나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4973 [11] 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대
주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2007. 02. 13. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 근린생활시설 건물 중
지1층 비101호 외 13개호로서,

외벽: 화강석 붙임 등
내벽: 시멘트 몰탈위 본타일 마감 등
창호: 플래스틱새시 및 스테인리스새시 창호 등임.

이용상태

- 지1층: 사무실 용도 등

- 1층: 점포(육가공실)

- 2층: 기호 7건물은 노래연습장, 기호 8건물은 힐링센터

- 3층: 기호 10, 11건물은 골프연습장, 기호 12, 13건물은 댄스 신동 아카데미, 14건물은 사무실로 이
용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 부정형토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 중로에 접하며 북측 및 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별
도확인요[광주초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은
교육청에 별도 확인요[성모유치원]<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계

일부는 임대 중인 것으로 조사되었으나 자세한 것은 미상임.

- 기타

본건 건물이 소재하는 토지는 의뢰목록상 "경기도 광주시 경안동 84-21" 외 5필지(83-2, 83-38,
94-1, 95-10, 95-16)이나 5필지는 2021. 04. 30. 84-21에 합병되어 말소되었음.

물건 비고

1. 본건 건물은 골프장으로 이용중임. 대지권 미등기이며 건물만 매각함. 최저매각가격은 건물만의 가격임.
2. 본건 건물 소재 토지는 '광주시 경안동 83-21외 5필지(83-2,83-38,94-1,95-10,95-16)'였으나, 2021.04.30. 83-21에 합병되어 현재는 '경안동 83-21(대 3,486㎡)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경4973 (11)

소재지: 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 3층 303호

건물명: 신원플러스타운

용도: 근린상가 (건축물현황: 제1종근린생활시설)

감정가: 189,710,000원

토지면적: 3,486.00㎡ (약 1,054.59평) - 건물 대지 면적

토지 지분: 없음 (토지 매각 제외)

건물면적: 126.55㎡ (약 38.28평)

건물 지분: 126.55㎡

매각대상: 건물만 매각 (토지 별도)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

주요 특이사항: 선순위 가등기, 선순위 가처분 인수, 대지권 미등기, 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 가격.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치.

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 대중교통(노선버스정류장)이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로: 남동측으로 중로, 북측 및 북동측으로 소로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023.06.28.자 주식회사벤피트의 가압류 (갑26)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 2019.10.17.자 대지소유권에 기한 지상건물철거청구권 가처분 (갑19) - 매수인이 인수합니다.

* 2023.03.30.자 소유권이전청구권가등기 (갑25) - 매수인이 인수합니다. 본 매매예약이 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실하게 됩니다.

* 말소되는 권리: 위 말소기준권리 외 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정 (골프연습장)

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-04-05

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

* 건물 이용 현황:

* 본건(3층 303호)은 현재 골프연습장으로 이용 중입니다.

* 건물 전체적으로는 지하 1층 사무실, 1층 점포(육가공실), 2층 노래연습장 및 힐링센터, 3층에 골프연습장, 댄스 신동 아카데미, 사무실 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

* 주변 상권: 단독주택, 다세대주택 등 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상적인 소비 및 서비스 업종에 대한 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

* 건축물대장상 용도: 본 건물 전체는 제1종 근린생활시설로 되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "광주초등학교" 북측 인근에 위치합니다. (관련 법규에 따른 학교환경위생정화구역 여부 확인 필요)

* 편의시설: 주변 근린생활시설들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 있어 시내 및 시외 이동이 용이합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 상 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 최악의 리스크: 소유권이전청구권가등기(갑25) 인수. 본 가등기가 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실하게 됩니다. 이는 본 건 경매에서 가장 치명적인 위험 요소입니다.

* 대지권 미등기 및 건물만 매각: 건물은 매각되나 대지에 대한 권리(소유권, 구분소유자의 대지사용권 등)가 명확히 등기되지 않았습니다. 건물 사용을 위한 토지 사용권 확보가 필수적이며, 이에 대한 별도 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물만 매각으로 인한 토지 사용 문제: 토지와 건물의 소유 관계가 분리될 경우, 향후 건물 철거, 재건축, 리모델링 등 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 선순위 가처분 인수: 대지 소유권에 기한 철거청구권 가처분이 매수인이 인수해야 하므로, 향후 건물 철거의 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 이용 현황: 현재 골프장으로 이용 중이나, 향후 업종 변경 시 관련 법규 및 시설 기준 충족 여부 확인 필요.

* 최저매각가격의 한계: 최저매각가격이 건물만의 가치를 반영한 것이므로, 토지 가치를 별도로 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 신원플러스타운 내 근린상가(골프연습장)로, 건물만 매각되는 물건입니다. 경매 물건으로서의 매력보다는 인수해야 할 권리들의 위험성이 매우 높은 것이 특징입니다. 특히 2023.03.30. 접수된 소유권이전청구권가등기가 완결될 경우 소유권을 잃을 수 있다는 점, 그리고 대지권 미등기 상태에서 건물만 매각되어 토지 사용권 확보 문제가 발생할 수 있다는 점은 투자에 앞서 반드시 심도 있게 검토해야 할 부분입니다. 현재 건물은 골프장으로 이용 중이며, 입지 자체는 준수하나, 법적 리스크가 매우 커 일반적인 투자 관점에서는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주시 경안동 지역: 지역 개발 및 인구 유입으로 인한 상권의 성장 가능성이 있습니다.

* 현재 영업 중인 상가: 시설 투자가 되어 있는 골프연습장으로, 권리 문제가 해결된다면 즉시 영업 재개 또는 업종 전환이 가능합니다.

* 비교적 최신 건물: 2007년 사용승인으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 선순위 가등기 및 가처분, 대지권 미등기 등 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 특히 소유권이전청구권가등기의 인수 여부는 본 물건의 가치를 결정짓는 가장 중요한 요소입니다. 만약 해당 가등기가 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실하게 되므로, 실질적인 투자 가치는 매우 낮아질 수 있습니다.

또한, 대지권 미등기 건물만 매각되는 상황에서 토지 사용 권리를 확보하기 위한 추가 비용이나 위험을 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 복합적인 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(189,710,000원)를 기준으로 평가하기 어렵습니다. 잠재적 위험을 반영한 매우 보수적인 접근이 필요하며, 해당 가등기의 처리 방안(말소 조건, 완결 가능성 및 비용 등)을 명확히 파악한 후, 토지 사용권 확보 비용까지 모두 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.