나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5037 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동4가 117-5 지울빌딩 제7층 제703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동4가 소재 "영등포소방서" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 "5호선 영등포시장역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사,평지붕)지붕 지하1층/지상9층 (사용승인일:2017.09.18) 내 제7층 제703호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "다세대주택"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서,"공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔)" 의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울남부교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트 (건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

건축물현황도상 본건(703호) 위치와 현황 위치가 서로 상이하여, 본건은 건축물현황도상 위치(703호, 전유면적 16.94㎡, 현황 호별표기는 704호임)를 기준으로 감정평가하였으며, 건축물현황도상 704호(전유면적 15.65㎡, 현황 호별표기는 703호임)의 감정평가액을 구분건물 감정평가명세표 비고란에 병기하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5037 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동4가 117-5 지울빌딩 제7층 제703호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사,평지붕) 지하1층/지상9층 (2017.09.18 사용승인)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 175,000,000원

토지면적: 6.61㎡ (약 2.00평)

토지지분: 6.611599999999999㎡ (약 2.00평)

건물면적: 16.94㎡ (약 5.12평)

건물지분: 16.94㎡ (약 5.12평)

1.4. 특이사항

경매물건의 경우, 공부와의 차이가 존재합니다. 본건(703호)의 실제 위치가 건축물현황도 상의 위치와 상이하며, 감정평가는 건축물현황도상 703호(전유면적 16.94㎡)를 기준으로 하였습니다. 건축물현황도상 704호(전유면적 15.65㎡)의 감정평가액은 명세표 비고란에 병기되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동4가에 위치하며, "영등포소방서" 북서측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 "영등포시장역" 및 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건이 속한 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, "공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔)" 등의 용도로 이용되고 있습니다. 북측으로는 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (을5, 2024.02.22 접수)

매각으로 소멸되는 권리:

* 주택도시보증공사 가압류 (을5)

* 조성빈 강제경매 (을7)

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리:

* 을1: 주택임차권 (권리자: 조성빈, 권리금액: 135,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조

보증금: 135,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2023-03-16

확정일자: 2023-02-27

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 135,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합

본 건의 말소기준권리는 2024년 2월 22일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 등기부상 을구 1번으로 등기된 조성빈 씨의 주택임차권(2023년 2월 27일 확정일자, 2023년 3월 16일 전입)은 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다. 따라서, 상기 임차인의 보증금 135,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 영등포 시장역 인근의 역세권에 위치한 주거 및 상업 혼재 지역에 자리하고 있습니다. 오피스텔과 다세대주택이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 5호선 영등포시장역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 식당, 마트 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 조성빈 씨의 보증금 135,000,000원입니다. 이 금액 전액이 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 하므로, 실제 인수 금액 발생 가능성에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

6.2. 공부와의 현황 차이

건축물현황도 상의 호수와 실제 점유 호수가 상이하여, 실제 사용 및 관리 시 공부와 일치하지 않는 부분이 있을 수 있습니다. 이는 추후 재산권 행사나 매각 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본 건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등 다양한 토지이용계획 및 규제를 받습니다. 특히 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등은 개발 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

임차인 조성빈 씨를 제외한 다른 임대차 관계는 현재 확인되지 않았습니다. 향후 명도 과정이나 공실 발생 시 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 비교적 신축(2017년 사용승인) 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 하지만, 보증금 135,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 해당 금액의 인수 가능성은 이 물건의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소입니다. 또한, 공부상 호수와 실제 호수의 차이도 반드시 현장 확인 시 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

5호선 영등포시장역 인근으로 교통이 편리하여 실거주 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

8.2. 신축 건물

2017년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 설비와 구조를 갖추고 있습니다.

8.3. 잠재적 가치

향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.4. (주의) 임차인 인수 금액 고려 시

임차인의 보증금 인수 가능성을 고려한 전략적 입찰을 통해 시세 대비 낮은 총 매입가 달성 가능성을 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 17.64㎡~20.52㎡)의 거래가는 120,000,000원에서 130,000,000원 수준입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 2,093만원 ~ 2,247만원/평 수준입니다.

본건의 전유면적은 16.94㎡(약 5.12평)이므로, 현재 시세를 기준으로 환산하면 약 110,000,000원 ~ 125,000,000원 정도의 가치로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 산정 및 고려사항

본건의 감정가는 175,000,000원이지만, 최근 시세는 약 110,000,000원 ~ 125,000,000원으로 추정됩니다.

가장 중요한 점은 대항력 있는 선순위 임차인 조성빈 씨의 보증금 135,000,000원입니다. 임차인의 확정일자(2023.02.27)가 말소기준권리(가압류, 2024.02.22)보다 선순위에 있으므로, 임차인은 배당에서 우선적으로 변제받을 권리가 있습니다.

만약 경매 낙찰가(B)가 135,000,000원보다 낮을 경우, 임차인은 낙찰가 전액을 배당받지 못하며, 받지 못한 금액(135,000,000원 - 배당받은 금액)은 매수인이 인수해야 합니다. 이 경우, 매수인이 부담하는 총액은 낙찰가 + 미배당 보증금으로, 정확히 135,000,000원이 됩니다.

현재 시세(약 110~125백만원)보다 높은 135,000,000원을 총액으로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰가는 임차인이 보증금 전액을 경매 절차를 통해 배당받을 수 있다고 가정했을 때, 시장 가격을 기준으로 결정해야 합니다. 만약 임차인이 전액 배당받지 못할 경우, 입찰가와 관계없이 총 부담액은 135,000,000원이 되므로, 시세 대비 높은 금액을 부담하게 될 수 있습니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

중요 고지: 상기 예상 입찰가는 임차인 조성빈 씨가 경매 배당 절차를 통해 보증금 135,000,000원을 전액 변제받는다는 가정 하에 산정되었습니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인은 보증금의 미변제 금액을 추가로 인수해야 하므로, 실제 총 매입가는 예상 입찰가보다 높아질 수 있으며, 시세 대비 손실이 발생할 위험이 매우 높습니다. 입찰 전 반드시 임차인의 배당 예상액을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.