나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22169 [2] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 102동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초면사무소' 북서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 상가 및 일부 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 간선도로와의 접근성, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

기호1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물(104동) 중 제2층 제201호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호. 기호2,3,4): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물(102동) 중 제20층 제2001호, 제9층 제905호, 제7층 702호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호. 기호5): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물(101동) 중 제5층 제501호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

기호1~5) 공히 아파트로 이용 중입니다..

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 방재설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 아파트의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 남동측으로 포장도로와 접하며 북측으로 주출입구가 위치합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(지구단위계획 상 공동주택용지), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22169 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 부동산 정보

소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 102동 20층2001호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정 및 면적 정보

감정가: 163,000,000원

토지면적: 38.38㎡ (약 11.61평)

건물면적: 65.68㎡ (약 19.87평)

전용면적: 65.68㎡ (약 19.87평)

분양면적: 제공된 정보에서 특정되지 않음

토지 지분: 38.38㎡

건물 지분: 65.6821㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초면사무소' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 상가 및 일부 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 정보

토지는 대체로 사다리형의 평지로 현재 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 북측 및 남동측으로 포장도로와 접하며, 북측으로 주출입구가 위치합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 주거용지(지구단위계획 상 공동주택용지), 소로2류(폭8m~10m), 소로3류(폭8m 미만), 중로2류(폭15m~20m) 접합. 또한 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

2.4. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕으로, 102동은 21층 건물 중 20층에 위치한 2001호입니다.

외벽: 몰탈 페인트 마감.

내벽: 벽지 및 타일 마감.

창호: 샷시 창호.

사용승인일: 2018년 05월 16일

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 2018-05-24, 주식회사일성건설

소유권 이전: 2025-04-02, 정미리

근저당 (말소기준권리): 2024-11-15, 이선화 (금190,000,000원) - 말소 예정

가처분: 2025-10-13, 신용보증기금 - 말소

임의경매: 2025-11-12, 이선화 (151,232,876원) - 말소 예정

등기부 채권 총액: 190,000,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 정

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2024-07-31

배당신고일자: 2025-11-24

대항력: 있음

비고:

임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-31

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 공동주택 단지가 주를 이루며, 상가 및 일부 농경지가 혼재된 주거 중심 지역입니다. 지구단위계획 상 공동주택 용지로 지정되어 있어 주거 기능이 강화된 곳입니다.

4.2. 주변 편의시설

단지 주변에는 편의점, 소형 마트 등 기본적인 상업시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

주요 상업시설 및 금융기관 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트 단지 내에서 기본적인 생활 편의시설(놀이터, 주차 공간 등)을 이용할 수 있으며, 주변 환경은 주거 기능에 적합합니다.

건물 내에는 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 방재, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근에 연초초등학교, 거제제일고등학교 등 교육시설이 위치하여 통학이 가능합니다.

의료 시설로는 지역 내 병원 및 의원급 시설이 존재할 수 있으며, 종합병원은 인근 시내 지역에 위치할 가능성이 높습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 건에는 대항력 있는 임차인(정 , 최 )이 존재합니다. 특히 최 임차인은 보증금이 0원으로 기재되어 있으며, 최유솜씨의 임차 관계 및 보증금에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 정 임차인의 경우에도 보증금 9천만원에 대한 배당이 확실한지 검토가 필요합니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자에게 인수 부담 또는 명도 저항으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 리스크

공동담보 물건으로, 해당 채무가 다른 담보물건으로도 설정되어 있습니다. 채무 총액 및 타 담보물의 상황에 따라 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

특이사항으로 '공동담보'와 '대항력있는 임차인'이 명시되어 있어, 명확한 권리분석 및 임차인 조사 없이는 입찰에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면에 위치한 아파트로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이나, 등기부상 다수의 권리 관계와 더불어 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 리스크 요인으로 분석됩니다. 특히 보증금이 0원으로 명시된 임차인의 경우, 정확한 인수 여부 및 명도 가능성에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

거제시 연초면 지역의 주거용 아파트로서, 지역 내 주택 수요를 충족시킬 수 있는 물건입니다.

비교적 최근에 전입 및 확정일자가 이루어진 임차인이 존재하여, 향후 명도 진행 시점 등을 고려한 전략 수립이 중요합니다.

건물 구조 및 설비는 일반적인 아파트 수준으로 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 163,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인과 관련된 잠재적 비용 및 명도 기간 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.