나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4973 [4] 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 지1층비104에이호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대
주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2007. 02. 13. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 근린생활시설 건물 중
지1층 비101호 외 13개호로서,

외벽: 화강석 붙임 등
내벽: 시멘트 몰탈위 본타일 마감 등
창호: 플래스틱새시 및 스테인리스새시 창호 등임.

이용상태

- 지1층: 사무실 용도 등

- 1층: 점포(육가공실)

- 2층: 기호 7건물은 노래연습장, 기호 8건물은 힐링센터

- 3층: 기호 10, 11건물은 골프연습장, 기호 12, 13건물은 댄스 신동 아카데미, 14건물은 사무실로 이
용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 부정형토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 중로에 접하며 북측 및 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별
도확인요[광주초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은
교육청에 별도 확인요[성모유치원]<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계

일부는 임대 중인 것으로 조사되었으나 자세한 것은 미상임.

- 기타

본건 건물이 소재하는 토지는 의뢰목록상 "경기도 광주시 경안동 84-21" 외 5필지(83-2, 83-38,
94-1, 95-10, 95-16)이나 5필지는 2021. 04. 30. 84-21에 합병되어 말소되었음.

물건 비고

1. 본건 건물은 사무실로 이용중임. 대지권 미등기이며 건물만 매각함. 최저매각가격은 건물만의 가격임.
2. 본건 건물 소재 토지는 '광주시 경안동 83-21외 5필지(83-2,83-38,94-1,95-10,95-16)'였으나, 2021.04.30. 83-21에 합병되어 현재는 '경안동 83-21(대 3,486㎡)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2024타경4973 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 지1층 비104호

건물명: 신원플러스타운

용도: 근린생활시설 (현재 사무실로 이용 중)

사용승인일: 2007년 02월 13일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 28,800,000원 (본건 건물만의 가격)

토지면적: 3,486.00㎡ (약 1,054.58평)

건물면적: 43.96㎡ (약 13.29평)

토지지분: 0㎡

건물지분: 43.96㎡

매각대상: 건물만 매각 (토지권리 미포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 남동측으로는 중로, 북측 및 북동측으로는 소로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역에 속해 있으며, 소로3류 및 중로3류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주초교, 성모유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 권리관계 요약

본 물건은 복잡한 권리관계가 설정되어 있으며, 매각으로 인해 일부 권리가 소멸되지 않고 인수됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (매수인이 승계하는 권리)

* 갑구 순위 19번: 대지소유권에 기한 지상건물철거청구권 가처분설정등기 (2019.10.17. 등기) - 인수

* 갑구 순위 24번: 소유권이전청구권가등기 (2023.03.30. 등기) - 인수 (본 매매예약이 완결될 경우 소유권을 상실할 수 있습니다.)

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 수원지방법원 성남지원 강제경매개시결정등기(2024타경4973)이며, 이보다 선순위인 권리들은 인수 대상입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-07

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

※ 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 시 유의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 현황

본 건물은 근린생활시설로, 주변 지역은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있습니다. 광주초등학교 인근에 위치하여 지역 주민들의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 내 업종 분포

건물 내 지1층은 사무실 용도, 1층은 점포(육가공실), 2층은 노래연습장 및 힐링센터, 3층은 골프연습장, 댄스 아카데미, 사무실 등으로 이용되고 있어 다양한 업종이 입점해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상되며, 광주초등학교와 인접하여 주거 편의성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

광주초등학교 및 성모유치원이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리상 위험

* 철거 위험: 대지권에 대한 가처분(갑구 19번)이 인수되므로, 최악의 경우 건물이 철거될 위험이 있습니다.

* 소유권 상실 위험: 소유권이전청구권가등기(갑구 24번)가 인수되므로, 해당 가등기 권리자가 매매예약을 완결할 경우 본 건물의 소유권을 상실하게 됩니다. 이는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

6.2. 대지권 및 건물 매각 관련 위험

* 대지권 미등기: 본 건물의 대지권이 미등기 상태이며, 건물만 매각 처리됩니다. 따라서 토지에 대한 법적 권리(소유권, 전세권 등)를 확보할 수 없으며, 토지 소유자와의 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 최저매각가격: 최저매각가격은 건물만의 가치만을 반영하므로, 토지 사용에 대한 별도 비용이나 협상이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 조사되었으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 경안동에 위치한 근린상가 건물로, 2007년에 사용승인되었습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편이며, 주변 상권도 어느 정도 형성되어 있습니다. 그러나 본 건은 인수되는 선순위 가처분 및 가등기, 대지권 미등기 및 건물만 매각이라는 매우 중대한 법적, 권리적 리스크를 안고 있습니다. 특히, 가등기 권리자의 매매예약 완결 시 소유권 상실이라는 치명적인 위험이 존재하며, 가처분에 의한 건물 철거 가능성도 배제할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 가장 큰 투자 포인트는 이러한 심각한 법적 위험에도 불구하고, 낮은 감정가로 인해 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있다는 점입니다. 그러나 이는 법적 위험을 완전히 해소하거나 감수할 수 있다는 전제하에서만 고려 가능합니다. 일반적인 투자 관점보다는, 해당 리스크를 분석하고 해결 방안을 모색할 수 있는 전문가 또는 해당 권리 관계에 대한 깊이 있는 이해가 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 선순위 가처분 및 가등기를 인수해야 하며, 가등기 실행 시 소유권 상실이라는 치명적인 위험이 있습니다. 또한 대지권 미등기 및 건물만 매각이라는 특수성으로 인해 토지에 대한 법적 권리를 확보할 수 없습니다. 이러한 중대한 위험 요소들을 고려할 때, 일반적인 부동산 가치 평가 방식으로는 예상 입찰가를 산정하기 매우 어렵습니다.

만약 법적 위험을 감수하고 건물만을 취득한다고 가정하더라도, 낙찰 후에도 소유권 상실 또는 철거의 위험이 현실화될 수 있습니다. 따라서, 본 물건의 인수 보증금이 0원이라는 점은 고려 대상이 아니며, 상기 명시된 심각한 리스크들을 종합적으로 고려하여 극히 신중하게 접근해야 합니다. 현 감정가 28,800,000원은 건물만의 가치이므로, 위험 대비 가치를 면밀히 검토해야 하며, 권리 분석 결과만으로는 입찰가격을 명확히 제시하기 어려운 상황입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.