나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5085 [1] 서울특별시 양천구 신월동 112-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월1동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

장방형 토지로서 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 교육환경보호구역 (강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 평스래브위 기와지붕 2층 주택으로서, 외벽 : 벽돌쌓기마감 등. 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임. 1층 : 대장상 용도 및 현황 주택으로 2개호가 소재함. (현관문 외부표기 : 201, 202) 2층 : 대장상 용도 및 현황 주택으로 1개호가 소재함. (현관문 외부표기 : 301) 지층: 대장상 용도는 대피소이나 현황 주거용으로 관찰되며 4개호가 소재함. (현관문 외부표기 : 101, 102, 103, 104)

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건 건물 지층의 대장상 용도는 대피소이나 현황 주거용으로 관찰되는 바 경매 진행시 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5085 (1)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 112-8

용도: 단독주택

감정가: 737,086,880 원

토지 면적: 128.50㎡ (약 38.87평)

건물 면적: 191.52㎡ (약 57.93평)

건물 제시외 면적: 40.20㎡ (약 12.16평)

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, "신월1동주민센터" 남동측 인근에 위치함.

주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로에 접해 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 수평표면구역, 진입표면구역 (공항시설법)

* 교육환경보호구역 (강서양천교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77~257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 토지 등기부 요약

* 말소기준권리: 2026년 5월 12일자 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (채권자: 최현철).

* 이전의 소유권 이전 및 매매 이력이 다수 확인됨.

3.1. 2. 건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 2026년 5월 12일자 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (채권자: 최현철).

* 이전의 소유권 보존 및 이전 이력이 확인됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-05

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 낙찰 후 인수 여부 및 관련 사항에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 임차인: 이

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-04-09

* 대항력: 있음

* 비고: 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 보증금 4천만원과 함께 대항력이 있어 낙찰 시 인수 가능성을 고려해야 함.

* 임차인: 전

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2013-06-20

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있어 특이하며, 대항력 보유 사실 및 계약 조건에 대한 구체적인 추가 확인이 필수적임.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리(2026.05.12. 강제경매)보다 후순위인 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

다만, 대항력 있는 임차인들이 존재하므로, 이들의 보증금 및 임차권은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음. (제시된 '인수 보증금 합계'는 0원이나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 별도 확인 및 주의가 요구됨.)

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 연립 및 다세대 주택이며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있음.

* 신월동 460-5번지 (연립, 55.27㎡): 2026년 5월, 210,000,000원 (약 379.9만원/㎡)

* 신월동 523-26번지 (다세대, 52.41㎡): 2026년 5월, 302,000,000원 (약 576.2만원/㎡)

* 신월동 9-3번지 (다세대, 55.56㎡): 2026년 5월, 329,000,000원 (약 592.1만원/㎡)

본건 단독주택의 감정가 737,086,880원 (191.52㎡ 기준 약 384.9만원/㎡)은, 비교적 오래된 연립 주택 시세와 유사하거나, 신축 다세대 주택 시세보다는 낮은 수준임. 이는 단독주택으로서의 가치, 대지 지분, 건물 노후도 등을 종합적으로 반영한 것으로 보임.

4.2. 주택 유형별 거래 동향

신월동 지역에서는 신축 다세대 주택의 거래가 활발하며, 신축성 및 면적에 따라 높은 가격대를 형성하는 경향을 보임. 본건은 단독주택으로서, 건축 연도 및 용도 측면에서 다세대 주택과는 차별화된 가치를 가짐.

5. 생활정보

2.

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 신월1동 주민센터가 위치하며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 다만, 대규모 상업 시설과의 접근성은 보통 수준임.

5.2. 교육 시설

주변 지역이 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 적용 여부에 대한 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 법적 리스크

* 공유물분할을 위한 경매이므로, 공유자 간의 이해관계 및 소유권 분할 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인 3명(김 , 이 , 전 )이 존재함. 이들의 보증금 인수, 계약 조건, 퇴거 협상 등이 낙찰 후 해결해야 할 주요 과제임. 특히 보증금 0원 임차인들의 대항력 존부 및 권리 행사에 대한 철저한 확인이 필수적임.

6.2. 건물 관련 리스크

* 건물 지층의 건축물대장상 용도는 '대피소'이나, 현황은 '주거용'으로 사용 중인 것으로 관찰됨. 이는 건축물대장과의 불일치로, 향후 건물 이용 및 관리에 제약이 될 수 있으며, 관련 행정 제재 또는 불법 건축물 문제가 발생할 가능성이 있음.

6.3. 토지 이용 제한

* 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 다수의 토지거래계약 허가구역 지정 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여, 향후 토지 활용 및 건축 행위에 제약이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

2.

7.1. 물건 종합 평가

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 공유물분할 경매 물건임. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 다수의 토지 이용 제한, 대항력 있는 임차인 다수 존재, 건물 용도 불일치 등의 복합적인 권리 및 행정적 리스크를 내포하고 있음. 감정가는 737,086,880원으로, 주변 신축 다세대 주택 시세 대비 낮으나 단독주택으로서의 가치를 반영한 것으로 보임. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건임.

8. 투자 포인트

2.

8.1. 강점

* 서울시 양천구 내 단독주택으로, 토지 지분 보유 및 활용 가능성.

* 일괄 매각 대상이므로 토지와 건물을 모두 취득하여 활용 가능.

8.2. 기회

* 권리 분석 및 임차인과의 협상 성공 시, 예상보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력.

* 장기적으로 지역 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 기대 (단, 토지 이용 제한 사항 확인 필수).

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 시세 기반 추정

본건의 감정가는 737,086,880원임. 제공된 주변 시세 정보는 주로 다세대/연립 주택으로, 본건 단독주택과의 직접적인 비교에는 한계가 있음.

9.2. 감정가 대비 고려사항

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 보증금 0원 임차인의 권리 관계는 철저한 추가 확인이 필요함. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되었으나, 이는 낙찰 후 실제 부담과는 다를 수 있음.

* 건물 지층의 용도 불일치, 다수의 토지 이용 제한 등 복합적인 리스크를 고려할 때, 감정가 수준에서 신중하게 접근하거나, 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필요함.

* 추정 입찰가: 650,000,000원 ~ 730,000,000원 범위

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