나이스옥션 법원경매 해남 2025타경921 [2] 전라남도 진도군 조도면 창유리 2301 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2025.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1,2)는 전라남도 진도군 조도면 눌옥도리 소재 ""눌옥도리마을회관""서측 인근에, 기호 3)은 전라남도 진도군 조도면 창유리 소재 ""산행리마을회관""남서측 인근에 각각 위치하며, 기호 1,2) 주위환경은 바다 및 임야 전 등이 혼재한 해안가 어촌지대이며. 기호 3)의 주위환경은 전 답 및 마을 등이 혼재한 해안가 농경지대임.

교통상황

기호1,2) : 본건 인근까지 차량 진입 가능하나 여객선 운항이 1일 한번으로 교통상황은 나쁜 편임.
기호 3) : 본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 마을 및 아스팔트 포장도로 등이 소재해 지역 내 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2) : 부정형의 완경사로 주거나지 상태임.
기호 3) : 사다리형 평지로 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,2) : 지적도상 기호1)은 북측으로, 기호 2)는 남측으로 세로(불)에 접함.
기호 3) : 남측으로 폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공원마을지구(16-눌옥)<자연공원법>, 국립공원<자연공원법>,
기호 3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 해남지원 2025타경921 (2)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 진도군 조도면 창유리 2301

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 8,844,000원

* 토지면적: 737.00㎡ (약 223평)

* 토지지분: 737㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 농지취득자격증명,

* 주의사항: 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 미반환)

* 특수물건정보: 농지취득자격증명,

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건(기호 3)은 전라남도 진도군 조도면 창유리에 위치하며, ""산행리마을회관"" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 전답 및 마을 등이 혼재된 해안가 농경지대로 파악됩니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 마을 및 아스팔트 포장도로가 소재하여 지역 내 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 해당 지역이 섬 지역임을 고려할 때 여객선 운항이 1일 한 번 정도로 제한적이어서 전반적인 교통 접근성은 다소 낮은 편으로 판단됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본 물건은 사다리형의 평지로 현재 전(밭)으로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본 물건은 남측으로 폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역 구분: 계획관리지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역 (100m 제한구역(소, 양, 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권 이전 내역(박삼용, 이억근, 박대용) 및 가압류(진도군수산업협동조합, 농업협동조합중앙회) 이력이 확인됩니다.

* 말소기준권리는 2024년 01월 04일 접수된 진도군수산업협동조합의 가압류(갑4)로 확인됩니다.

* 모든 기재된 권리(갑1~갑6)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-03-31

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 지상권개요: 해당사항 없음

* 비고: 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 미반환)

4. 상권분석

본 물건은 섬 지역의 농경지로, 주변이 전답과 마을로 이루어진 농촌 및 어촌 생활권에 해당합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포나 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 해안가와 접해 있어 경관이 좋을 수 있으나, 기본적인 편의시설은 제한적일 가능성이 높습니다.

* 편의시설: 인근 마을 또는 조도면 소재지의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육/의료: 조도면 소재지의 초·중학교 및 보건지소 등 기본적인 공공시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효가 되고 입찰 보증금이 반환되지 않는 중대한 위험이 있습니다.

* 섬 지역 교통 불편: 차량 진입은 가능하나, 여객선 운항 횟수가 제한적이어서 물류 이동 및 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

* 지역적 제약: 계획관리지역으로 지정되어 있으나, 섬 지역의 특성상 개발이나 이용에 추가적인 규제가 있을 수 있습니다.

* 낮은 활용도: 농지로서의 가치 외에 다른 용도로의 활용이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 진도군 조도면에 위치한 농지입니다. 아름다운 해안가에 인접한 조용한 농촌/어촌 환경을 가지고 있으며, 계획관리지역으로 지정되어 있습니다. 그러나 섬 지역이라는 특성상 교통 접근성이 낮고, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며 이를 충족하지 못할 경우 법적 문제가 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 권리관계는 매각으로 모두 소멸되는 비교적 깨끗한 상태입니다.

8. 투자 포인트

* 자연환경: 섬 지역의 청정한 자연환경과 바다 경관을 누릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 농지 가치: 농업 활동을 위한 토지로서의 가치를 고려할 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 현재 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 향후 가치 상승 가능성을 염두에 둔다면 소액 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 다만, 제시된 감정가 8,844,000원을 기준으로 낙찰가율 및 지역별 토지 시세, 그리고 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 행정 절차 진행 가능성을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 하회하는 금액에서부터 고려해 볼 수 있으나, 농지취득자격증명 발급 가능성을 최우선으로 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.