나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4973 [14] 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대
주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2007. 02. 13. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 근린생활시설 건물 중
지1층 비101호 외 13개호로서,

외벽: 화강석 붙임 등
내벽: 시멘트 몰탈위 본타일 마감 등
창호: 플래스틱새시 및 스테인리스새시 창호 등임.

이용상태

- 지1층: 사무실 용도 등

- 1층: 점포(육가공실)

- 2층: 기호 7건물은 노래연습장, 기호 8건물은 힐링센터

- 3층: 기호 10, 11건물은 골프연습장, 기호 12, 13건물은 댄스 신동 아카데미, 14건물은 사무실로 이
용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 부정형토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 중로에 접하며 북측 및 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별
도확인요[광주초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은
교육청에 별도 확인요[성모유치원]<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계

일부는 임대 중인 것으로 조사되었으나 자세한 것은 미상임.

- 기타

본건 건물이 소재하는 토지는 의뢰목록상 "경기도 광주시 경안동 84-21" 외 5필지(83-2, 83-38,
94-1, 95-10, 95-16)이나 5필지는 2021. 04. 30. 84-21에 합병되어 말소되었음.

물건 비고

1. 본건 건물은 사무실로 이용중임. 대지권 미등기이며 건물만 매각함. 최저매각가격은 건물만의 가격임.
2. 본건 건물 소재 토지는 '광주시 경안동 83-21외 5필지(83-2,83-38,94-1,95-10,95-16)'였으나, 2021.04.30. 83-21에 합병되어 현재는 '경안동 83-21(대 3,486㎡)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 성남지원 2024타경4973 (14)

소재지: 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 3층306호

용도: 제1종 근린생활시설 (사무실)

감정평가액: 183,000,000원

건물면적: 122.06㎡ (약 36.9평)

토지면적: 3,486.00㎡ (건물만 매각으로 토지 지분 없음)

매각대상: 건물만 매각 (토지 별도)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 벤피트 (강제경매 개시 결정 채권자)

1.2. 건축물 정보

사용승인일: 2007년 02월 13일

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 건물 중 3층 306호

주요마감: 외벽-화강석 붙임, 내벽-시멘트 몰탈 위 본타일, 창호-플래스틱새시 및 스테인리스새시

1.3. 이용상태

현재 3층 306호는 사무실로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 대중교통인 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

물건 건물은 남동측 중로(폭 12m-15m) 및 북측, 북동측 소로(폭 8m 미만)에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건의 등기부등본상 권리 현황은 다음과 같습니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑구 순위 26번 가압류 (주식회사 벤피트, 186,100,000원) - 말소기준권리

* 갑구 순위 29번 강제경매 (주식회사 벤피트) - 본 경매의 개시 결정권리

매수인이 인수하는 권리:

* 갑구 순위 19번 가처분 (주식회사 벤피트, 2019.10.17. 등기) - 대지소유권에 기한 지상건물철거청구권 가처분

* 갑구 순위 25번 가등기 (주식회사 리츠옥션홀딩스, 2023.03.30. 등기) - 소유권이전청구권 가등기 (매매예약)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권

본 물건은 제1종 근린생활시설로 분류되며, 현재 사무실로 이용 중입니다. 주변이 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역이므로, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 보입니다. 지하 1층부터 지상 4층까지 다양한 근린생활시설(점포, 노래연습장, 힐링센터, 골프연습장, 아카데미, 사무실 등)이 입점해 있어 지역 내 상권 활성도가 어느 정도 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 "광주초등학교"와 "성모유치원"이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 인접해 있습니다. 또한, 근린생활시설 지역에 속해 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

가장 중요한 리스크는 매수인이 인수해야 하는 선순위 가처분(갑19)과 가등기(갑25)입니다. 특히, 소유권이전청구권 가등기는 해당 매매예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 위험이 매우 높습니다. 또한, 대지소유권에 기한 지상건물철거청구권 가처분 역시 건물 소유에 대한 불안정성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 대지권 미등기

본 물건은 건물만 매각 대상이며, 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 건물 소유자가 토지에 대한 법적 권리를 갖지 못함을 의미하며, 추후 토지 소유자와의 분쟁 발생 시 건물 사용 및 유지에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다. 건물만 매각되는 점과 최저매각가격이 건물만의 가격이라는 점을 반드시 유념해야 합니다.

6.3. 건물만 매각

건물 자체의 가치만으로 평가되어 매각되므로, 토지 사용에 대한 권리가 불분명한 상태입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 경안동에 위치한 상가 건물로, 비교적 현대적인 건물(2007년 사용승인)이며 사무실로 이용 중입니다. 교통 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 등기부등본 상 인수해야 할 선순위 가처분 및 가등기가 존재하여 소유권 상실 위험이 매우 높고, 대지권 미등기 상태이므로 토지에 대한 권리도 없어 건물 사용 및 소유에 있어 심각한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 중대한 위험 요소들을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 상당한 추가 비용 발생 또는 소유권 박탈의 가능성이 매우 높은 특수 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 본 물건은 위치상 지역 내 근린상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 건물 자체의 면적과 구조는 일반적인 상가 용도로 활용 가능합니다.

* 매우 낮은 인수 보증금(0원)으로 경매 절차 진입이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 가등기와 가처분, 그리고 대지권 미등기라는 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 특히 가등기가 실행될 경우 소유권을 상실할 수 있으며, 대지권이 없어 건물만 소유하게 되는 불안정성이 있습니다. 감정평가액 183,000,000원은 건물만의 가치를 반영한 것으로 보이나, 위에서 언급된 리스크들을 감안할 때, 해당 금액에서 상당한 폭의 할인이 필요합니다. 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 하며, 잠재적 소유권 상실 및 토지 사용권 불확실성에 대한 명확한 법적 검토와 함께 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 이를 제외한 금액으로 산정하는 것은 큰 의미가 없으나, 리스크를 감안하면 감정가 대비 매우 낮은 수준에서 입찰을 고려해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.