나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1733 [2] 전라남도 해남군 문내면 고평리 169 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 문내면 고평리 소재 "고당마을" 북동측 근거리[일련번호 (1),(2)] 및 전라남도 해남군 문내면 석교리 소재 "목삼마을 남측 인근[일련번호 (3)]에 위치하며, 주변은 전, 답이 주를 이루는 마을주변 농경지대임.

교통상황

일반적인 교통이용상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1),(2),(3) : 부정형의 완경사지임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 북측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함. 일련번호(2) : 본건 서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접함. 일련번호(3) : 본건 일부 현황 도로 및 동측으로 폭 약 3m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 농업진흥구역<농지법>임. 일련번호(2) : 계획관리지역. 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기타 : 일련번호(3) 토지는 일부 현황 도로 및 유지로 이용중이며, 별지 "사진 용지"와 같이 이동이 용이한 건조기가 소재함.

물건 비고

1.농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 농지취득자격증명 요건 충족시(원상복구 등) 발급 가능하다는 회신있음(2026.4.13.해남군 문내면 사실조회서 참조)
2.현황 휴경지임
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 해남지원 2025타경1733 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OO

감정가: 25,940,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 해남군 문내면 고평리 169

용도: 전 (농지)

토지면적: 1,297.00㎡ (약 392.34평)

매각대상: 토지매각 (건물 없음)

토지 지분: 1,297㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 해남군 문내면 고평리 소재 "고당마을" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답이 주를 이루는 마을주변 농경지대입니다.

2.2. 교통 접근성

일반적인 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 북측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접하며, 서측으로는 폭 약 3~4m, 동측으로는 폭 약 3m의 포장도로와도 접하고 있어 차량 접근이 용이한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2013년 1월 10일 접수된 근저당권 (채권자: 전건우, 채권최고액: 130,000,000원) 입니다.

본 경매는 2025년 10월 21일 접수된 임의경매개시결정 (채권자: 전건우, 청구금액: 100,000,000원)에 의해 진행됩니다.

등기부채권 총액은 130,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 토지 용도 및 주변 이용 현황

토지 용도지역은 농림지역 및 계획관리지역이며, 농업진흥구역에 해당합니다.

주변 지역은 전, 답과 같은 농경지가 대부분을 차지하고 있어, 지역 특성상 농업 관련 활동이 주를 이룹니다.

또한, 본건은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 가축(1,000㎡ 이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한; 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한) 사육에 제한이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

본건이 속한 문내면 소재지에는 면사무소, 우체국, 농협, 지역 농산물 판매장 등 기본적인 생활 편의시설이 있습니다.

인근에 학교(문내초등학교 등)가 위치해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

주요 상업 시설은 면 소재지에 집중되어 있습니다.

5.2. 주변 환경 특이사항

본건 주변 지역은 농경지가 대부분으로, 대규모 산업단지나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않는 중대한 리스크가 있습니다.

농지취득자격증명은 원상복구 등 특정 요건 충족 시 발급 가능하다는 회신이 있습니다 (2026.4.13. 해남군 문내면 사실조회서 참조).

본 토지는 농업진흥구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 따른 제약이 따릅니다.

6.2. 현황 및 공부상 차이

등기부상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으나, 토지는 현재 휴경지 상태로 이용되고 있습니다.

6.3. 경계 불확실성

인접 토지와의 경계 등이 명확하지 않아, 정확한 면적 확인 및 이용을 위해서는 별도의 경계측량이 필요합니다.

6.4. 특수 물건 정보

감정평가서 상 일련번호(3) 토지는 일부 현황 도로 및 유지로 이용 중이며, 이동이 용이한 건조기가 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. (이는 본건 주소지와 관련된 사항인지 추가 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 문내면 고평리에 소재한 토지로, 감정가는 2,594만원입니다.

토지는 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역에 해당하며, 농지취득자격증명 취득이 반드시 필요합니다.

인접 토지와의 경계가 불명확하고 현재 휴경지 상태인 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

다만, 본건으로 접근 가능한 도로가 확보되어 있으며, 인근 면 소재지에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있어 생활 기반은 마련되어 있습니다.

8. 투자 포인트

농업 목적의 토지로서, 지역 농업 발전 및 생산 활동에 기여할 수 있는 잠재력을 지닙니다.

인근 마을과의 근접성 및 다방면으로의 도로 접근성이 양호한 편입니다.

향후 농지 관련 규제 완화 또는 지역 농업 경쟁력 강화 시 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 25,940,000원

본 물건은 농지취득자격증명 필수, 경계 불명확 등 몇 가지 리스크를 내포하고 있습니다.

인수되는 임차보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 감정가의 90% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

감정평가서요약 요향표

토지 등기부요약

감정평가서요약 요향표, 토지이용계획 및 제한상태

(시뮬레이션) 전라남도 해남군 문내면 고평리 편의시설 관련 검색 결과

(시뮬레이션) 전라남도 해남군 문내면 고평리 혐오시설 관련 검색 결과

물건명세서 참고사항

물건명세서 참고사항, 주의사항

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