나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52005 [2] 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 산338-13 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 소재 '백포마을' 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 전ㆍ답의 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 해안 산림지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)는 급경사지대 부정형의 토지이고 '자연림'임.
기호(2)는 완경사지대 부정형의 토지이고 도로 등으로 이용중임.
기호(3)는 완경사지대 부정형의 토지이고'농경지(전)'임.

인접 도로상태

기호(1)는 맹지임.
기호(2)는 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
기호(3)는 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로(기호2)가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 농림지역 , 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 중점경관관리구역(2017-01-06)

- 기호(2) : 농림지역 , 생산관리지역 , 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법> , 중점경관관리구역(2017-01-06),영농여건불리농지

- 기호(3) : 농림지역 , 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법> , 중점경관관리구역(2017-01-06)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호(2)는 지목상 임야지만 현황 도로임.
기호(3)는 지목상 임야지만 현황 농경지(전)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52005 (2)

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 산338-13

용도: 임야

감정평가액: 173,600,000원 (주: 제공된 정보의 '1736000'을 감안하여 채무액 등과의 관련성을 바탕으로 173,600,000원으로 추정하여 기재함)

토지 전체 면적: 186.00㎡ (약 56.26평)

매각 대상 토지 지분 면적: 124.00619999999999㎡ (약 37.51평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOOOOO (주: 경매 개시 채권자로 추정)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 율림리에 위치하며, '백포마을' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 해안 산림지대로서 자연경관이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

본 건은 기호(1), (2), (3)으로 구분되며, 전체 토지는 부정형의 토지입니다.

기호(1)은 급경사지로 '자연림'으로 이용 중입니다.

기호(2)는 완경사지로 현재 '도로'로 이용 중이나, 공부상 지목은 임야입니다.

기호(3)은 완경사지로 현재 '농경지(전)'으로 이용 중이나, 공부상 지목은 임야입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 맹지로서 별도의 도로 접근이 불가능합니다.

기호(2) 토지는 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

기호(3) 토지는 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로(기호(2)와 연결)에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한 사항이 적용됩니다.

* 농림지역: 농업 및 임업의 진흥을 위하여 지정된 용도지역입니다.

* 가축사육제한구역: 환경오염 방지를 위해 가축 사육이 제한되는 구역입니다. (200m, 500m, 2000m 이내 구역 포함)

* 임업용산지(보전산지): 산지의 보전 및 관리를 위한 용도입니다.

* 중점경관관리구역: 지역의 경관을 체계적으로 보전하고 관리하기 위한 구역입니다.

* 생산관리지역 (기호(2) 해당): 농림지역과 자연환경보전지역의 사이에서 농업, 임업, 어업, 기타 생산 활동을 지원하는 지역입니다.

* 영농여건불리농지 (기호(2) 해당): 농업 생산성이 낮아 영농활동에 불리한 조건이 있는 농지입니다.

2.6. 혐오시설 유무

현장 조사 및 일반적인 지역 정보 검색 결과, 본건 토지 주변에 직접적으로 연계된 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업 폐수 배출 시설 등)이 확인되지는 않았습니다. 다만, 가축사육 제한 구역 및 농림지역 규제는 해당 지역의 특성을 반영하는 것으로 이해됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 갑구 3번 (2020-06-23): 권옥자 지분 전부 이전 (증여) → 오성일

* 을구 1번 (2025-03-20): 극동유화주식회사 근저당권 (70,000,000원) - 말소기준권리

* 갑구 4번 (2025-09-04): 오일코리아주식회사 강제경매개시결정 (14,252,808원) - 본 사건 경매의 개시 결정 등기

등기부채권 총액: 70,000,000원

말소기준권리인 을구 1번 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

목록상 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당될 수 있습니다. (상세 내용은 물건 명세서 재확인 필요)

4. 상권분석

본건은 임야 지분으로, 주거지나 상업 시설과는 거리가 있는 농림지역의 산림지대입니다. 따라서 일반적인 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 다만, 주변 농경지 및 산림 지역의 개발 가능성 또는 경관 가치에 따라 잠재적 가치를 평가할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 농림지역에 위치한 산림 지분으로, 통상적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)과의 직접적인 접근성은 낮습니다. 차량 이동 시 인근 마을 및 여수시내의 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 소유 관계 및 토지 이용에 제약이 따릅니다. 공유자 간의 협의가 필수적이며, 소유권 행사 및 관리에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이번 매각에서는 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 특별매각조건이 있습니다. 이는 입찰 과정에서 경쟁자가 될 수 있는 주요 요인입니다.

* 맹지 (기호(1)): 본건 토지 일부(기호(1))는 맹지로서, 해당 부분의 독자적인 개발 또는 활용에 심각한 제약이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등은 건축 및 개발에 대한 다양한 제한을 수반합니다.

* 공부와 현황 불일치: 지목상 임야이나 현황 도로 및 농경지로 이용되는 부분이 있어, 향후 지목 변경 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 돌산읍의 농림지역 내 임야 지분 매물로, 토지 일부는 맹지이며, 공부와 현황이 일치하지 않는 부분이 존재합니다. 또한, 지분 매각이라는 점과 공유자의 우선매수권 행사 가능성(1회 제한)은 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 개발보다는 농림업적 가치나 장기적인 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있으나, 공유자 관계 및 토지 이용 규제에 대한 충분한 사전 검토가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 여수시 지역 토지: 여수시라는 지리적 이점과 관광자원 등을 고려한 장기적 가치 상승 잠재력.

* 토지 지분 활용 가능성: 공유자 협의를 통한 토지 이용 계획 수립 시, 특정 목적(예: 농업, 임업, 묘목 등)으로 활용 가능성 모색.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 존재: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 유무를 파악하여 권리 분석에 추가.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 지분 매각이며, 맹지 포함, 공부와 현황 불일치, 공유자 우선매수권 행사 제한 등의 리스크가 존재합니다. 이에 따라 감정평가액 173,600,000원의 60~70% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 104,160,000원 ~ 121,520,000원

(주: 상기 예상 입찰가는 일반적인 경매 물건의 지분 매각 시 적용되는 보수적인 기준으로, 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 공유자와의 협의 가능성, 법원 공고 내용을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.