나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1733 [3] 전라남도 해남군 문내면 석교리 35-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 문내면 고평리 소재 "고당마을" 북동측 근거리[일련번호 (1),(2)] 및 전라남도 해남군 문내면 석교리 소재 "목삼마을 남측 인근[일련번호 (3)]에 위치하며, 주변은 전, 답이 주를 이루는 마을주변 농경지대임.

교통상황

일반적인 교통이용상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1),(2),(3) : 부정형의 완경사지임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 북측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함. 일련번호(2) : 본건 서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접함. 일련번호(3) : 본건 일부 현황 도로 및 동측으로 폭 약 3m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 농업진흥구역<농지법>임. 일련번호(2) : 계획관리지역. 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기타 : 일련번호(3) 토지는 일부 현황 도로 및 유지로 이용중이며, 별지 "사진 용지"와 같이 이동이 용이한 건조기가 소재함.

물건 비고

1.농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 농지취득자격증명 요건 충족시(원상복구 등) 발급 가능하다는 회신있음(2026.4.13.해남군 문내면 사실조회서 참조)
2.본건 지상 소재 건조기 매각 제외
3.공부상 지목은 '전' 이나 현황 일부 '도로 및 유지'임
4.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

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사건번호: 해남지원 2025타경1733 (3)

소재지: 전라남도 해남군 문내면 석교리 35-1

용도: 공부상 지목 '전', 현황 일부 '도로 및 유지'

감정가: 9,840,000원

토지면적: 615.00㎡ (약 186.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

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입지조건

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주변 환경: 본건은 전라남도 해남군 문내면 석교리 소재 "목삼마을" 남측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답이 주를 이루는 마을 주변 농경지대임.

교통상황: 일반적인 교통 이용 상황은 보통으로 평가됨.

인접 도로상태:

* 북측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함 (일련번호 1).

* 서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접함 (일련번호 2).

* 동측으로 폭 약 3m의 포장도로에 접함 (일련번호 3).

* 본건 일부 현황 도로 및 유지로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태:

* 농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한), 농업진흥구역 (일련번호 1).

* 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한) (일련번호 2, 3).

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권리분석

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토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김복용 (1928-11-20), 김성문 외 8명 (2012-11-16), 김규동 (2012-11-22, 시효취득)

* 근저당권: 전건우 (130,000,000원, 2013-01-10, 말소기준권리)

* 임의경매: 전건우 (100,000,000원, 2025-10-21, 광주지방법원 해남지원 2025타경1733)

등기부채권 총액: 130,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상임.

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상권분석

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본 물건이 소재한 지역은 주로 농경지와 마을이 혼재된 농촌 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 시설 위주의 상권 분석보다는, 지역의 농업 경제 및 특산물 관련 활동을 중심으로 이해하는 것이 적합합니다. 문내면은 진도로 가는 관문 역할을 하는 지역으로, 일부 관광 및 생활 편의 시설이 존재할 수 있습니다.

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생활정보

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* 인근 마을(목삼마을 등)을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 농경지대로서 쾌적한 자연환경을 제공합니다.

* 문내면은 강강술래의 고장이자 진도로 통하는 관문인 우수영이 있는 곳입니다.

* 해남군은 취약지역 생활여건 개선사업 등을 통해 농촌 마을의 생활 인프라 개선 노력을 하고 있습니다.

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잠재적 리스크

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* 농지취득자격증명 필요: 본건 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 낙찰자 보증금 미반환 위험이 있습니다. (원상복구 등 요건 충족 시 발급 가능하다는 회신 있음. 2026.4.13. 해남군 문내면 사실조회서 참조)

* 매각 제외 물건: 본건 지상 소재 건조기는 매각 대상에서 제외되므로 별도 확인 및 협의가 필요합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나, 현황 일부가 '도로 및 유지'로 이용되고 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

* 토지 형태: 부정형의 완경사지입니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 불명확하므로, 인수되는 권리가 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

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종합 의견

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본 물건은 농업진흥구역 내 농지로서, 취득을 위해서는 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 현재 지목과 현황의 차이, 경계 불명확 등 몇 가지 고려해야 할 리스크가 존재합니다. 그러나 농지법 상 농업진흥구역이라는 점, 그리고 일부 현황 도로로 이용되는 점 등은 향후 토지 활용 가능성을 시사합니다. 농업 목적 또는 장기적인 토지 이용 가치 상승을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

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투자 포인트

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* 농업진흥구역 내 토지로, 향후 농업 정책 지원 수혜 가능성이 있습니다.

* 현재 공부상 지목과 현황이 일부 다르므로, 토지 이용 계획 변경 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변 시세 및 개발 가능성을 면밀히 분석하여 저평가된 자산인지 판단하는 것이 중요합니다.

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예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 9,840,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 잠재적 가치, 그리고 앞서 언급된 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 주변 시세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.