나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4973 [6] 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 지1층비105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대
주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2007. 02. 13. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 근린생활시설 건물 중
지1층 비101호 외 13개호로서,

외벽: 화강석 붙임 등
내벽: 시멘트 몰탈위 본타일 마감 등
창호: 플래스틱새시 및 스테인리스새시 창호 등임.

이용상태

- 지1층: 사무실 용도 등

- 1층: 점포(육가공실)

- 2층: 기호 7건물은 노래연습장, 기호 8건물은 힐링센터

- 3층: 기호 10, 11건물은 골프연습장, 기호 12, 13건물은 댄스 신동 아카데미, 14건물은 사무실로 이
용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 부정형토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 중로에 접하며 북측 및 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별
도확인요[광주초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은
교육청에 별도 확인요[성모유치원]<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계

일부는 임대 중인 것으로 조사되었으나 자세한 것은 미상임.

- 기타

본건 건물이 소재하는 토지는 의뢰목록상 "경기도 광주시 경안동 84-21" 외 5필지(83-2, 83-38,
94-1, 95-10, 95-16)이나 5필지는 2021. 04. 30. 84-21에 합병되어 말소되었음.

물건 비고

1. 본건 건물은 사무실로 이용중임. 대지권 미등기이며 건물만 매각함. 최저매각가격은 건물만의 가격임.
2. 본건 건물 소재 토지는 '광주시 경안동 83-21외 5필지(83-2,83-38,94-1,95-10,95-16)'였으나, 2021.04.30. 83-21에 합병되어 현재는 '경안동 83-21(대 3,486㎡)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경4973 (6)

소재지: 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 지1층 비105호

용도: 근린상가

감정가: 162,600,000원

건물면적: 248.51㎡ (약 75.17평)

토지면적: 3486.00㎡ (약 1054.59평) - 건물만 매각 대상이므로 토지 지분은 없습니다.

매각대상: 건물만 매각 (일부 토지 지분은 소멸되지 않는 권리로 인수될 수 있음)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 대중교통인 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로: 남동측으로 중로(폭 12m-15m) 및 북측, 북동측으로 소로(폭 8m미만)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역(광주초교, 성모유치원)에 해당합니다. 또한, 자연보전권역, 배출시설설치제한지역 등 각종 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 06월 28일 접수된 주식회사 벤피트의 가압류(갑구 25번)입니다.

* 인수되는 권리:

* 갑구 순위 19번: 2019년 10월 17일 접수된 대지소유권에 기한 건물철거청구권 가처분 등기. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 갑구 순위 24번: 2023년 03월 30일 접수된 소유권이전청구권가등기(매매예약). 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하며, 가등기된 매매예약이 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실할 수 있습니다.

* 갑구 순위 24-1번: 2023년 12월 05일 접수된 24번 가등기 관련 소유권이전청구권가처분. 이 권리의 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 말소 예정 권리: 본 경매 사건(갑구 28번 강제경매) 및 말소기준권리인 갑구 25번 가압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 주식회사 씨지건설: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-03-25, 대항력 없음.

4. 상권분석

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상권이 형성되어 있습니다.

* 주요 업종: 본 건물은 지1층 사무실, 1층 점포(육가공실), 2층 노래연습장, 힐링센터, 3층 골프연습장, 댄스 학원, 사무실 등 다양한 근린생활시설 및 업무시설로 이용되고 있습니다.

* 잠재적 상권: 광주초등학교 인근에 위치하여 학군 관련 수요가 예상되며, 주변 상업 시설과의 연계성을 통해 추가적인 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 북측 인근에 광주초등학교가 있으며, 성모유치원도 가까운 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기 및 건물만 매각: 본 건은 대지권이 미등기 상태이며, 건물만 매각 대상입니다. 이는 토지에 대한 권리 관계가 명확하지 않아 향후 토지 소유자와의 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 선순위 가등기 및 가처분 인수: 가장 큰 위험 요소는 매각 후에도 말소되지 않고 인수해야 하는 선순위 가등기(갑구 24번)와 가처분(갑구 19번)입니다.

* 소유권이전청구권가등기(갑구 24번)의 경우, 매매예약이 완결되면 낙찰자가 소유권을 완전히 상실하게 됩니다.

* 대지권에 기한 건물철거청구권 가처분(갑구 19번)은 건물 철거 또는 이에 준하는 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

* 건물 이용 상태: 현재 건물은 사무실로 이용 중이나, 다른 층에는 노래연습장, 점포 등 다양한 용도로 사용되고 있어 업종별 관리 및 민원 발생 가능성이 있습니다.

* 불확실한 임대차 관계: 일부 임대 중인 것으로 조사되었으나, 자세한 내용은 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대지권 미등기, 건물만 매각, 그리고 매각 후에도 인수해야 하는 강력한 선순위 가등기와 가처분으로 인해 법률적, 금전적 위험이 매우 높은 물건입니다. 특히 소유권 상실 위험과 건물 철거 가능성은 투자자에게 치명적인 손실을 초래할 수 있습니다. 따라서, 본 물건에 대한 입찰은 철저한 법률 검토와 위험 분석이 선행되어야 하며, 이러한 위험을 감수할 수 있는 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 현재 상태로는 명확한 투자 포인트를 제시하기 어렵습니다. 다만, 만약 법률적 위험을 완전히 해소하고 토지 사용 권리를 확실히 확보할 수 있다면, 현재 상업 및 업무 시설로 이용 중인 건물의 가치를 고려해 볼 수는 있습니다. 그러나 이러한 가정은 매우 높은 불확실성을 전제로 합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 매각으로 소멸되지 않는 강력한 권리(가등기, 가처분)를 인수해야 하며, 특히 가등기 완결 시 소유권을 상실할 위험이 있습니다. 이러한 심각한 법적 리스크로 인해 현재 단계에서는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰을 고려하신다면, 반드시 사전에 법률 전문가와 상담하여 인수되는 권리의 정확한 내용과 예상되는 추가 비용, 그리고 잠재적 소유권 상실 위험 등을 면밀히 검토하신 후 결정하시기를 강력히 권고합니다. 인수 보증금은 0원이지만, 기타 부대 비용 및 잠재적 손실액을 고려할 때, 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.