나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100953 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 893-12 마에스트로캠퍼스타운 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며 '봉천역' 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선:서울대입구역 및 봉천역)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 제6층 제601호로서 (사용승인일 : 2012.10.19) 외벽 : 금속패널 마감 등. 내벽 : -, 창호 : 알루미늄시스템 창호(추정) 등임.

이용상태

도시형생활주택-원룸형으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람. (※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성하였음.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 남부순환로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 봉천동 893-12, 893-13, 893-14, 894-15 : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(봉천지역중심 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 2) 봉천동 893-16, 893-17 : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(봉천지역중심 지구단위계획구역) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

경매물건 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100953 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 893-12 마에스트로캠퍼스타운 6층601호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 148,000,000원

토지면적: 6.16㎡ (약 1.86평)

토지지분: 6.16㎡ (약 1.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.15㎡ (약 3.98평)

건물지분: 13.15㎡ (약 3.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 정

특이사항: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 별도 기재사항 없음

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 지하철 2호선 봉천역 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 서울대입구역 및 봉천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경

본건이 소재한 봉천동 지역은 주거 지역으로서 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 봉천역이 있어 지하철 이용이 편리하며, 남부순환로에 인접하여 차량 이동성도 우수합니다.

1.3. 권리분석

본건은 서울중앙지방법원에서 진행하는 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2026년 5월 11일 접수된 강제경매 개시결정 등기입니다.

* 임차인 현황 및 인수 권리

등기부등본 상 을구 3번으로 2024년 12월 2일 접수된 주택임차권(채권액 160,000,000원)이 확인됩니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

해당 임차인(정수민)은 2022년 7월 29일 전입 신고하였으며, 2022년 7월 4일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

임대차보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-29

* 확정일자: 2022-07-04

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 160,000,000원 (배당받지 못한 금액)

* 집합건물 등기부 요약

등기부상 주요 권리 변동 사항은 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2012-11-16)

* 갑3: 소유권 이전 (매매) (2022-05-20)

* 을3: 주택임차권 (정수민, 160,000,000원) - 인수 (2024-12-02)

* 갑4: 강제경매 (정수민, 160,000,000원) - 말소 기준 권리 (2026-05-11)

등기부채권 총액: 160,000,000원 (을구 3번 임차권 기준)

1.4. 상권분석

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기(2022년 준공)의 다세대주택(성진리치빌6차)이 2026년 7월 3일 39.75㎡(전용면적 추정) 기준으로 54,000,000원에 거래되었습니다.

다른 다세대주택(비쥬타운B, 2016년 준공, 26.98㎡)은 2026년 7월 1일 28,300,000원에 거래된 사례가 있습니다.

다만, 본건의 감정가는 148,000,000원으로, 최근 공개된 시세 정보와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 도시형생활주택-원룸형의 희소성, 개별 물건의 상태, 또는 감정가 산정 시점과 현재 시장 상황의 차이 등 여러 요인에 의해 발생할 수 있습니다.

주변 지역은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼합된 상권으로, 기본적인 상업 시설 이용은 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2호선 봉천역 및 서울대입구역 이용 가능, 다수의 노선버스 운행. 남부순환로 인접.

* 편의시설: 주변에 상업시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: (정보 없음, 추가 확인 필요)

* 의료시설: (정보 없음, 추가 확인 필요)

* 공공시설: (정보 없음, 추가 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임대차보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 실질적인 매수 비용 증가로 이어질 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 제공된 주변 시세 정보와 비교했을 때 본건의 감정가(148,000,000원)가 높게 책정된 것으로 보입니다. 입찰 시 현재 시장 가치와 인수되는 보증금을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 건물 노후도: 2012년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획: 지역지구별 지정사항(준주거지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약 허가구역 등)이 다수 존재하므로, 건축 및 개발 관련 규제를 사전에 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동 소재 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 하지만, 160,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 제공된 주변 시세 정보가 감정가보다 현저히 낮게 나타나고 있어, 인수되는 보증금을 고려하면 실질적인 투자 가치 산정에 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 지하철 2호선 봉천역과 서울대입구역을 이용할 수 있으며, 남부순환로에 인접하여 교통이 편리합니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구 및 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 다수의 권리 말소: 말소기준권리보다 후순위인 다수의 권리가 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 148,000,000원을 기준으로, 본건의 시장 가치를 평가합니다. 다만, 예상 입찰가는 인수 보증금 160,000,000원을 제외하고 산정하는 원칙에 따릅니다.

현재 제시된 주변 시세 정보(예: 39.75㎡, 54,000,000원 거래 사례)와 감정가(148,000,000원) 간의 큰 차이를 고려할 때, 본건의 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 심층적인 시세 조사 및 현장 조사가 필수적입니다.

인수되는 임차보증금 160,000,000원을 고려할 때, 낙찰받는 금액과 인수되는 보증금을 합한 총 실투자액이 향후 예상되는 매도가격 또는 활용가치를 초과하지 않도록 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 현재 시점에서 정확한 시장 가치 산정이 어려운 상황이나, 감정가를 참고하여 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

투자자는 본건의 총 실투자액(예상 입찰가 + 인수되는 임차보증금 160,000,000원)이 어느 정도가 되는지, 그리고 그 총액으로 향후 시세 상승 또는 임대 수익을 통해 투자금을 회수할 수 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며 '봉천역' 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선:서울대입구역 및 봉천역)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

서울중앙지방법원의 강제경매개시결정(2026타경100953) 등기부채권 총액: 160000000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 160,000,000원, 전입일자 2022.07.29. 확정일자 2022.07.04.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)

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감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

토지이용계획 및 제한상태: 1) 봉천동 893-12, 893-13, 893-14, 894-15 : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(봉천지역중심 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 2) 봉천동 893-16, 893-17 : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(봉천지역중심 지구단위계획구역) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.