나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1375 [2] 전라남도 완도군 약산면 우두리 28 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

완도군 약산면 우두리 소재 '여동저수지' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 등인 산간농촌지대임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)~(3),(8): 부정형,답, 기호(4):부정형,전, 기호(5)~(7):부정형, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1),(2),(4),(5),(7),(8):맹지, 기호(3),(6):북서측으로 노폭 2M~2.5M 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(4),(6),(8):생산관리지역, 기호(5),(7):농림지역임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

물건 비고

1.농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)
2.맹지임
3.휴경 답으로 인접토지와 경계등은 측량 등 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 해남지원 2025타경1375 (2)

* 소재지: 전라남도 완도군 약산면 우두리 28

* 용도: 답 (전, 자연림 포함)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 봉OOOOOO (봉성새마을금고)

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 31,727,700원

* 토지면적: 3917.00㎡ (약 1185평)

* 매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 완도군 약산면 우두리 소재 '여동저수지' 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 임야와 농경지가 주를 이루는 산간농촌지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량으로 본건 또는 본건 인근까지 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 토지 중 일부(기호 (1),(2),(4),(5),(7),(8))는 도로에 직접 접하지 않는 맹지입니다.

* 나머지 토지(기호 (3),(6))는 북서측으로 폭 2M~2.5M의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

* 토지의 주요 이용 현황은 부정형의 답(논)이며, 일부는 전(밭) 및 자연림으로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획상 생산관리지역(기호(1)~(4),(6),(8))과 농림지역(기호(5),(7))으로 지정되어 있습니다.

* 생산관리지역은 농업, 임업, 어업 활동 및 관련 시설 설치가 가능하며, 일부 주거 및 상업시설이 허용될 수 있습니다.

* 농림지역은 농업, 임업, 축산업의 진흥 및 보전을 위한 지역으로, 개발이 엄격하게 제한됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

* 본 경매 사건의 말소기준권리는 2021년 3월 31일 접수된 봉성새마을금고의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 곽석채, 농업회사법인주식회사수연

* 근저당권: 봉성새마을금고 (말소기준), 김동현 (말소)

* 지상권설정: 봉성새마을금고 (말소)

* 압류: 완도군 (말소)

* 임의경매: 봉성새마을금고 (말소)

* 소유권이전청구권가등기: 박성주 (말소: -)

* 등기부채권 총액: 666,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 등기부상 인수되는 임차인은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농업용 토지로서 주로 농경지와 임야로 둘러싸인 산간농촌 지역에 위치합니다.

* 따라서 일반적인 상업 시설이 밀집한 상권으로 보기 어려우며, 농업 생산 또는 전원생활 관련 입지로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 해당 물건은 전라남도 완도군 약산면의 자연 친화적인 농촌 지역에 소재합니다.

* 주변 환경은 조용하고 자연 녹지가 풍부한 편입니다.

* 인근에 편의시설, 학교, 병원 등 주요 생활 기반 시설에 대한 정보는 제한적이며, 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

* '여동저수지' 인근에 위치하여 자연 경관은 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 관련

* 일부 토지가 도로에 직접 접하지 않는 맹지 상태로, 토지 이용 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 통행로 확보를 위한 별도의 확인이 필요합니다.

6.2. 농지 취득 관련

* 농지법에 따라 토지 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 경매 참여 전 자격 요건을 확인하고 사전 발급 절차를 진행하는 것이 좋습니다.

6.3. 현황 조사 필요

* 본 토지는 현재 휴경 답으로 이용되고 있어, 인접 토지와의 정확한 경계를 확인하기 위해 측량 등 별도의 조사가 필요합니다.

6.4. 소유권이전청구권가등기 위험

* 가장 중요한 위험 요소는 등기부상 말소되지 않은 소유권이전청구권가등기 (갑7, 박성주)의 존재입니다. 이 가등기는 2026년 5월 6일자로 등기되었으며, 말소기준권리(2021년 3월 31일)보다 후순위임에도 불구하고 '말소: -'로 표기되어 있어, 매각 후 인수될 가능성이 있습니다. 이는 낙찰받더라도 소유권을 완전히 취득하지 못할 수 있는 중대한 법적 위험을 내포하므로, 해당 가등기의 법적 효력 및 인수 여부에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

6.5. 임대 관계 관련

* 등기부상 인수되는 임차인은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 완도군 약산면의 농촌 지역에 위치한 농업용 토지로서, 맹지 및 농지 취득 자격 증명 필요 등의 일반적인 농지 경매의 특징을 가지고 있습니다.

* 그러나 말소되지 않은 소유권이전청구권가등기(갑7, 박성주)가 존재하며, 이 가등기의 말소 여부에 대한 불확실성이 매우 높은 상황입니다. 해당 가등기가 낙찰자에게 인수될 경우, 소유권 확보에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 이러한 중대한 법적 위험을 고려할 때, 본 건은 투자 접근에 신중을 기해야 하며, 반드시 전문가와 함께 권리 분석을 재확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 본 물건의 투자 가치는 잠재적 리스크를 완전히 해소할 수 있다는 전제 하에 고려될 수 있습니다.

* 농지법상 농지 취득 자격 요건을 갖춘 경우, 생산관리지역 및 농림지역 내 토지로서 장기적인 농업 목적 또는 관련 투자 자산으로 고려해볼 수 있습니다.

* 말소되지 않은 가등기 문제를 법률적으로 해결할 수 있다면, 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받아 토지 가치 상승을 기대해 볼 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외하고 예상 입찰가를 산정합니다.

* 본 건은 소유권이전청구권가등기로 인한 중대한 법적 위험이 존재하여, 낙찰자의 소유권 확보가 불투명합니다.

* 이러한 법적 불확실성으로 인해, 현실적이고 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 투자를 고려하는 경우, 해당 가등기의 법적 효력, 인수 가능성 등에 대한 전문적인 법률 검토를 선행해야 하며, 이러한 위험 요소를 반영한 매우 낮은 수준에서의 입찰가를 고려해야 합니다.

* 법률적 검토가 완료되지 않은 상태에서의 입찰가 산정은 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.