나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4973 [5] 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 지1층비104비호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대
주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2007. 02. 13. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 근린생활시설 건물 중
지1층 비101호 외 13개호로서,

외벽: 화강석 붙임 등
내벽: 시멘트 몰탈위 본타일 마감 등
창호: 플래스틱새시 및 스테인리스새시 창호 등임.

이용상태

- 지1층: 사무실 용도 등

- 1층: 점포(육가공실)

- 2층: 기호 7건물은 노래연습장, 기호 8건물은 힐링센터

- 3층: 기호 10, 11건물은 골프연습장, 기호 12, 13건물은 댄스 신동 아카데미, 14건물은 사무실로 이
용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 부정형토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 중로에 접하며 북측 및 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별
도확인요[광주초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은
교육청에 별도 확인요[성모유치원]<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계

일부는 임대 중인 것으로 조사되었으나 자세한 것은 미상임.

- 기타

본건 건물이 소재하는 토지는 의뢰목록상 "경기도 광주시 경안동 84-21" 외 5필지(83-2, 83-38,
94-1, 95-10, 95-16)이나 5필지는 2021. 04. 30. 84-21에 합병되어 말소되었음.

물건 비고

1. 본건 건물은 사무실로 이용중임. 대지권 미등기이며 건물만 매각함. 최저매각가격은 건물만의 가격임.
2. 본건 건물 소재 토지는 '광주시 경안동 83-21외 5필지(83-2,83-38,94-1,95-10,95-16)'였으나, 2021.04.30. 83-21에 합병되어 현재는 '경안동 83-21(대 3,486㎡)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 성남지원 2024타경4973 (5)

소재지: 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 지1층비104비호 (신주소: 경기도 광주시 중앙로145번길 22)

용도: 근린상가 (현재 사무실로 이용 중)

감정가: 57,600,000원

토지면적: 3,486.00㎡ (약 1,054.52평) (건물이 소재하는 전체 토지 면적)

건물면적: 87.75㎡ (약 26.54평)

매각대상: 건물만 매각 (일괄매각으로 표기되어 있으나, 주의사항에 따라 건물만 매각)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 현황

사용승인일: 2007년 02월 13일

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층

해당 호수: 지1층 비104호 (건물 전체 35개 호수 중 하나)

전유부분 면적: 87.75㎡

1.3. 토지 이용 현황

본건 건물이 소재하는 토지는 과거 여러 필지로 이루어져 있었으나, 2021년 04월 30일자로 경안동 83-21번지에 합병되어 총 면적 3,486.00㎡의 단일 필지로 관리되고 있습니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주초교, 성모유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 보입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 용이하며, 인근 간선도로변에 대중교통인 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2024타경4973)으로 인한 매각이며, 말소기준권리는 2024년 08월 23일 접수된 주식회사벤피트의 강제경매개시결정(등기구분: 갑25)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 주요 권리는 다음과 같습니다.

* 2019년 10월 17일 접수된 주식회사벤피트의 가처분등기 (등기구분: 갑19) - 대지소유권에 기한 지상건물철거청구권.

* 2023년 03월 30일 접수된 주식회사리츠옥션홀딩스의 소유권이전청구권가등기 (등기구분: 갑24) - 매매예약.

* 2023년 12월 05일 접수된 주식회사벤피트의 24번가등기소유권이전청구권가처분 (등기구분: 갑24-1).

3.3. 말소되는 권리

위에서 언급된 말소기준권리(갑25) 및 압류(갑26)를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 위 3.2.항에 명시된 권리들은 예외적으로 인수됩니다.

3.4. 임차인 현황

조사된 바에 따르면, 현재 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

일부 임대 중인 것으로 조사되었으나, 상세한 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 경안동은 광주시의 주요 상업 및 주거 중심지 중 하나로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

건물 내 다른 호실들도 노래연습장, 힐링센터, 골프연습장, 댄스 신동 아카데미, 사무실 등 다용도로 이용되고 있어 상업적 활성도가 혼재되어 있습니다.

4.2. 건물 내 이용 현황

본건 지1층 비104호는 현재 사무실로 이용 중입니다. 인접한 1층은 점포(육가공실)로 사용되는 등 복합적인 상업 용도로 활용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 학교(광주초등학교)가 인접해 있으며, 단독 및 다세대 주택이 분포하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 이마트 경기광주점, 롯데시네마 등 주요 상업 시설은 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

5.2. 교통 접근성

중로 및 소로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 건물만 매각

본건은 대지권이 미등기 상태이며, 오직 건물만 매각 대상입니다. 이는 매수인이 건물을 소유하게 되더라도 해당 건물이 위치한 토지에 대한 법적인 권리를 자동으로 취득하지 못함을 의미합니다. 토지 사용에 대한 별도의 합의나 정리가 필요할 수 있으며, 이는 상당한 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 선순위 가등기 및 가처분의 인수

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 '선순위 가등기(매매예약)'와 '가처분'을 인수해야 합니다. 특히, 2023년 03월 30일 접수된 소유권이전청구권가등기(갑24)가 이행(완결)될 경우, 매수인은 소유권을 상실하게 될 위험이 매우 높습니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

6.3. 불확실한 임대차 관계

일부 임대 중인 것으로 조사되었으나 상세한 임대차 계약 내용은 미상으로, 인수 후 명도 또는 임대 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

6.4. 토지 이용 관련 복잡성

건물이 소재하는 토지가 여러 필지에서 합병된 경과가 있으며, 대지권 미등기 상태로 인해 토지 소유자와의 관계 설정이 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 광주시 경안동의 중심 상업지구에 위치하며, 비교적 최근에 건축된 근린생활시설 건물 내 일부 호실입니다. 교통 접근성과 기본적인 편의시설은 양호한 편이나, 다음과 같은 심각한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

가장 큰 문제는 대지권이 미등기된 상태에서 건물만 매각된다는 점과, 매각 후에도 소멸되지 않고 인수해야 하는 선순위 가등기 및 가처분입니다. 특히, 가등기 실행 시 소유권 상실의 위험이 매우 높으므로, 본건의 가치는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

본건은 현재로서는 직접적인 투자 포인트보다는 매우 높은 위험을 감수한 특수 물건으로 분류됩니다. 만약, 인수되는 가등기 및 가처분과 관련된 채권자들이 경매 절차와 별개로 권리를 행사하지 않거나, 매수인이 복잡한 법률 및 토지 사용 관련 문제를 해결할 수 있다는 확신이 있을 경우에만 매우 제한적인 접근이 가능합니다. 일반적인 부동산 투자 관점에서의 투자 포인트는 발견하기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 건물만의 감정가 57,600,000원과는 별개로, 대지권 미등기, 건물만 매각, 그리고 소유권 상실 위험이 있는 선순위 가등기 및 가처분 인수 등 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 이러한 불확실성으로 인해 일반적인 시세나 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

매수인이 부담해야 할 위험이 매우 크므로, 본건의 예상 입찰가는 실질적인 가치 평가보다는 인수되는 권리 및 토지 사용 문제 해결 가능성, 소유권 상실 위험 등을 종합적으로 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 투기적 목적 또는 전문가의 면밀한 권리 분석 및 법률 자문 후에 결정될 수 있으며, 낙찰가는 감정가의 상당한 부분 이하로 형성될 가능성이 높습니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 법률 검토와 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.