나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55337 [1] 전라남도 해남군 화원면 인지리 88 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 화원면 인지리 소재 "인지제" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택,농경지,임야 등인 마을주변농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1):부정형,전,
기호(2):부정형, 전 및 묘지(일부)임.

인접 도로상태

기호(1): 서측으로 노폭 약 3M 내외 비포장농로에 접하고,
기호(2): 북측으로 노폭 약 3M 내외 비포장농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):농림지역, 자연취락지구,가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>,
기호(2):농림지역,가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,
돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

기호(2): 지상에 "제시외 분묘" 2기가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계

미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 농지취득자격증명 요건 충족시(원상복구 등) 발급할 수 있음(2025.7.28.자 해남군 화원면 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

사건번호: 해남지원 2024타경55337 (1)

소재지: 전라남도 해남군 화원면 인지리 88

용도: 전 (농지)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 화원농업협동조합 (채권 총액 202,786,459원)

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 2,238.00㎡ (약 677.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황:

* 기호(1): 부정형, 전

* 기호(2): 부정형, 전 및 묘지(일부)

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 농림지역

* 자연취락지구 (기호 1)

* 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 구역, 기호 1 / 1,000㎡ 이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한, 기호 2)

* 농업보호구역

1.3. 건물 정보

총 건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 98,472,000원

매각 대상: 토지 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 해남군 화원면 인지리 소재 "인지제" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 마을 주변 농경지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

본건의 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로

기호(1) 토지는 서측으로 노폭 약 3M 내외의 비포장 농로에 접하고 있습니다.

기호(2) 토지는 북측으로 노폭 약 3M 내외의 비포장 농로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2014-06-24 접수된 화원농업협동조합 근저당권 (말소기준권리)

주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (1993-12-13)

* 근저당권 (2014-06-24, 2022-06-17)

* 가압류 (2023-05-17, 2023-11-21, 2024-01-16, 2024-05-16)

* 압류 (2023-11-06, 2024-01-16)

* 임의경매개시결정 (2024-05-16)

등기부채권 총액: 202,786,459원

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

지상권 개요: 해당사항 없습니다.

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건과 관련하여 별도로 명시된 임차인 현황은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야, 주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

주요 상업 시설 및 편의 시설은 인근 마을 또는 읍내 지역에 위치할 것으로 예상됩니다.

주요 경제 활동은 농업에 기반하고 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

주거 및 생활 편의 시설은 인근 마을 또는 해남군청 소재지 등과의 접근성에 따라 이용 가능할 것으로 보입니다.

농업 활동을 위한 기반 시설은 해당 지역 내에서 확보 가능할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 반환되지 않으므로 주의해야 합니다. (2025.7.28.자 해남군 화원면 사실조회회신서 참조)

* 원상복구 가능성: 농지취득자격증명 발급 요건 충족을 위해 원상복구(분묘 등)가 필요할 수 있습니다.

* 분묘기지권: 기호(2) 토지 지상에 "제시외 분묘" 2기가 소재하고 있으며, 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이 부분은 권리 분석 시 매우 중요하게 고려되어야 합니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역 등에 해당되어 토지 이용에 일정 부분 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 해남군에 위치한 농지 매각 물건입니다.

토지는 부정형이며 일부는 묘지로 사용되고 있습니다.

매각으로 모든 권리는 소멸될 예정이나, 농지 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 지상 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성은 주요 리스크 요인입니다.

토지 이용 규제 또한 확인하여야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농지법 등 관련 규정을 충족하고 지상의 분묘 문제를 해결할 수 있다면, 농업용지 또는 잠재적 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 경매를 통한 취득으로 시세 대비 저렴한 가격으로 확보할 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 권리 분석, 현장 조사, 시장 조사 및 농지 취득 관련 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 분묘 관련 권리 관계 확정 여부가 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 것입니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 현장 방문 및 법률 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.