나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4973 [2] 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 지1층비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대
주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2007. 02. 13. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 근린생활시설 건물 중
지1층 비101호 외 13개호로서,

외벽: 화강석 붙임 등
내벽: 시멘트 몰탈위 본타일 마감 등
창호: 플래스틱새시 및 스테인리스새시 창호 등임.

이용상태

- 지1층: 사무실 용도 등

- 1층: 점포(육가공실)

- 2층: 기호 7건물은 노래연습장, 기호 8건물은 힐링센터

- 3층: 기호 10, 11건물은 골프연습장, 기호 12, 13건물은 댄스 신동 아카데미, 14건물은 사무실로 이
용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 부정형토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 중로에 접하며 북측 및 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별
도확인요[광주초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은
교육청에 별도 확인요[성모유치원]<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계

일부는 임대 중인 것으로 조사되었으나 자세한 것은 미상임.

- 기타

본건 건물이 소재하는 토지는 의뢰목록상 "경기도 광주시 경안동 84-21" 외 5필지(83-2, 83-38,
94-1, 95-10, 95-16)이나 5필지는 2021. 04. 30. 84-21에 합병되어 말소되었음.

물건 비고

1. 본건 건물은 사무실로 이용중임. 대지권 미등기이며 건물만 매각함. 최저매각가격은 건물만의 가격임.
2. 본건 건물 소재 토지는 '광주시 경안동 83-21외 5필지(83-2,83-38,94-1,95-10,95-16)'였으나, 2021.04.30. 83-21에 합병되어 현재는 '경안동 83-21(대 3,486㎡)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2024타경4973 (2)

소재지: 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 지1층비102호

용도: 근린상가

감정가: 76,200,000원

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 3,486.00㎡ (약 1,055.0평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 116.38㎡ (약 35.2평)

건물지분: 116.38㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브 지붕 지하 2층, 지상 4층 건물 중 지1층 비102호

사용승인일: 2007년 02월 13일

주요 용도: 본건(지1층)은 사무실, 1층은 점포(육가공실), 2층은 노래연습장/힐링센터, 3층은 골프연습장/댄스 학원/사무실로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수시설, 승강기, 지하주차장 시설 등.

1.4. 토지 이용 현황

토지 형상 및 이용: 인접 토지와 같은 높이의 부정형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로: 남동측으로 중로, 북측 및 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주초교, 성모유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역.

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 본건 건물은 사무실로 이용 중임.

* 대지권 미등기 상태이며, 건물만 매각함. 최저매각가격은 건물만의 가격임.

* 본건 건물 소재 토지는 과거 '경기도 광주시 경안동 83-21외 5필지'였으나, 2021.04.30. 83-21에 합병되어 현재는 '경안동 83-21(대 3,486㎡)'임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 대중교통인 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2024타경4973)으로 인한 매각이며, 말소기준권리는 2024년 08월 23일 접수된 강제경매(갑27)임.

3.2. 인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

* 갑구 순위 19번: 지상건물철거청구권 가처분설정등기 (2019.10.17. 등기). 본건 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수함.

* 갑구 순위 24번: 소유권이전청구권가등기 (2023.03.30. 등기). 본건 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수함. 이 가등기가 본등기로 실행될 경우 매수인이 소유권을 상실하게 될 위험이 있음.

3.3. 말소되는 권리 (매각으로 소멸하는 권리)

갑구 19번 가처분(2019-10-17, 주식회사벤피트)은 말소되는 것으로 확인되나, 물건명세서상 매수인이 인수하는 것으로 기재되어 있어 최종 확인이 필요함. (주: 등기부요약상 말소이나, 물건명세서상 인수 명시).

기타 선순위 가처분(갑19), 선순위 가등기(갑24), 강제경매(갑27), 압류(갑28), 가압류(갑29) 등은 말소기준권리보다 선순위 또는 후순위로서 말소될 예정임.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이창희

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사어스네트웍스

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-19

대항력: 있음

(본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 조사되었습니다. 금액이 0원이라도 대항력 자체는 유효하므로 주의가 필요합니다.)

3.5. 총 등기부채권액

8,232,720원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 경기도 광주시 경안동 일대는 단독주택, 다세대주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역임. 1층에는 육가공실 점포가 있으며, 2층 및 3층에는 노래연습장, 힐링센터, 골프연습장, 댄스 학원, 사무실 등 다양한 업종의 상가가 운영 중임. 본건(지1층)은 사무실로 이용되고 있어, 비교적 다양한 업종의 사업체가 입점할 수 있는 환경임.

4.2. 유사 부동산 거래 동향

(제공된 정보만으로는 주변 유사 부동산의 거래 동향을 파악하기 어려움. 실제 거래 사례 조사가 필요함.)

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편임. 주변에 광주초등학교, 성모유치원 등 교육시설이 있으며, 근린생활시설 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 지역 제한 사항

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다수의 개발 및 환경 관련 제한 사항이 존재하므로, 향후 건물 이용 또는 신축 시 해당 규제를 확인해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

* 선순위 가등기(갑24) 및 가처분(갑19)이 인수되는 점이 가장 큰 리스크임. 특히 가등기의 경우, 본등기 실행 시 소유권을 상실할 가능성이 매우 높아 신중한 판단이 요구됨.

* 대지권 미등기 및 건물만 매각으로 인해 토지 사용 권리 확보 및 건물 유지 관리에 대한 불확실성이 존재함.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(주식회사어스네트웍스)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 조사됨. 이는 직접적인 금전적 인수 부담은 없으나, 법적 대항력에 따른 건물 사용 및 명도 과정에서 예측 불가능한 변수가 발생할 수 있음.

6.3. 토지 이용 규제

상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 있어, 향후 사업 확장 또는 업종 변경 시 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 경안동에 위치한 근린생활시설 건물 중 지1층 사무실로, 감정가는 76,200,000원으로 형성되어 있습니다. 건물만 매각 대상이며 대지권이 미등기된 특수한 상황입니다.

권리 분석상 가장 큰 위험 요인은 매수인이 인수해야 하는 선순위 가등기와 가처분입니다. 특히 가등기가 본등기될 경우 소유권을 상실할 수 있으므로, 투자자는 이 위험을 충분히 인지하고 감수할 수 있어야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 없어 직접적인 금전 부담은 적으나, 명도 절차에서의 변수를 고려해야 합니다.

주변 입지 조건이나 교통은 보통 수준이며, 상업 시설 이용도 가능하나 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 건물만 매각되어 최저매각가격이 건물 가치에 맞춰져 있을 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 금전적 리스크가 제한적일 수 있습니다.

* 가등기와 가처분이라는 큰 위험 요인을 고려하여, 해당 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게는 상대적으로 낮은 가격으로 접근할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우 인수할 임차인의 보증금이 0원이므로, 최저매각가격인 76,200,000원을 기준으로 하되, 선순위 가등기 및 가처분 인수, 대지권 미등기 등 중대한 리스크 요인을 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다. 입찰 참여 전, 해당 가등기 및 가처분의 구체적인 내용과 실행 가능성을 면밀히 조사하고, 이에 대한 법률적 자문을 구하는 것을 적극 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.