나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52235 [2] 전라남도 여수시 삼산면 서도리 906 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1),(2) : 전라남도 여수시 삼산면 서도리 소재 "서도선착장" 남서측 인근에 위치하며, 인근에 농어가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 주택지대로써 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1),(2) : 본건까지 차량접근이 가능하며 주위에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2) : 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 나지임.

인접 도로상태

기호(1),(2) : 본건 남서측으로 포장된 세로에 접함,

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 지적개황도와 같이 기호(2) 지상위 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

토지만 매각, 제시외 건물은 매각에 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52235 (2)

소재지: 전라남도 여수시 삼산면 서도리 906

용도: 대지

토지면적: 119.00㎡ (약 35.99평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 8,925,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 여수시 삼산면 서도리에 위치하며, "서도선착장" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 농어가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다. 삼산면은 여수 본토와 떨어진 섬 지역으로, 대중교통 이용 시에는 여객선 및 버스 노선(여수 버스 365-4, 365-5)을 이용하게 됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 나지 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지의 남서측으로는 포장된 세로(도로)에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다. 이는 건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하로 건축이 가능하며, 자연취락지구로 인해 특정 건축 행위가 제한될 수 있음을 의미합니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 가축 사육 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건의 말소기준권리는 2023년 3월 21일 국민건강보험공단의 압류입니다. 이후 2025년 11월 6일 김명식 채권자의 강제경매 개시 결정(본건 사건번호)이 등기되었습니다. 등기부 상 소유권 이전 기록은 1980년 최병현, 2016년 최거웅(협의분할에 의한 상속)으로 확인됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건은 토지만 매각 대상이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 물건 명세서에 따르면, 본건 토지 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하여, 해당 건물을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 따라서 낙찰자는 토지 소유권만을 취득하게 되며, 해당 건물의 소유자가 법정지상권을 주장할 경우 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 별도의 임차인 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

삼산면 서도리는 여수 본토에서 떨어진 섬 지역으로, 주요 산업은 어업입니다. 인구는 약 2천 명 선으로 소규모이며, 상업 시설보다는 농어가주택과 농경지, 임야 등이 혼재된 전형적인 농어촌 주거지대의 특성을 보입니다. 따라서 상권 분석 측면에서는 활발한 상업 활동보다는 지역 주민을 위한 최소한의 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

서도리는 거문도, 동도와 함께 거문도를 이루는 섬 중 하나이며, 거문도 등대, 녹산등대, 거문도 역사공원, 백도 등 다수의 관광 자원이 있습니다. 또한, 서도마을회관이 존재하여 지역 공동체 활동이 이루어지고 있습니다. 교통은 여객선과 버스를 이용하며, 생활 편의 시설은 섬 지역 특성상 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 토지만 매각되는 물건이며, 제시외 건물이 존재하여 건물을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 활용에 상당한 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 섬 지역 특성: 여수 본토와 거리가 있는 섬 지역으로, 접근성이 다소 떨어지고 기상 조건에 따라 교통편이 제한될 수 있습니다. 또한, 섬 지역 특성상 생활 편의 시설이 부족할 수 있습니다.

* 개발 제한: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 삼산면 서도리에 위치한 토지 경매 물건입니다. 나지 상태의 토지이며, 감정가는 8,925,000원입니다. 가장 큰 특징은 토지만 매각 대상이라는 점과, 제시외 건물이 존재하여 법정지상권 성립 가능성이 있다는 점입니다. 이러한 법정지상권 문제는 토지 이용에 큰 제약을 초래할 수 있으므로, 반드시 사전에 철저한 조사가 필요합니다. 섬 지역이라는 점과 용도지역 제한 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 법정지상권 문제 해결 시 토지 취득: 만약 법정지상권 성립이 어렵거나, 해당 건물주와의 협의를 통해 이를 해결할 수 있다면, 비교적 저렴한 가격에 섬 지역 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 나대지 활용 가능성: 법정지상권 문제가 해결될 경우, 계획관리지역의 토지로서 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다 (단, 가축사육 제한 구역 등 지역 특성을 고려).

* 관광 자원 연계 가능성: 거문도, 백도 등 주변 관광 자원과의 연계성을 고려한 투자도 가능하나, 현재로서는 접근성 및 인프라 부족으로 인해 단기적인 투자보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 8,925,000원입니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점을 감안할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 법정지상권 성립 가능성 및 기타 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 및 건물 가치 평가, 그리고 토지 이용 가능 범위 등을 면밀히 분석한 후, 예상되는 최적의 입찰가를 산정해야 할 것입니다. 현재로서는 법정지상권의 불확실성으로 인해 감정가 이하에서의 입찰도 고려될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.