나이스옥션 법원경매 해남 2025타경655 [2] 전라남도 진도군 고군면 석현리 796 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 고군면 석현리 소재‘석현리경로당마을회관’ 북서측 근거리에
위치하며, 부근은 농경지, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근 및 진·출입이 가능함.

형태 및 이용상태

본건 일련번호(1)은 부정형의 완경사지로서 창고부지,
일련번호(3)~(5),(7)~(9)는 부정형의 완경지로서 전, 일련번호(6)은 전기타로 이용중임.

인접 도로상태

본건 일련번호(1),(3)~(7) 남측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트포장도로,
일련번호(8),(9)는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(5)~(9) 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴)),
일련번호(3),(4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개))임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호(6) 지상에 후면 별지 ‘지적및건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이
제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-가) : 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 2014.07.22.)
외벽 : 판넬 마감 등,
내벽 : 판넬 마감 등,
바닥 : 에폭시깔기 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(2-가) : 제조업소 등으로 이용중이며 관리상태 보통임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 농지취득자격증명 요건 충족 시(원상복구 등) 발급할 수 있음(2026.3.27.자 고군면 사실조회회신서 참조)
2. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

해남지원 2025타경655 (2)

물건종별

토지

소재지

전라남도 진도군 고군면 석현리 796

용도

전 (농지)

토지면적

1362. 00㎡ (약 411.9평)

건물면적

0. 00㎡ (매각 대상 토지에 등기된 건물 없음)

감정가

19,068,000원

경매구분

부동산임의경매

매각대상

토지매각

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 전라남도 진도군 고군면 석현리 소재 ‘석현리경로당마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 임야 등이 소재하는 전원적인 지역입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근 및 진출입이 가능합니다.

토지형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 완경사지로 일부는 창고 부지, 일부는 전, 일부는 기타 용도로 이용되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (100m 또는 200m 제한구역)

인접 도로상태

* 본건 일부 필지는 남측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 일부 필지(8, 9)는 지적도상 맹지입니다.

제시외물건

* 일련번호(6) 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

없음.

1.2. 권리분석

소유권 현황

* 소유권 보존: 김여겸 (1964-12-31)

* 소유권 이전: 박선규 (2017-02-16)

권리분석

* 말소기준권리: 진도군산림조합 근저당권 (2023.04.17. 접수, 91,000,000원)

* 등기부채권 총액: 455,173,531원 (말소 예정 권리 포함)

* 본건 경매로 인해 말소되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요:' 라는 기재만 있고 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다. 등기부 상 '지상권설정공동담보'는 말소된 것으로 확인됩니다. 잠재적으로 인수해야 할 지상권이 있는지 면밀한 조사가 필요합니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 인수되는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 진도군 고군면의 농경지 및 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변은 전원적인 환경으로, 상업시설보다는 농업 관련 시설이나 주거 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 별도의 상권 형성은 미미한 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

* 물건지 인근에 ‘석현리경로당마을회관’이 소재합니다.

* 진도읍 등 주요 생활권까지는 차량을 이용한 이동이 필요합니다.

교통망

* 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요

* 본 물건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명이 필수입니다.

* 증명 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다.

* 요건 충족 시(원상복구 등) 발급 가능 (2026.3.27.자 고군면 사실조회회신서 참조).

경계 불명확

* 인접 토지와 경계 등이 불명확하여, 경계 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

맹지 가능성

* 일부 토지(8, 9번지)는 지적도상 맹지에 해당하여 차량 통행이나 건축 등 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역

* 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하므로, 관련 업종 영위 시 제약이 따릅니다.

제시외건물

* 일련번호(6) 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재합니다. 이는 매각 대상 토지에는 포함되나, 공부상에 등재되지 않은 상태로, 향후 처리 방안(철거 등)에 대한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 진도군 고군면의 농지로서, 토지 매각 대상입니다. 농지 취득 시 필수적인 농지취득자격증명 발급 요건, 경계의 불명확성, 일부 맹지 가능성, 가축사육제한구역 지정 등의 제약 사항을 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 공부상에 등재되지 않은 제시외건물의 존재도 확인이 필요합니다.

권리관계 측면에서는 다수의 근저당권, 지상권, 가압류 등이 존재했으나, 말소기준권리 외 모두 말소 예정으로 정리되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

1.7. 투자포인트

* 진도군 농지로서 장기적인 농업 투자 가치 잠재력.

* 계획관리지역으로 향후 용도 변경 또는 개발 가능성 (단, 제반 제한 사항 확인 필수).

* 현황상 저렴한 감정가 (단, 시세 및 현장 조사를 통한 재평가 필요).

1.8. 예상입찰가

본 물건은 농지이며, 농지취득자격증명 발급 요건, 경계 확인, 맹지 가능성, 가축사육제한구역 지정, 제시외건물 처리 방안 등 여러 제약 사항을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

이러한 점들을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 감정가: 19,068,000원

* 보수적 예상 범위: 감정가의 80% ~ 90% 선 (약 15,254,400원 ~ 17,161,200원)

상기 예상 입찰가는 절대적인 가이드라인은 아니며, 반드시 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 농지 취득 관련 법규 및 제반 사항 검토 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.