나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4973 [3] 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 지1층비103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대
주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2007. 02. 13. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 근린생활시설 건물 중
지1층 비101호 외 13개호로서,

외벽: 화강석 붙임 등
내벽: 시멘트 몰탈위 본타일 마감 등
창호: 플래스틱새시 및 스테인리스새시 창호 등임.

이용상태

- 지1층: 사무실 용도 등

- 1층: 점포(육가공실)

- 2층: 기호 7건물은 노래연습장, 기호 8건물은 힐링센터

- 3층: 기호 10, 11건물은 골프연습장, 기호 12, 13건물은 댄스 신동 아카데미, 14건물은 사무실로 이
용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 부정형토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 중로에 접하며 북측 및 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별
도확인요[광주초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은
교육청에 별도 확인요[성모유치원]<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계

일부는 임대 중인 것으로 조사되었으나 자세한 것은 미상임.

- 기타

본건 건물이 소재하는 토지는 의뢰목록상 "경기도 광주시 경안동 84-21" 외 5필지(83-2, 83-38,
94-1, 95-10, 95-16)이나 5필지는 2021. 04. 30. 84-21에 합병되어 말소되었음.

물건 비고

1. 본건 건물은 사무실로 이용중임. 대지권 미등기이며 건물만 매각함. 최저매각가격은 건물만의 가격임.
2. 본건 건물 소재 토지는 '광주시 경안동 83-21외 5필지(83-2,83-38,94-1,95-10,95-16)'였으나, 2021.04.30. 83-21에 합병되어 현재는 '경안동 83-21(대 3,486㎡)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2024타경4973 (3)

* 소재지: 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 지하 1층 비103호 (신 주소: 경기도 광주시 중앙로145번길 22)

* 건물명: 신원플러스타운

* 토지 면적: 3,486.00㎡ (약 1,054.70평)

* 건물 면적: 175.09㎡ (약 52.95평)

* 용도: 근린생활시설 (현재 사무실 이용 중)

* 감정가 (최저매각가격): 114,600,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각 대상: 건물만 매각 (대지권 미등기)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 경안동에 소재하며, "광주초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

* 도로 접근성: 남동측으로 중로, 북측 및 북동측으로 소로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 강제경매 개시 결정 (갑구 27번, 2024.08.23.)

* 압류 (갑구 28번, 2025.08.08.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 갑구 순위 19번: 대지소유권에 기한 지상건물철거청구권 가처분설정등기 (2019.10.17. 등기) - 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑구 순위 24번: 소유권이전청구권가등기 (2023.03.30. 등기, 매매예약) - 매수인이 인수해야 합니다. 본 가등기에 기한 매매예약이 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 수 있습니다.

* 갑구 순위 24-1번: 24번 가등기에 기한 소유권이전청구권가처분 (2023.12.05. 등기) - 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 다만, 일부 임대 중인 것으로 파악되었으나 상세 내용은 미상입니다.

* 등기부 요약:

* 선순위 가처분(갑19) 및 가등기(갑24), 가처분(갑24-1)은 매각 후에도 소멸되지 않고 인수 대상입니다.

* 현재 경매 개시 결정(갑27)은 말소기준권리가 됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 경기도 광주시 경안동은 단독주택, 다세대주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 주요 이용 형태: 본 건물(신원플러스타운)은 지하 2층, 지상 4층 규모의 근린생활시설로, 건물 내에서 사무실, 점포(육가공실), 노래연습장, 힐링센터, 골프연습장, 댄스 아카데미 등 다양한 용도로 이용되고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 접해 있는 도로의 종류, 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(광주초교, 성모유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 광주초등학교가 위치하며, 성모유치원도 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 간선도로변의 버스정류장을 통해 시내외 버스 이용이 가능하여 대중교통 사정도 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기 및 건물만 매각: 본 물건은 건물만 매각 대상이며 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 토지에 대한 소유권이나 사용 권한 확보에 대한 불확실성을 내포할 수 있으며, 토지 소유주와의 관계에서 분쟁의 소지가 있습니다.

* 인수되는 권리의 위험:

* 선순위 가처분(철거 청구권) 및 가등기(소유권이전청구권)는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 특히, 가등기에 따른 매매예약이 완결될 경우 낙찰자는 소유권을 상실할 위험이 매우 큽니다.

* 임대 관계 미상: 일부 임대 중인 것으로 파악되었으나, 정확한 임대차 내역(임차인, 보증금, 월세 등)이 불분명합니다. 따라서 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제가 적용되어 향후 건물 이용이나 증개축 등에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 경안동에 위치한 신원플러스타운 내 근린생활시설(사무실)입니다. 감정가는 1억 1천4백6십만원으로, 건물 면적 약 53평에 해당합니다. 입지상 초등학교 인근에 위치하며 교통 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 권리 분석상 인수해야 할 선순위 가등기 및 가처분 등 위험 요소가 다수 존재하며, 특히 가등기에 따른 소유권 상실 가능성이 매우 높은 점은 투자에 있어 치명적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한 대지권 미등기 및 건물만 매각 대상인 점도 잠재적인 권리 관계의 불확실성을 야기합니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축물 자체의 용도와 면적: 현재 사무실로 이용 중이며, 근린생활시설로서의 활용 가치가 있습니다.

* 입지 조건: 광주시 경안동이라는 지역적 이점을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 가등기 및 가처분 등 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 큰 권리들이 다수 존재합니다. 특히, 가등기된 매매예약이 완결될 경우 낙찰자는 소유권을 상실하게 되므로, 실질적인 투자 가치는 매우 낮게 평가될 수밖에 없습니다. 또한 대지권 미등기 및 건물만 매각되는 점도 불확실성을 증대시킵니다. 이러한 중대한 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.