나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5141 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제1층 제103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 구로세관 서측 인근에 위치하며 주변은 지식산업센터, 아파트형공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건으로서, (사용승인일: 2021.09.09) 외벽: 강화유리 및 석재붙임마감 등 내벽: 벽지 및 내부 인테리어 마감 등 창호: 페어글래스창호 등임.

이용상태

본건 기호 가~다는 근린생활시설(공실)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소방설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 산업시설 및 지원시설 건물 1개동의 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5141 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제1층 제103호

용도: 근린상가

감정가: 475,000,000원

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84 평)

토지 지분: 9.39㎡ (약 2.84 평)

건물면적: 36.96㎡ (약 11.18 평)

건물 지분: 36.96㎡ (약 11.18 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제삼십팔차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 토지 별도등기 있음

주의사항: 토지 별도등기 있음

2.2. 건물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건물

사용승인일: 2021년 09월 09일

현재 이용 상태: 근린생활시설 (공실)

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소방설비, 주차설비 등 구비

2.3. 토지 현황

토지 형상 및 이용 상태: 세장형의 평지로 산업시설 및 지원시설 건물 1개동의 건부지

인접 도로 상태: 남서측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로에 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태: 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 등 다수 포함.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 구로세관 서측 인근에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 아파트형공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, G밸리(구로·가산디지털단지)의 주요 산업단지 내에 속해 있습니다.

3.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

가산디지털단지역(1, 7호선) 및 독산역(1호선) 접근성이 양호한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

소유권 보존: 에스지씨이테크건설주식회사 (2021-09-24)

소유권 이전: 안진경 (2022-12-15, 매매)

말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2022-12-15, 1,734,000,000원)

기타 권리: 여러 압류 및 근저당권이 등기되었으나, 모두 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다.

경매개시결정: 유아이제삼십팔차유동화전문 근저당부 임의경매 (2026-05-13, 1,520,733,358원)

4.2. 임차인 현황

해당 물건에는 총 3명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없습니다.

* 임차인: 골드박스24주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2025-01-10

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2023-04-25

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2023-01-19

* 확정일자: 2024-05-13

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 정보 없음

4.3. 인수되는 권리

총 보증금 인수액: 0원

본 경매는 모든 권리가 매각으로 소멸되는 것을 원칙으로 합니다.

단, '토지 별도등기'와 관련하여 대지권의 목적인 토지에 설정된 구분지상권 설정 등기(2021.08.19. 접수)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 금천구 가산동 일대는 G밸리(구로·가산디지털단지)로, 다수의 지식산업센터와 아파트형공장이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 직장인 및 상주 인구를 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

5.2. 건물 내 상권

건축물대장상 '산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설)'로 등재되어 있으며, 본건(제1층 제103호)은 근린생활시설로 분류됩니다.

현재 공실 상태로, 임대 및 운영 전략에 따라 활성화 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 편의시설

해당 건물은 입주 기업을 위한 편의시설(주차, 엘리베이터, 소방설비 등)을 갖추고 있습니다.

6.2. 주변 환경

G밸리는 과거 공업단지에서 첨단 산업단지로 변화하며 젊은 인구 유입과 함께 편의 시설 및 녹지 공간 확충이 진행되고 있습니다.

최근 '가든밸리 프로젝트' 등을 통해 산단 내 녹지 공간이 확대되는 추세입니다.

주변에 대규모 산업단지가 형성되어 있어 관련 종사자들의 수요가 꾸준합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 별도등기 (구분지상권)

가장 중요한 리스크는 토지 별도등기 사항으로, '구분지상권 설정 등기'가 매각으로 소멸되지 않고 인수된다는 점입니다.

이 구분지상권의 설정 목적, 범위, 존속기간, 그리고 그로 인해 발생할 수 있는 건물 이용의 제한이나 추가적인 권리 행사 가능성에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다. (2021.08.19. 접수)

7.2. 공실 상태

현재 본건은 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다.

공실 장기화 시 공실 리스크를 부담해야 합니다.

7.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 약 23억 9천 4백만원에 달하여 감정가(4억 7천 5백만원)보다 훨씬 높습니다.

이는 경쟁 입찰 시 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성을 시사하기도 하지만, 채권자들의 적극적인 권리 행사나 관련 절차 진행에 따른 변수가 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 가산디지털단지 내에 위치한 신축(2021년 준공) 근린생활시설입니다.

G밸리라는 지리적 이점과 풍부한 잠재 배후 수요를 바탕으로 향후 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

그러나, 매각으로 소멸되지 않는 '구분지상권'이라는 중대한 권리가 토지에 설정되어 있어, 해당 권리가 본건 건물의 이용이나 향후 가치에 미칠 영향을 반드시 확인해야 합니다.

현재 공실 상태이므로, 권리 분석과 더불어 시장 상황 및 회복 전략을 종합적으로 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 위치적 이점: IT 및 첨단 산업의 중심지인 G밸리에 위치하여 꾸준한 임대 수요 기대.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신식 시설 보유.

* 가격 경쟁력: 높은 채권 총액으로 인해 감정가 이하 낙찰 가능성 존재.

* 지속적인 도시 개발: G밸리 내 녹지 공간 조성 등 환경 개선 프로젝트 진행 중.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 475,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

하지만, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 존재는 본 물건의 가치 평가에 매우 큰 영향을 미칩니다.

구분지상권의 정확한 내용(기간, 범위, 행사 조건 등)을 알 수 없어 명확한 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

따라서, 최소한의 인수 보증금(0원)을 고려하더라도, 구분지상권으로 인한 잠재적 위험 비용, 공실 리스크 해소 비용, 향후 재활성화 비용 등을 충분히 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

권리관계 확정 및 전문가 상담 후, 감정가의 60~70% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (예: 약 2억 8천 5백만원 ~ 3억 3천 2백 5십만원)

최종 입찰가는 법률 전문가와의 심층 상담을 통해 구분지상권의 구체적인 내용을 파악한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.