나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4973 [8] 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대
주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2007. 02. 13. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 근린생활시설 건물 중
지1층 비101호 외 13개호로서,

외벽: 화강석 붙임 등
내벽: 시멘트 몰탈위 본타일 마감 등
창호: 플래스틱새시 및 스테인리스새시 창호 등임.

이용상태

- 지1층: 사무실 용도 등

- 1층: 점포(육가공실)

- 2층: 기호 7건물은 노래연습장, 기호 8건물은 힐링센터

- 3층: 기호 10, 11건물은 골프연습장, 기호 12, 13건물은 댄스 신동 아카데미, 14건물은 사무실로 이
용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 부정형토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 중로에 접하며 북측 및 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별
도확인요[광주초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은
교육청에 별도 확인요[성모유치원]<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계

일부는 임대 중인 것으로 조사되었으나 자세한 것은 미상임.

- 기타

본건 건물이 소재하는 토지는 의뢰목록상 "경기도 광주시 경안동 84-21" 외 5필지(83-2, 83-38,
94-1, 95-10, 95-16)이나 5필지는 2021. 04. 30. 84-21에 합병되어 말소되었음.

물건 비고

1. 본건 건물은 노래방으로 이용중임. 대지권 미등기이며 건물만 매각함. 최저매각가격은 건물만의 가격임.
2. 본건 건물 소재 토지는 '광주시 경안동 83-21외 5필지(83-2,83-38,94-1,95-10,95-16)'였으나, 2021.04.30. 83-21에 합병되어 현재는 '경안동 83-21(대 3,486㎡)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2024타경4973 (8)

* 소재지: 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 2층 207호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 490,240,000원

* 토지 면적: 3,486.00㎡ (약 1,055.13평)

* 건물 면적: 280.51㎡ (약 84.92평)

* 매각 대상: 건물만 매각 (토지 별도)

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치.

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 대중교통(노선버스 정류장) 이용이 가능하여 대중교통 사정은 보통임.

* 인접 도로 상태: 남동측으로 중로(폭 12m-15m), 북측 및 북동측으로 소로(폭 8m미만)에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역이며, 소로 및 중로에 접함. 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주초교, 성모유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 토지 이용 규제가 적용됨.

3. 권리분석

* 인수되는 권리:

* 본건은 선순위 가등기 및 가처분을 인수함.

* 등기부상 2019년 10월 17일 접수된 갑구 순위 20번 대지소유권에 기한 지상건물철거청구권 가처분 등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 함.

* 등기부상 2023년 3월 30일 접수된 갑구 순위 25번 소유권이전청구권가등기(매매예약)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 수 있는 중대한 위험이 존재함.

* 말소기준권리: 2023년 6월 28일 접수된 주식회사 벤피트의 가압류(갑구 순위 26번).

* 임차인 현황:

* 임차인: 석재현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 2월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 권리상 인수되는 부분은 없음.

4. 상권분석

* 건물 개요: 2007년 2월 13일 사용 승인된 철근콘크리트조 평스라브 지붕, 지하 2층, 지상 4층 규모의 집합건물인 신원플러스타운 내 제207호임. 건물의 주 용도는 제1종 및 제2종 근린생활시설임.

* 현재 이용 상태: 본건 2층 207호는 노래연습장으로 이용 중임. (집합건축물대장 상 2층 207호). 건물 내 다른 호실들은 사무실, 점포(육가공실), 힐링센터, 골프연습장, 댄스 학원 등으로 이용되고 있음.

* 입지 특성: 광주초등학교 북측 인근 상가 밀집 지역에 위치하여 지역 상권 내에서 업종에 따른 영업 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 주변 시설: 북측 인근에 광주초등학교가 위치해 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기 및 건물만 매각: 본건은 토지 소유권과 건물 소유권이 분리되어 있으며, 대지권이 미등기된 상태로 건물만 매각됨. 이는 건물 매수인이 토지 사용에 대한 권리를 확보하지 못하여, 향후 건물 철거 또는 별도의 토지 사용료 지급 등 토지 소유주와의 복잡한 분쟁이 발생할 수 있는 매우 높은 위험 요인임.

* 선순위 가등기 및 가처분 인수: 매매예약 가등기(갑구 순위 25번)가 말소되지 않고 인수되므로, 가등기권자가 이를 실행할 경우 매수인은 소유권을 완전히 상실할 위험이 매우 큼. 이 점은 본건 물건의 가장 심각한 리스크임.

* 토지 소유권과의 괴리: 건물만 매각되는 상황이므로, 토지 소유권에 대한 법적 불확실성이 매우 커 건물 활용에 심각한 제약을 받을 수 있음.

* 용도 지역 및 제한 사항: 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 자연보전권역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 건축 또는 용도 변경 등에 어려움이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 경안동 소재 신원플러스타운 내 근린상가(207호)로, 감정가는 490,240,000원입니다. 주변에 학교와 주택, 상가가 혼재하여 상권 입지 자체는 어느 정도 갖추고 있습니다.

그러나 본건은 대지권이 미등기된 상태에서 건물만 매각되며, 특히 매매예약 가등기 및 대지 소유권에 기한 건물철거청구권 가처분 등 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 강력한 권리들이 존재합니다. 이 중 매매예약 가등기가 실행될 경우 매수인은 소유권을 상실하게 되는 매우 높은 위험을 안고 있습니다. 이러한 중대한 권리상의 하자 및 법적 불확실성 때문에, 본건은 적극적인 투자를 권장하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 상권 내 근린생활시설로서의 잠재력: 해당 지역의 상권 내에서 적절한 업종으로 운영될 경우의 가능성.

* (주의) 본 물건의 경우, 위에 명시된 심각한 권리 리스크로 인해 일반적인 투자 포인트로는 고려하기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 선순위 가등기(매매예약) 및 대지권 미등기 상태에서 건물만 매각되는 등 인수되는 권리가 매우 많고 소유권 상실의 위험이 극히 높은 특수한 물건입니다. 따라서 일반적인 경매 투자 분석 모델을 적용하여 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다.

예상 입찰가는 이러한 중대한 법적 리스크를 충분히 인지하고, 향후 토지 소유주와의 협의를 통해 건물 사용에 대한 명확하고 안전한 권리를 확보할 수 있는지, 그리고 가등기권자와의 관계를 어떻게 해결할 수 있는지에 대한 종합적인 법률 검토 및 위험 분석 후에 결정되어야 합니다.

현 상태로는 투자를 권장하기 어려운 물건이므로, 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 만약 투자를 고려하신다면, 매우 신중한 접근과 철저한 사전 조사, 법률 전문가의 자문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.