나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4973 [1] 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 지1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대
주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2007. 02. 13. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 근린생활시설 건물 중
지1층 비101호 외 13개호로서,

외벽: 화강석 붙임 등
내벽: 시멘트 몰탈위 본타일 마감 등
창호: 플래스틱새시 및 스테인리스새시 창호 등임.

이용상태

- 지1층: 사무실 용도 등

- 1층: 점포(육가공실)

- 2층: 기호 7건물은 노래연습장, 기호 8건물은 힐링센터

- 3층: 기호 10, 11건물은 골프연습장, 기호 12, 13건물은 댄스 신동 아카데미, 14건물은 사무실로 이
용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 부정형토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 중로에 접하며 북측 및 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별
도확인요[광주초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은
교육청에 별도 확인요[성모유치원]<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계

일부는 임대 중인 것으로 조사되었으나 자세한 것은 미상임.

- 기타

본건 건물이 소재하는 토지는 의뢰목록상 "경기도 광주시 경안동 84-21" 외 5필지(83-2, 83-38,
94-1, 95-10, 95-16)이나 5필지는 2021. 04. 30. 84-21에 합병되어 말소되었음.

물건 비고

1. 본건 건물은 사무실로 이용중임. 대지권 미등기이며 건물만 매각함. 최저매각가격은 건물만의 가격임.
2. 본건 건물 소재 토지는 '광주시 경안동 83-21외 5필지(83-2,83-38,94-1,95-10,95-16)'였으나, 2021.04.30. 83-21에 합병되어 현재는 '경안동 83-21(대 3,486㎡)'임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본개요

본건은 경기도 광주시 경안동 83-21 신원플러스타운 지1층비101호에 소재한 근린상가 건물입니다.

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 규모의 집합건물 중 일부이며, 사용승인일은 2007년 2월 13일입니다.

건축물대장상 주용도는 제1종근린생활시설이며, 기타 용도로 제1,2종근린생활시설로도 활용 가능합니다.

본건의 신주소는 경기도 광주시 중앙로145번길 22 (경안동)입니다.

1.2. 면적정보

토지면적: 3486.00㎡ (약 1,054.58평)

건물면적: 766.05㎡ (약 231.75평)

토지 지분: 0㎡ (토지 건물일괄매각이나, 대지권 미등기 및 건물만 매각 조건)

건물 지분: 766.05㎡ (건물만 매각 대상)

1.3. 경매정보

사건번호: 성남지원 2024타경4973 (1)

감정가: 502,200,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 건물만 매각 (대지권 미등기, 토지는 별도)

최저매각가격: 건물만의 가격임 (감정가 502,200,000원)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 대중교통인 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획및제한사항

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속해 있습니다.

주변 도로로는 남동측 중로(폭 12m-15m) 및 북측, 북동측 소로(폭 8m미만)에 접하고 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주초교, 성모유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 서울중앙지방법원의 가압류 결정 (2023카단818040, 2023.06.28. 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 갑구 순위 19번: 대지소유권에 기한 철거청구권 가처분설정등기 (2019.10.17. 등기) - 매수인이 인수합니다.

* 갑구 순위 24번: 소유권이전청구권가등기 (2023.03.30. 등기) - 매수인이 인수합니다. (가등기된 매매예약이 완결되는 경우, 매수인은 소유권을 상실할 수 있습니다.)

3.2. 임차인현황

* 주식회사삼우씨앤씨

보증금: 1,000,000원

차임: 100,000원

전입/사업자등록일: 2024-03-22

대항력: 없음

3.3. 권리분석요약

본건에는 선순위 가등기 및 가처분이 존재하며, 이들은 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

특히, 2023년 3월 30일자 소유권이전청구권가등기는 매매예약으로, 본 예약이 완결될 경우 낙찰자는 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

따라서 본건은 권리관계가 복잡하며, 인수해야 할 부담이 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물이용현황

본건 건물은 지하 2층, 지상 4층 규모로, 현재 다양한 용도로 이용 중입니다.

지하 1층: 사무실 용도

1층: 점포 (육가공실)

2층: 노래연습장, 힐링센터

3층: 골프연습장, 댄스 신동 아카데미, 사무실

건물의 일부는 임대 중인 것으로 조사되었으나, 구체적인 임대 관계 및 현황은 미상입니다.

4.2. 주변상권특성

본건이 위치한 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

다양한 업종의 근린생활시설이 입점해 있어 상가로서의 활용 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

본건 인근에는 광주초등학교가 소재하고 있으며, 다수의 주택 단지가 분포하고 있습니다.

병원, 마트 등 주요 편의시설에 대한 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 교통정보

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계리스크

선순위 가등기 및 가처분을 모두 인수해야 하므로, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 부담이 발생할 수 있습니다.

특히, 가등기 완결 시 소유권 상실 가능성이 가장 큰 리스크입니다.

6.2. 대지권및건물매각리스크

본건은 대지권이 미등기 상태이며, 건물만 매각 대상입니다.

이는 건물 소유주와 토지 소유주 간의 권리관계가 복잡할 수 있으며, 향후 건물 철거 또는 대지 사용에 대한 문제가 발생할 소지가 있습니다. 건물 소유주와 토지 소유주 간의 관계를 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 기타리스크

건물 내 임대차 관계 등 상세 내용이 미상인 부분이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

건물 일부가 다양한 업종으로 이용되고 있으나, 용도 변경 또는 시설 관련 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 광주시 경안동에 위치한 근린상가 건물로, 건물만 매각되는 특수한 사례입니다.

대지권 미등기 및 선순위 가등기, 가처분 인수라는 중대한 권리상 부담을 안고 있어, 투자 시 매우 신중한 판단이 요구됩니다.

특히 가등기 관련 위험은 소유권 자체를 잃을 수 있는 심각한 리스크이므로, 이를 충분히 고려해야 합니다.

건물 자체의 입지나 상권은 보통 수준이나, 권리관계의 복잡성을 감안할 때 일반적인 투자 관점에서 접근하기는 어려운 물건입니다.

8. 투자포인트

제공된 정보만으로는 명확한 투자 포인트를 도출하기 어렵습니다.

다만, 권리관계가 복잡한 물건을 저가에 낙찰받아 명도 및 권리 정리를 통해 수익을 창출하고자 하는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다. (단, 철저한 사전 조사 및 법률 자문 필수)

9. 예상입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다 (제공된 정보 기준).

감정가 502,200,000원을 기준으로, 인수해야 할 가등기, 가처분 및 대지권 미등기, 건물만 매각 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 명도 비용, 추가 법적 비용, 건물 수리비, 향후 임대 수익률, 유사 물건 시세 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 하며, 본 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.