나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4973 [10] 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대
주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2007. 02. 13. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 근린생활시설 건물 중
지1층 비101호 외 13개호로서,

외벽: 화강석 붙임 등
내벽: 시멘트 몰탈위 본타일 마감 등
창호: 플래스틱새시 및 스테인리스새시 창호 등임.

이용상태

- 지1층: 사무실 용도 등

- 1층: 점포(육가공실)

- 2층: 기호 7건물은 노래연습장, 기호 8건물은 힐링센터

- 3층: 기호 10, 11건물은 골프연습장, 기호 12, 13건물은 댄스 신동 아카데미, 14건물은 사무실로 이
용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 부정형토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 중로에 접하며 북측 및 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별
도확인요[광주초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은
교육청에 별도 확인요[성모유치원]<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계

일부는 임대 중인 것으로 조사되었으나 자세한 것은 미상임.

- 기타

본건 건물이 소재하는 토지는 의뢰목록상 "경기도 광주시 경안동 84-21" 외 5필지(83-2, 83-38,
94-1, 95-10, 95-16)이나 5필지는 2021. 04. 30. 84-21에 합병되어 말소되었음.

물건 비고

1. 본건 건물은 골프연습장으로 이용중임. 대지권 미등기이며 건물만 매각함. 최저매각가격은 건물만의 가격임.
2. 본건 건물 소재 토지는 '광주시 경안동 83-21외 5필지(83-2,83-38,94-1,95-10,95-16)'였으나, 2021.04.30. 83-21에 합병되어 현재는 '경안동 83-21(대 3,486㎡)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2024타경4973 (10)

* 소재지: 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 3층302호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 167,140,000원

* 토지 면적: 3486.00㎡ (약 1054.59평) - 건물 전체 토지 면적

* 건물 면적: 111.60㎡ (약 33.76평) - 전유 부분 면적

* 매각 대상: 건물만 매각 (토지 별도)

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 권리 분석 요약

* 말소기준권리: 수원지방법원 성남지원 2024타경4973호 강제경매 개시결정 (주식회사 벤피트, 2024.08.23. 접수)

* 인수되는 권리:

* 갑구 19번 가처분 (대지소유권에 기한 지상건물철거청구권, 2019.10.17. 등기)

* 갑구 25번 가등기 (소유권이전청구권 가등기, 2023.03.30. 등기) - 매매예약 완결 시 소유권 상실 위험

* 임차인 현황:

* 공감비즈주식회사 (보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2024.01.17, 대항력 있음)

* 정 (골프연습장) (보증금 25,000,000원, 차임 1,800,000원, 사업일자 2024.04.05, 대항력 있음)

* 대지권 미등기 (건물만 매각)

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 가처분 및 가등기가 말소되지 않고 인수됩니다.

* 특히, 소유권이전청구권 가등기(매매예약)는 추후 완결될 경우 소유권을 상실할 수 있는 치명적인 위험이 있습니다.

* 대지권이 미등기된 상태로 건물만 매각되며, 최저매각가격은 건물만의 가치를 반영합니다.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 건물은 남동측 중로 및 북측/북동측 소로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 성남지원 2024타경4973호 강제경매 개시결정 (채권자: 주식회사 벤피트)으로, 해당 권리 및 그 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 갑구 순위 19번: 대지소유권에 기한 지상건물철거청구권 가처분설정등기 (2019.10.17. 등기). 본 가처분은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 갑구 순위 25번: 소유권이전청구권 가등기 (2023.03.30. 등기). 본 가등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우, 매수인은 소유권을 상실하게 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 공감비즈주식회사

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 사업일자: 2024년 1월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 법원 배당 절차에 따라 보증금 전액을 배당받을 경우 명도에 문제는 없을 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 실제 배당 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 정재열 (골프연습장)

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 사업일자: 2024년 4월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 상동. 골프연습장 운영자로, 대항력을 갖추고 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (법원 계산 기준이며, 대항력 있는 임차인으로 인해 실제 명도 시 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 광주시 경안동 지역은 주거와 상업 시설이 혼재된 생활권입니다.

* 본건 건물은 2007년 2월 13일 사용 승인된 철근콘크리트조의 근린생활시설 건물이며, 3층은 골프연습장으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. (JSON 건축물대장 정보에 따르면, 본건 호실(302호)은 제1종근린생활시설 및 제1,2종근린생활시설로 용도 복합이 가능합니다.)

* "광주초등학교"가 인근에 있어 기본적인 유동인구는 확보될 수 있으나, 해당 상권의 활성화 정도는 추가적인 조사가 필요합니다.

* 건물 자체적으로는 지하 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 광주초등학교, 성모유치원 (상대보호구역)

* 교통: 버스정류장 인접

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 소유권 이전 리스크: 본건에는 말소되지 않는 선순위 소유권이전청구권 가등기(매매예약)가 존재합니다. 이는 향후 가등기 권리자의 요구에 따라 매수인이 소유권을 상실할 수 있는 매우 중대한 리스크입니다.

* 건물 소유권과 토지 소유권의 분리: 대지권 미등기 상태이며, 건물만 매각 대상입니다. 이는 건물의 가치와 법적 안정성에 큰 영향을 미칩니다. 토지에 대한 권리 없이 건물만 소유하게 되므로, 토지 이용에 대한 제약이나 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 인수되는 가처분: 대지 소유권에 기한 건물 철거 청구권 가처분이 인수됩니다. 이는 토지주와의 관계에서 잠재적인 분쟁 요인이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 두 명의 임차인이 대항력을 가지고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되었으나, 임차인과의 명도 협상 또는 보증금 관련 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 지역 제한: 자연보전권역, 배출시설설치제한지역 등 여러 환경 및 개발 제한 규제가 적용되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 주변에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 경안동의 근린상가 건물로, 현재 골프연습장으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 감정가는 1억 6천 7백여만 원 수준이나, 본 물건의 가장 큰 특징은 '건물만 매각'이며 '대지권 미등기'라는 점입니다. 이는 토지에 대한 소유권 없이 건물만 소유하게 되는 구조로, 안정적인 부동산 소유의 관점에서 상당한 제약을 가집니다.

더욱이, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 선순위 가처분과 특히 치명적인 위험인 소유권이전청구권 가등기(매매예약)가 존재합니다. 이 가등기가 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실하게 됩니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 관련 추가적인 비용 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

이러한 여러 중대한 권리 상의 하자 및 불안정성으로 인해, 일반적인 경매 물건과는 차원이 다른 주의가 필요하며, 법률 전문가와의 상담 없이는 투자를 권하기 어려운 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 현업종(골프연습장) 유지 시: 현재 이용 중인 업종을 그대로 유지한다면, 기존 영업망을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 상대적으로 낮은 최저매각가격 가능성: 건물만 매각되고 대지권 미등기, 다수의 인수 권리 등 하자 요인이 많아, 경쟁이 적어 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. (이는 위험을 감수한 투자 접근 방식입니다.)

* 주거 및 상업 혼재 지역: 기본적인 수요층은 존재할 수 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 소유권 상실 위험이 있는 가등기, 대지권 미등기, 건물만 매각 등 매우 심각한 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 일반적인 부동산 투자 관점에서는 접근하기 어려운 물건입니다.

예상 입찰가는 위에 언급된 모든 위험 요소를 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 인수해야 하는 권리(가처분, 가등기)로 인한 미래의 잠재적 비용, 대지권 미등기로 인한 건물 가치의 하락, 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 비용 등을 감안할 때, 감정가(167,140,000원) 대비 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

법률 및 부동산 전문가와 함께 인수될 권리의 구체적인 내용 및 처리 방안, 그리고 예상되는 총 투자 비용을 면밀히 검토한 후, 해당 위험을 감수할 수 있는 투자자만이 입찰을 고려해야 할 것입니다. 현재로서는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.