나이스옥션 법원경매 해남 2025타경655 [3] 전라남도 진도군 고군면 석현리 798 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 고군면 석현리 소재‘석현리경로당마을회관’ 북서측 근거리에
위치하며, 부근은 농경지, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근 및 진·출입이 가능함.

형태 및 이용상태

본건 일련번호(1)은 부정형의 완경사지로서 창고부지,
일련번호(3)~(5),(7)~(9)는 부정형의 완경지로서 전, 일련번호(6)은 전기타로 이용중임.

인접 도로상태

본건 일련번호(1),(3)~(7) 남측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트포장도로,
일련번호(8),(9)는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(5)~(9) 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴)),
일련번호(3),(4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개))임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호(6) 지상에 후면 별지 ‘지적및건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이
제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-가) : 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 2014.07.22.)
외벽 : 판넬 마감 등,
내벽 : 판넬 마감 등,
바닥 : 에폭시깔기 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(2-가) : 제조업소 등으로 이용중이며 관리상태 보통임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 농지취득자격증명 요건 충족 시(원상복구 등) 발급할 수 있음(2026.3.27.자 고군면 사실조회회신서 참조)
2. 본건 지상 비닐하우스 매각 제외
3. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경655 (3)

소재지: 전라남도 진도군 고군면 석현리 798

용도: 전 (밭)

감정가: 29,162,000원

토지면적: 2083.00㎡ (약 630.1평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 진도군 고군면 석현리 소재 ‘석현리경로당마을회관’ 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 소재합니다.

교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량의 접근 및 진·출입이 가능합니다.

인접 도로상태: 본건 일련번호(1),(3)~(7)은 남측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하나, 일련번호(8),(9)는 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(100m, 200m 제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 17일 접수된 진도군산림조합의 근저당권 (근저당권, 채권최고액 91,000,000원)입니다.

등기부 요약:

* 소유권: 박문환 (1981년), 박종언 (2007년), 박선규 (2016년) 순으로 이전되었습니다.

* 담보권 및 압류: 근저당권, 지상권설정공동담보, 가압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 설정 및 말소 이력이 확인됩니다.

인수/소멸 권리: 제공된 등기부 요약 상, 현재 말소기준권리보다 후순위로 설정되었던 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 등)가 '말소' 처리되어 있어, 매각으로 인해 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 문구가 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 말소된 것으로 확인되므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

주변 농경지 현황: 본건은 전형적인 농경지 지역에 위치하고 있습니다.

지역 농업 특성: 진도군 지역의 농업 환경에 부합하는 토지입니다.

5. 생활정보

인근 편의시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 차량 접근이 가능하며 진도군 고군면에는 면사무소, 우체국, 파출소 등이 소재하여 기본적인 행정 및 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

접근성: 차량을 이용한 진출입이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 해당 요건 충족 시(원상복구 등) 발급 가능성이 있으며, 관련 회신서(2026.3.27.자 고군면 사실조회회신서)를 참조해야 합니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와의 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

* 매각 제외 물건: 본건 지상의 비닐하우스는 매각 대상에서 제외됩니다.

* 주변 시설: 구글 검색 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설이나 대규모 상업 시설이 검색되지 않았으며, 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 진도군 고군면 소재의 농지로, 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 매수 결정의 중요한 요소입니다. 현재 등기부상으로는 특별한 인수 부담이 없는 것으로 보이나, 경계 확인 및 농지 관련 절차를 면밀히 검토해야 합니다. 주변은 농경지와 임야로 이루어진 조용한 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 농지취득자격증명 요건 충족 시, 감정가 대비 합리적인 금액으로 토지 취득 가능성을 검토할 수 있습니다.

* 진도 지역 농업 환경에 맞는 투자 대상입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 29,162,000원입니다.

모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 농지취득자격증명 발급 가능성을 최우선으로 확인한 후, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 시세 및 유사 물건의 경매 동향을 추가로 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.