나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4973 [12] 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대
주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2007. 02. 13. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 근린생활시설 건물 중
지1층 비101호 외 13개호로서,

외벽: 화강석 붙임 등
내벽: 시멘트 몰탈위 본타일 마감 등
창호: 플래스틱새시 및 스테인리스새시 창호 등임.

이용상태

- 지1층: 사무실 용도 등

- 1층: 점포(육가공실)

- 2층: 기호 7건물은 노래연습장, 기호 8건물은 힐링센터

- 3층: 기호 10, 11건물은 골프연습장, 기호 12, 13건물은 댄스 신동 아카데미, 14건물은 사무실로 이
용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 부정형토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 중로에 접하며 북측 및 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별
도확인요[광주초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은
교육청에 별도 확인요[성모유치원]<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계

일부는 임대 중인 것으로 조사되었으나 자세한 것은 미상임.

- 기타

본건 건물이 소재하는 토지는 의뢰목록상 "경기도 광주시 경안동 84-21" 외 5필지(83-2, 83-38,
94-1, 95-10, 95-16)이나 5필지는 2021. 04. 30. 84-21에 합병되어 말소되었음.

물건 비고

1. 본건 건물은 댄스신동아카데미로 이용중임. 대지권 미등기이며 건물만 매각함. 최저매각가격은 건물만의 가격임.
2. 본건 건물 소재 토지는 '광주시 경안동 83-21외 5필지(83-2,83-38,94-1,95-10,95-16)'였으나, 2021.04.30. 83-21에 합병되어 현재는 '경안동 83-21(대 3,486㎡)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경4973 (12)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 3층 304호

용도: 근린상가

건물면적: 149.50㎡ (약 45.22평)

토지면적: (건물이 소재한 총 필지 합산 면적) 3,486.00㎡ (약 1,054.54평)

토지지분: 0㎡ (본건은 건물만 매각 대상이며, 토지 지분은 매각되지 않습니다.)

감정가: 223,870,000원

매각대상: 건물만 매각 (표시된 '토지/건물일괄매각'은 내부 정보와 상충되며, '건물만 매각'을 우선하여 판단함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 대중교통인 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물은 남동측으로 중로, 북측 및 북동측으로 소로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등에 해당합니다.

특히, 광주초등학교와 성모유치원 인근에 위치하여 학교환경위생정화구역(상대보호구역)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 물건은 다음과 같은 권리들을 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑구 순위 19번 가처분 (2019.10.17. 등기): 대지소유권에 기한 지상건물철거청구권 가처분 설정 등기로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다. 이는 건물 철거 등 토지 사용에 대한 법적 제약 가능성을 내포합니다.

* 갑구 순위 25번 가등기 (2023.03.30. 등기): 소유권이전청구권 가등기로, 매매예약 완결 시 매수인이 본건 건물의 소유권을 상실하게 될 위험이 매우 높습니다. 이 권리 역시 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리인 갑구 순위 26번 가압류(2023.06.28. 금 186,100,000원) 및 이에 따른 강제경매(갑구 순위 29번) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정 (댄스신동아카데미)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,100,000원

* 대항력: 없음 (2024.09.06. 배당신고일자 기준)

* 인수 보증금: 0원 (임차인에게 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본 건은 2007년 2월 13일 사용 승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 규모의 근린생활시설 건물입니다.

3층 304호는 건물 전체 35개 호실 중 하나이며, 본 건이 속한 3층에는 골프연습장, 댄스 신동 아카데미, 사무실 등이 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

4.2. 지역 상권

본건이 위치한 지역은 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권이 활발한 편이며, 주변 편의시설 이용도 양호합니다. 본 건은 댄스 학원으로 이용 중인 것으로 파악되어, 지역 내 특정 수요를 충족하는 업종으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 위치한 신원플러스타운 건물 내에는 승강기, 지하주차장 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

인근에 광주초등학교가 있고, 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 건물만 매각

본 건은 건물만 매각 대상이며, 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 건물 소유주가 해당 토지를 적법하게 사용할 수 있는 권리가 명확하지 않음을 의미합니다. 건물 소유만으로는 토지 사용이 보장되지 않을 수 있으며, 별도의 토지 사용권 확보가 필수적입니다.

6.2. 인수되는 가처분 및 가등기의 중대한 위험

* 갑구 순위 19번 가처분: '대지소유권에 기한 지상건물철거청구권'을 매수인이 인수하므로, 건물 철거 소송 등 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 있습니다.

* 갑구 순위 25번 가등기: '소유권이전청구권 가등기'를 매수인이 인수하며, 이 가등기가 완결될 경우 본 건 건물의 소유권을 완전히 상실할 수 있습니다. 이는 투자의 전면 무효를 의미하는 매우 치명적인 리스크입니다.

6.3. 최저매각가격의 해석

최저매각가격은 건물만의 가치로 평가되었으며, 토지에 대한 권리나 인수되는 권리에 대한 위험은 반영되지 않았습니다. 따라서, 건물 가격 외에 토지 사용권 확보 및 위험 해소에 추가적인 비용과 노력이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 경안동에 위치한 신원플러스타운 내 근린상가 건물로, 감정가는 2억 2,387만원, 건물 면적은 149.50㎡(약 45.22평)입니다.

그러나 본건은 치명적인 권리 문제를 안고 있습니다. 건물만 매각되고 대지권은 미등기 상태이며, 특히 매수인이 인수해야 하는 '철거청구권 가처분'과 '소유권이전청구권 가등기'는 본건 투자를 사실상 불가능하게 만드는 중대한 위험 요소입니다. 가등기 권리자가 이를 실행할 경우, 매수인은 투자금 전액을 잃을 뿐만 아니라 건물 소유권 자체를 상실하게 됩니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 이러한 심각한 권리 관계 때문에 본건은 투자가치가 극히 제한적이거나 사실상 없다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

현재 본건의 권리 관계는 매우 복잡하고 위험하므로, 명확한 투자 포인트를 제시하기 어렵습니다.

만약 인수되는 가등기 및 가처분이 모두 말소되거나, 토지 사용에 대한 안전하고 확실한 권리를 확보할 수 있다는 전제가 충족되지 않는 한, 투자 가치를 논하기 어렵습니다.

이러한 조건이 해결되지 않는다면, 본건은 투자 대상으로서 부적합합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 인수 보증금은 0원입니다.

그러나, 소유권 상실의 위험이 있는 가등기와 건물 철거 가능성을 내포한 가처분을 인수해야 하는 상황으로 인해, 현재 시점에서는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 매우 어렵습니다.

이러한 중대한 권리상의 위험이 해소되지 않는다면, 입찰 참여 자체를 신중하게 재고하거나 강력히 유보할 것을 권고합니다. 만약 최저매각가격(건물만의 가치)으로 입찰을 고려한다 하더라도, 향후 토지 사용권 확보 및 권리 말소에 따른 추가적인 막대한 비용과 법적 위험을 충분히 감안해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.