나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4973 [13] 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대
주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2007. 02. 13. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 근린생활시설 건물 중
지1층 비101호 외 13개호로서,

외벽: 화강석 붙임 등
내벽: 시멘트 몰탈위 본타일 마감 등
창호: 플래스틱새시 및 스테인리스새시 창호 등임.

이용상태

- 지1층: 사무실 용도 등

- 1층: 점포(육가공실)

- 2층: 기호 7건물은 노래연습장, 기호 8건물은 힐링센터

- 3층: 기호 10, 11건물은 골프연습장, 기호 12, 13건물은 댄스 신동 아카데미, 14건물은 사무실로 이
용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 부정형토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 중로에 접하며 북측 및 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별
도확인요[광주초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은
교육청에 별도 확인요[성모유치원]<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계

일부는 임대 중인 것으로 조사되었으나 자세한 것은 미상임.

- 기타

본건 건물이 소재하는 토지는 의뢰목록상 "경기도 광주시 경안동 84-21" 외 5필지(83-2, 83-38,
94-1, 95-10, 95-16)이나 5필지는 2021. 04. 30. 84-21에 합병되어 말소되었음.

물건 비고

1. 본건 건물은 댄스신동아카데미로 이용중임. 대지권 미등기이며 건물만 매각함. 최저매각가격은 건물만의 가격임.
2. 본건 건물 소재 토지는 '광주시 경안동 83-21외 5필지(83-2,83-38,94-1,95-10,95-16)'였으나, 2021.04.30. 83-21에 합병되어 현재는 '경안동 83-21(대 3,486㎡)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경4973 (13)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 3층 305호 (도로명주소: 경기도 광주시 중앙로145번길 22)

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 건물 중 3층 305호

사용승인일: 2007년 2월 13일

1.3. 면적 정보

토지면적: 3486.00㎡ (약 1054.58평)

건물면적: 131.01㎡ (약 39.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡ (대지권 미등기)

건물지분: 131.01㎡ (건물 전체 면적)

1.4. 매각 대상 및 가액

매각대상: 건물만 매각 (토지/건물 일괄매각 표기이나, 대지권 미등기 및 건물만 매각 명시)

감정가: 196,420,000원 (본건 건물만의 가격)

1.5. 특이사항

선순위 가등기, 선순위 가처분 존재.

대지권 미등기이며 건물만 매각함.

최저매각가격은 건물만의 가격임.

본건 건물은 '댄스신동아카데미'로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치함.

부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물은 남동측 중로 및 북측, 북동측 소로에 접하고 있어 접근성은 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 6월 28일자 주식회사 벤피트의 가압류 (갑구 27번)임.

3.2. 인수되는 권리

1. 갑구 순위 20번: 2019년 10월 17일자 대지소유권에 기한 지상건물철거청구권 가처분. 이 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 함.

2. 갑구 순위 26번: 2023년 3월 30일자 소유권이전청구권 가등기 (매매예약). 이 권리 역시 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하며, 만약 가등기된 매매예약이 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실할 수 있음.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. (예: 갑구 20번, 27번, 30번 등)

3.4. 임차인 현황

임차인: 정 (댄스신동아카데미)

보증금: 30,000,000원

차임: 2,100,000원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본건 건물 3층 305호는 현재 '댄스신동아카데미'로 이용 중임.

건물은 총 지하 2층, 지상 4층으로 구성되어 있으며, 지상 1층은 점포(육가공실), 2층은 노래연습장, 힐링센터, 3층은 골프연습장, 댄스신동아카데미, 사무실 등으로 다양하게 이용되고 있음.

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 광주시 경안동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

하지만, 대중교통 이용이 보통 수준이며, 주변 환경이 다양하게 혼재되어 있어 특정 업종에 대한 집중적인 상권 분석은 추가적인 현장 조사가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

광주초등학교가 북측 인근에 소재함. 성모유치원 또한 인근에 있어 교육 환경 조성에 일부 기여함.

5.2. 편의시설 및 기타

별도의 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 확보될 것으로 예상됨.

건물에는 위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 건물만 매각

가장 큰 리스크 요인으로, 본 건은 토지에 대한 권리가 등기되어 있지 않아 건물만 매각 대상임. 이는 건물 소유주가 토지에 대한 사용권을 확보하지 못함을 의미하며, 토지 소유주와의 관계 설정이 필수적임.

6.2. 인수되는 가등기 (소유권 상실 위험)

2023년 3월 30일자 소유권이전청구권 가등기(매매예약)를 인수해야 하므로, 해당 가등기가 본 계약으로 이행될 경우 건물의 소유권을 완전히 상실할 위험이 매우 높음. 이 부분은 투자 결정에 있어 치명적인 요소가 될 수 있음.

6.3. 인수되는 가처분 (토지 관련 권리)

2019년 10월 17일자 지상건물철거청구권 가처분을 인수해야 하므로, 토지 소유권과 관련하여 법적 분쟁이나 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

6.4. 토지 합병 및 지번 변경

건물이 소재한 토지는 과거 여러 필지였으나 2021년 83-21번지로 합병되었음. 이는 토지 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있는 요인이 될 수 있음.

6.5. 제한물권

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 상대보호구역(광주초교, 성모유치원) 등으로 묶여 있어 특정 용도 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 신축 연도가 비교적 오래되지 않은 근린상가 건물이나, 치명적인 권리관계상의 문제가 다수 존재함. 특히, 건물만 매각되고 대지권이 미등기된 상태에서 소유권 상실 위험이 있는 가등기와 토지 사용권과 관련된 가처분을 인수해야 한다는 점은 투자의 매력을 크게 떨어뜨리는 요소임. 현재 '댄스신동아카데미'로 이용 중이나, 인수되는 권리들을 고려할 때 일반적인 경매 투자 관점에서 접근하기 매우 어려운 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

본 건에서 잠재적인 투자 포인트는 매우 제한적임.

만약 인수되는 권리들의 복잡성을 해결할 수 있는 특별한 법률적 지식이나, 향후 토지 소유권과의 관계를 원만하게 해결할 수 있는 방법이 있다면, 현재 감정가 대비 저렴한 건물 가치 자체를 활용할 수 있는 가능성이 있을 수 있음. 하지만 이는 매우 높은 위험을 수반함.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외하고 산정한다.

그러나 본 건은 소유권 상실 위험이 있는 가등기와 건물만 매각되는 대지권 미등기 문제, 그리고 철거청구권 가처분 인수 등 매우 심각한 리스크를 다수 안고 있어, 일반적인 시장 가격이나 감정가로 평가하기 어렵다.

특히, 인수되는 가등기가 실행될 경우 매수인은 소유권을 즉시 상실하게 되므로, 이러한 위험성을 고려했을 때 실질적인 입찰가는 매우 낮게 형성되거나, 혹은 위험 부담으로 인해 입찰 자체가 어려울 수 있다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 가등기 및 가처분 권리자들과의 협상 가능성, 토지 소유권 확보 방안 등에 대한 면밀한 법률적 검토와 현장 조사가 선행되어야 하며, 이에 대한 비용 및 리스크를 충분히 반영하여 결정해야 할 것이다. 현재로서는 권리 분석 결과만으로는 합리적인 입찰가 산정이 매우 어렵다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.