나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50535 [2] 전라남도 완도군 청산면 읍리 산374-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 청산면 읍리 소재 ""권덕리마을"" 인근에 위치한 부동산으로서,
주위환경은 마을, 농경지, 자연림 등이 소재하는 해안 농경지대 및 산림지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 도서지역에 소재하여 제반 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 도로 등으로 이용중임.
기호(3): 전(휴경지) 및 묵정밭으로 이용중임.
기호(4): 전(휴경지) 및 일부 묘지로 이용중임.
기호(5): 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2): 현황도로임.
기호(3): 현황도로 세로(가)에 접함.
기호(4): 현황도로 세로(불)에 접함.
기호(5): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 영농여건불리농지
기호(5): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 공익용산지(보전산지),
국립공원, 공원자연보존지구(2023-05-31)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2025타경50535 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 완도군 청산면 읍리 산374-2

용도: 임야

감정가: 7,854,000원

토지면적: 6,545.00㎡ (약 1,979.9평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 특이사항

공동담보 물건임.

지적도상 맹지임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 청산면 읍리 소재 "권덕리마을" 인근에 위치하고 있으며, 주위는 마을, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 해안 농경지대 및 산림지대임. 청산면은 아름다운 자연경관과 문화유산으로 유명한 지역으로, 2007년 아시아 최초 슬로시티로 지정되었으며, 영화 《서편제》 촬영지로도 알려져 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 도서지역에 소재하여 전반적인 교통 상황은 불편한 편임. 완도항에서 여객선으로 약 1시간 거리에 위치하며, 면소재지 인근까지는 차량 접근이 가능함.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1,2): 도로 등으로 이용 중이며, 현황 도로임.

기호(3): 전(휴경지) 및 묵정밭으로 이용 중이며, 현황 도로 세로(가)에 접함.

기호(4): 전(휴경지) 및 일부 묘지로 이용 중이며, 현황 도로 세로(불)에 접함.

기호(5): 자연림으로 이용 중이며, 지적도상 맹지임.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

기호(1~4): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 영농여건불리농지.

기호(5): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 공익용산지(보전산지), 국립공원, 공원자연보존지구.

본건 토지는 다도해해상국립공원 구역에 속하며, 국립공원 지역은 자연환경보전, 생태계 보전 등을 위해 개발 행위 등에 엄격한 제한이 따름. 또한, 영농여건불리농지로 지정되어 있어 농지법에 따른 관리 및 제한 사항이 적용될 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2004년 8월 31일 접수된 한국주택금융공사의 가압류(갑4)임.

3.2. 현재 등기부상 채권총액

등기부채권 총액은 33,099,385원임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 정보는 없으며, 인수해야 할 보증금은 없음.

3.5. 소유권이전 및 권리관계

최초 소유권이전은 1995년 4월 17일 증여를 통해 이루어졌음. 이후 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 현재 채권자 주OOOOOOOOOO의 강제경매로 본 건이 매각 절차에 들어갔음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

청산면은 완도군의 섬 지역으로, 다도해해상국립공원에 속해 있어 자연경관이 매우 수려하며 슬로시티로 지정될 만큼 조용하고 느린 생활 문화가 특징임. 관광객 유입은 있으나, 기본적인 생활 편의시설은 제한적일 것으로 예상됨.

4.2. 상업 시설

면 소재지 인근에는 농협, 하나로마트, 우체국, 파출소, 보건소, 공공도서관 등이 소재하여 기본적인 행정 및 생활 편의시설을 갖추고 있음. 다만, 본건 소재지 주변의 구체적인 상업 시설 현황은 제한적일 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

청산면 소재지에는 면사무소, 보건지소, 파출소, 우체국, 농협, 수협지점, 국립공원관리사무소, 초·중학교 등이 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있음. 그러나 도서 지역의 특성상 대형 병원, 종합 쇼핑몰 등은 완도읍 등 육지 지역을 이용해야 할 것으로 판단됨.

5.2. 교육 시설

청산면 내에 청산초등학교와 청산중학교가 있어 지역 주민 자녀들의 교육 수요를 일부 충족시키고 있음.

5.3. 교통 접근성

완도항에서 여객선으로 약 1시간 소요되며, 섬 내에서는 차량 이동이 가능하나 대중교통 이용은 제한적일 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본건 토지(기호 5)는 지적도상 맹지로서, 외부 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축에 심각한 제약이 따를 것으로 예상됨.

6.2. 도서지역의 교통 불편

섬이라는 지리적 특성상 육지와의 접근성이 제한적이며, 차량 및 대중교통 이용에 불편함이 있어 물류 이동 및 생활 편의에 어려움이 있을 수 있음.

6.3. 국립공원 및 환경규제

본건의 일부 토지는 다도해해상국립공원, 자연환경보전지역, 공원자연보존지구로 지정되어 있어 건축, 개발, 토지 이용 등에 대한 규제가 매우 엄격함. 공익용산지(보전산지)로 지정된 점 또한 개발 가능성을 낮추는 요인임.

6.4. 영농여건불리농지

토지가 영농여건불리농지로 지정되어 있어, 생산성이 낮고 영농 활동에 제약이 있을 수 있음.

6.5. 묘지 존재

토지 일부가 묘지로 이용 중이라는 점은 향후 토지 이용 및 개발에 있어 민감한 문제가 될 수 있음.

6.6. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 아름다운 자연환경을 가진 청산면에 위치한 임야이나, 지적도상 맹지이고 국립공원, 자연환경보전지역, 공원자연보존지구, 공익용산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 중대한 제한이 따르는 물건임. 도서지역이라는 지리적 특성상 교통 및 생활 편의시설 접근성도 제한적이며, 일부 토지에는 묘지가 소재하고 있어 잠재적 리스크가 크다고 판단됨.

8. 투자 포인트

본건은 현 상태로는 일반적인 투자 관점에서 접근하기 어려운 물건으로 판단됨. 국립공원 지역의 토지 이용 규제가 완화되거나, 맹지 문제를 해결할 수 있는 획기적인 방안이 마련되지 않는 한, 투자 가치를 논하기 어려움. 다만, 청산도가 가진 자연 경관 및 슬로시티로서의 상징성은 향후 관련 법규 변화 시 잠재적 가치를 가질 수도 있으나, 이는 매우 불확실한 요소임.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 7,854,000원임. 그러나 맹지, 국립공원 지정, 엄격한 환경규제, 도서지역 특성 등의 강력한 리스크 요인들을 고려할 때, 낙찰가는 감정가를 하회할 가능성이 높으며, 신중한 접근이 필요함. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 향후 토지 이용 제한으로 인한 실질적인 가치 하락을 감안하여 보수적으로 접근해야 함. 정확한 입찰가 산정은 법규 검토 및 현장 답사를 통한 면밀한 조사 후에 결정되어야 할 것이나, 현재 정보만으로는 투자가치를 높게 평가하기 어려움.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.