나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50443 [2] 전라남도 완도군 보길면 중통리 산230-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1)~(3) : 전라남도 완도군 보길면 중통리 농암마을 내에 위치하며, 주위는
농경지, 단독주택 등이 소재하는 해안 농경지대임.
일련번호(4),(5) : 전라남도 완도군 보길면 중통리 농암마을 남서측 인근에 위치하며,
주위는 자연림이 소재하는 해안 야산지대임.

교통상황

본건은 도서지방에 소재하며, 일반적인 교통이용 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 완경사로서, 도로 및 주거나지로 이용중임.
일련번호(2) : 부정형 완경사로서, 답으로 이용중임.
일련번호(3) : 부정형 완경사로서, 전 및 주거용으로 이용중임.
일련번호(4),(5) : 사다리형 완경사로서, 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 서측 및 동측 폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접하고 일부가 도로임.
일련번호(2) : 남서측으로 일련번호(1)에 접하고, 남동측으로 폭 약 4m의 콘크리트
포장도로에 접함.
일련번호(3) : 북측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.
일련번호(4),(5) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)~(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,
일련번호(4),(5) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>,
국립공원<자연공원법>임.

제시목록 외의 물건

별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

일련번호(1)은 공부상 지목이 ""답""이나 현황 일부 '대' 및 '도로'임.
일련번호(3)는 공부상 지목이 ""전""이나 현황 일부 '대' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50443 (2)

소재지: 전라남도 완도군 보길면 중통리 산230-1

용도: 임야

감정가: 3,307,200원

토지면적: 689.00㎡ (약 208.47평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증), 노화농업협동조합

총 등기부채권액: 116,227,122원

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 완도군 보길면 중통리 농암마을 내 및 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 소재하는 해안 농경지대 및 해안 야산지대입니다.

교통상황:

본건은 도서지방에 소재하며, 일반적인 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

일련번호 (1)~(3)의 토지는 각각 서측, 동측, 남서측, 남동측, 북측으로 폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 일부는 도로로 이용 중입니다.

그러나 일련번호 (4) 및 (5) 토지는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 접근이 어려운 상황입니다.

3. 권리분석

등기부현황:

갑1: 소유권보존 (김정민, 1970-08-03)

갑2: 가압류 (농업협동조합중앙회, 100,840,483원, 2024-05-27, 말소기준권리)

갑3: 가압류 (노화농업협동조합, 15,386,639원, 2024-11-20)

갑4: 강제경매 (농업협동조합중앙회, 2025-04-25)

본 건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리인 농업협동조합중앙회의 가압류 등기 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 건의 소재지는 농암마을 내 및 인근에 위치하며, 주위 환경은 농경지와 자연림이 혼재된 해안 농경지 및 야산지대입니다. 인근에 단독주택이 소재하나, 상업시설이나 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 해당 토지의 개발 가능성 및 활용도에 초점을 맞추는 것이 적절합니다.

5. 생활정보

보길면은 완도군의 섬 지역으로, 아름다운 자연경관을 가지고 있습니다. 농암마을은 보길도 내에서도 한적한 지역으로 추정됩니다. 섬 지역 특성상 육지와의 접근성 및 대중교통 이용에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

맹지:

본 건의 가장 큰 리스크 요인은 '맹지'라는 점입니다. 특히 일련번호 (4) 및 (5) 토지는 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 활용에 심각한 제약이 따릅니다. 이는 건축 또는 개발 시 건축법상 진입로 확보 문제가 발생할 수 있으며, 토지 가치를 크게 하락시키는 요인이 됩니다. '주의사항'에도 명시되어 있으며, 물건명세서에도 맹지임을 강조하고 있습니다.

토지이용계획 상이:

일련번호 (1)~(3)은 계획관리지역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있으나, 일련번호 (4) 및 (5)는 자연환경보전지역, 국립공원 등으로 지정되어 있어 개발 행위가 극히 제한적입니다. 이는 각 필지별 활용 방안을 다르게 고려해야 함을 의미합니다.

토지 지목과 현황 차이:

일련번호 (1)은 공부상 지목이 '답'이나 현황 일부 '대' 및 '도로'이며, 일련번호 (3)은 공부상 지목이 '전'이나 현황 일부 '대'로 이용 중입니다. 이러한 공부와의 차이는 향후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 정확한 현황 파악 및 공부 정리 필요성이 있습니다.

주변 환경:

본 건은 자연림 지역에 인접해 있어 주변에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮으나, 장기적인 개발 계획이나 지역 민원 등은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 보길면 중통리 소재의 임야로, 토지면적 689.00㎡(약 208.47평)입니다. 강제경매로 진행되며, 채권총액은 약 1억 1천 6백만원 이상입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 소멸되어 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

하지만 본 건의 핵심적인 문제점은 '맹지'라는 점과 일련번호 (4), (5) 토지가 국립공원 및 자연환경보전지역으로 묶여 개발이 극히 제한된다는 점입니다. 도로 접근성이 확보되지 않아 건축이나 기타 개발 행위에 큰 어려움이 예상됩니다. 일부 필지는 현황과 공부상 지목의 차이도 존재합니다.

8. 투자 포인트

본 건은 일반적인 투자 가치가 높다고 보기는 어렵습니다. 다만, 다음과 같은 특정 목적을 가진 경우 고려해 볼 수 있습니다.

* 인근 토지 소유자: 본 건을 취득함으로써 맹지 문제를 해소하고 토지의 활용도를 높일 수 있는 인근 토지 소유자에게는 매력적일 수 있습니다.

* 장기적인 토지 활용 가능성: 향후 법규 변경이나 개발 계획 수립 시, 본 건의 활용 가능성을 염두에 둔 장기적인 관점에서의 접근이 가능합니다. (매우 신중한 접근 필요)

9. 예상 입찰가

본 건은 맹지이며, 일부 토지는 국립공원 및 자연환경보전지역으로 묶여 있어 활용에 심각한 제약이 있습니다. 감정가는 3,307,200원이며, 이는 1회 유찰되어 최저가 2,315,000원 (감정가의 70%)부터 시작합니다.

맹지 해소 및 개발 가능성이 극히 낮다는 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가의 50% 이하 수준 또는 그보다 더 낮은 금액에서 신중하게 결정해야 할 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가 산정은 주변 유사 토지의 실거래가, 맹지 해소 가능성(인접 토지 매입 등), 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 권리분석 및 현장 조사를 통해 결정되어야 합니다. 현재로서는 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.