나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5140 [1] 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제16층 제1603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오류동역(지하철 1호선)' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에는 차량 통행이 빈번한 '경인로', 오류동역(지하철 1호선), 노선버스정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 17층 건물 내 제16층 제1603호로서, - 외 벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등. - 창 호 : 새시 창호 마감 등.

이용상태

현황 '도시형생활주택'등으로 이용 중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 기계식 주차장설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 '도시형생활주택, 오피스텔 및 근린생활시설'부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경5140 (1)

2.2. 소재지

서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제16층 제1603호

2.3. 용도

도시형생활주택

2.4. 감정가

8,300만원

2.5. 면적

토지면적: 3.18㎡ (약 0.96평)

토지지분: 3.179㎡ (약 0.96평)

건물면적: 14.06㎡ (약 4.25평) (전용면적)

건물지분: 14.064㎡ (약 4.25평)

2.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.7. 경매구분

부동산강제경매

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오류동역(지하철 1호선)' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 '경인로', 오류동역(지하철 1호선), 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

3.3. 주변 시설

주변에 오류동역, 경인로, 버스정류장 등이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 현재까지 파악된 바로는 본건 주변에 심각한 혐오시설 등은 발견되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

2024년 1월 19일 구로구(서울특별시)의 압류 (갑6)

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 특별매각조건에 따른 임차권 승계 여부 확인 필요)

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 9,170만원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-10

확정일자: 2021-10-12

배당신고일자: 2024-03-22

대항력: 없음

비고: 본 건은 서울보증보험 주식회사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. (특별매각조건 1번 참조)

4.4. 등기부현황 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리(갑6, 2024.01.19 압류)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 말소기준권리 및 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 주택임차권(을3)은 말소기준권리보다 늦게 접수되었으며, 권리분석상 대항력이 없고 특별매각조건에 따라 말소 예정입니다. 강제경매(갑7) 또한 말소기준권리보다 늦게 접수되었으며, 본 경매를 통해 말소될 예정입니다.

4.5. 인수 보증금 합계

0원 (특별매각조건으로 인해 임차인의 채권 포기가 예정되어 있음)

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건 인근은 오류동역을 중심으로 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 배후 수요는 보통 수준입니다.

5.2. 상권 특성

소형 주거 시설(도시형생활주택, 오피스텔)과 상업 시설이 복합된 형태를 띠고 있어, 지역 주민 및 유동 인구를 대상으로 한 업종이 발달할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

오류동역(지하철 1호선) 이용이 편리하며, 인근 경인로를 통한 버스 이용도 용이합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

6.2. 교육시설

본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 교육적 환경 보전을 위한 법적 제한이 있을 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 특별매각조건

본 건은 서울보증보험 주식회사가 매수인에게 대항력을 포기하는 특별매각조건이 있습니다. 이는 임차인의 채권 포기를 전제로 하므로, 매수인은 보증금 관련 추가 부담은 없을 것으로 예상되나, 계약 조건의 완벽한 이행 여부 및 관련 서류를 면밀히 확인해야 합니다.

7.2. 토지이용계획상 제한

본 건 소재지는 도시지역, 일반상업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(다수) 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다. 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 추가 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

7.3. 건물 노후도

건축물대장상 사용승인일이 2014년 5월 14일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 다만, 15년 이상 경과 시점부터는 정기적인 유지보수 및 시설 점검이 중요해지므로, 현장 확인을 통해 건물 상태를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 오류동에 위치한 현대썬앤빌구로 내 도시형생활주택으로, 오류동역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리분석상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보이며, 임차인 관련 특별매각조건으로 인해 보증금 관련 추가적인 문제가 발생할 가능성은 낮습니다. 건물 자체는 비교적 신축 연차에 해당합니다. 다수의 토지이용계획상 제한사항은 향후 활용에 있어 주의가 필요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 역세권 소형 주거 상품

오류동역(지하철 1호선) 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 14.06㎡(약 4.25평)의 소형 면적은 1인 가구 실수요 및 소액 투자용으로 선호될 수 있습니다.

9.2. 권리관계 명확성

특별매각조건으로 인해 임차인 관련 부담이 해소될 것으로 예상되어, 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

감정가: 8,300만원 (14.06㎡ 기준, 약 590만원/㎡)

주변 실거래가 정보 분석:

* 2026년 7월 13일, 오류동 동부그린(연립) 49.22㎡ (전용): 35,000만원 (약 711만원/㎡)

* 2026년 7월 3일, 오류동 경진주택(다세대) 57.9㎡ (전용): 21,000만원 (약 362만원/㎡)

* 2026년 7월 4일, 오류동 엘지베스트빌(다세대) 74.43㎡ (전용): 25,000만원 (약 336만원/㎡)

상기 실거래가 정보는 본건(도시형생활주택, 14.06㎡)과 면적, 건물 유형(연립, 다세대 vs 도시형생활주택)에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 부동산 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가는 해당 지역 소형 주거 상품 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 오류동역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 14.06㎡의 소형 면적은 1인 가구 실수요 및 투자용으로 선호될 수 있습니다. 권리관계가 명확하고 특별매각조건으로 인한 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 현재 시점에서의 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가는 달라질 수 있으나, 감정가 수준에서 적극적인 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 8,500만원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.