (사용승인일: 2019.07.22) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 6필지 일단의 장방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 40미터, 동측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5174 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 368-32 엔에스타운 제9층 제903호

신주소: 서울특별시 강서구 가로공원로 208 (화곡동)

용도: 근린상가 (현황: 다세대주택 이용중)

건물명: 엔에스타운

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이* (이규형) [cite: prompt]

1.2. 건물 및 토지 정보

건축구조: 철근콘크리트구조

건축년도: 사용승인일 2019년 07월 22일

층수: 지하 1층, 지상 10층 건물 중 제9층 제903호 [cite: 4, prompt]

건물 용도: 본 건물은 업무시설로 준공되었으나, 용도 외 근린생활시설, 공동주택 등으로 복합 사용이 가능한 것으로 보입니다.

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 278,000,000원

토지면적: 11.45㎡ (약 3.46평)

건물면적: 28.43㎡ (약 8.60평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화원중학교’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: prompt].

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 특성을 보입니다.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: prompt].

2.2. 교통상황

차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용 편의도는 보통입니다 [cite: prompt].

인근에 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2022년 06월 02일자 의정부세무서장의 압류 (갑3) [cite: prompt].

본건에는 소유권보존, 소유권이전 등기 외에 선순위 주택임차권(을3)이 존재합니다.

강제경매 신청 채권자는 임차인 이규형으로 확인됩니다 [cite: prompt].

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이규형 (이 )

* 보증금: 278,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 09월 30일

* 확정일자: 2019년 08월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 본 건에 대한 강제경매 신청 채권자이기도 하며, 보증금액이 감정평가액 및 경매 신청 채권액과 일치하는 특이사항이 있습니다 [cite: prompt].

3.3. 인수되는 권리

본건에는 대항력 있는 선순위 주택임차권(을3)이 존재하며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

따라서, 임차인 이규형의 보증금 278,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다 [cite: prompt].

물건명세서 상에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다 [cite: prompt].

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상업시설

본건의 용도는 근린상가로 분류되어 있으나, 실제로는 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 건물 사용에 있어 검토가 필요한 부분입니다.

화곡역 인근 지역은 주거 밀집 지역과 더불어 다양한 근린생활시설이 발달한 상업 지구를 형성하고 있습니다.

특히, 음식점, 숙박시설 등 유동인구가 많은 업종이 발달한 지역으로 파악됩니다.

따라서, 본건의 상가 용도를 활용할 경우 주변 상권의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

화곡역을 중심으로 대형 마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다양한 프랜차이즈 및 로컬 맛집이 밀집해 있어 풍부한 식음료 문화를 누릴 수 있습니다.

이 지역은 서울 서부의 주요 거점으로, 쇼핑 및 문화 시설 접근성이 좋은 편입니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 '화원중학교'가 위치하고 있으며, 지역 내 다양한 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다 [cite: prompt].

주거 밀집 지역 특성상 교육 환경은 안정적인 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 용도 불일치: 본건의 등기부상 용도는 근린상가이나, 현황은 다세대주택으로 이용중으로 나타나, 건축물대장 등 공부와의 차이, 불법 건축물 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 인수 부담: 선순위 임차인의 보증금 278,000,000원이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 전 반드시 명확한 권리 분석 및 명도 계획이 필요합니다.

* 채권자 겸 임차인: 경매 신청 채권자가 임차인 본인이며, 임차보증금과 경매채권액이 일치하는 특수한 상황으로, 권리관계 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 임대 미상: 기타 참고사항에 '임대미상'으로 기재되어 있어, 현재 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다 [cite: prompt].

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 신축급 집합건물로, 기본적인 입지 및 교통 환경은 양호합니다.

다만, 건물 용도(근린상가 vs. 다세대주택 이용)의 불일치, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 등 명확히 확인하고 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

특히, 임차인이자 경매 신청 채권자인 이규형 씨의 보증금 278,000,000원과 감정가가 일치하는 점은 주목할 필요가 있습니다. 이는 임차인이 보증금 회수를 목적으로 경매를 신청했을 가능성이 높으며, 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않는 경우 매수인이 부담해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 활용 가치: 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등 복합 용도가 가능한 건물로, 향후 용도 변경 등을 통해 활용 가치를 높일 수 있습니다. (단, 관련 법규 검토 필수)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 278,000,000원이며, 인수되는 임차보증금이 278,000,000원입니다.

경매 신청 채권자가 임차인 본인이고, 채권액과 임차보증금, 감정가가 모두 일치하는 점을 감안할 때, 낙찰 시 보증금 전액을 회수하려는 의도가 강하다고 볼 수 있습니다.

따라서, 만약 경매에서 보증금 전액이 변제될 경우, 실질적인 인수 부담은 없을 수 있으나, 법적으로는 인수되는 권리이므로 낙찰가는 감정가 수준에서 형성될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가는 감정가인 278,000,000원을 기준으로, 권리 분석 및 명도 가능성을 신중히 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다. 본건의 경우, 명확한 권리 분석 및 인수 보증금 지급 방안 마련이 선행되어야 하므로, 보수적으로 감정가 수준 또는 약간 하향한 금액을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.