나이스옥션 법원경매 목포 2025타경467 [2] 전라남도 영암군 덕진면 장선리 439-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건 토지 기호(1)은 전라남도 영암군 덕진면 장선리 소재 ""우도마을"" 남측 인근, 기호(2)는 북측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등 농경지가 주를 이루는 농촌지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하여 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 평지로서, 답임,
기호(2) : 사다리형 평지로서, 전임.

인접 도로상태

기호(1) : 남동측 및 북서측으로 노폭 약 2~3m 내외의 콘크리트포장도로에 접함,
기호(2) : 지적도상 맹지이나, 구거를 사이에 두고 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
지적도상 맹지이나, 구거를 사이에 두고 도로에 접함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전라남도 영암군 덕진면 장선리 439-4

1.2. 사건번호

목포지원 2025타경467 (2)

1.3. 경매구분

부동산임의경매

1.4. 매각대상

토지매각

1.5. 토지면적

1104. 00㎡ (약 333.81평)

1.6. 건물면적

0. 00㎡

1.7. 감정가

29,808,000원

1.8. 채권자

영OOOOOOOOO

1.9. 경매목적

농지 취득 자격 증명 필요 (매각 결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건 토지는 전라남도 영암군 덕진면 장선리 소재 '우도마을' 남측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답 등 농경지가 주를 이루는 전형적인 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 농촌 지역의 특성을 감안할 때 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접도로상태

기호(1) 토지는 남동측 및 북서측으로 노폭 약 2~3m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

기호(2) 토지는 지적도상 맹지이나, 구거(농수로)를 사이에 두고 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하여 도로 이용이 가능합니다.

2.4. 용도지역 및 토지이용계획

본 건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(250m 제한구역(소, 젖소, 그 외 가축/닭, 오리, 메추리/돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>에 해당합니다. 이는 해당 토지가 농업적 이용을 주 목적으로 하며, 특정 가축 사육에 제한이 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (영암낭주농업협동조합, 2021-02-18 접수, 32,500,000원)

3.2. 선순위 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없습니다.

3.3. 후순위 권리

갑3 소유권이전 (김승욱, 2025-07-15 접수, 상속), 갑4 임의경매 (영암낭주농업협동조합, 2025-08-20 접수, 27,678,102원), 갑5 가압류 (삼성카드, 2025-09-18 접수, 8,647,564원) 등은 말소기준권리에 의해 소멸됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (지상권개요: -)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.6. 등기부채권 총액

32,500,000원 (근저당) + 27,678,102원 (임의경매) + 8,647,564원 (가압류) = 68,825,666원

*주의: 등기부상 채권 총액은 낙찰 시 소멸되는 채권액을 합산한 것이며, 실제 경매 진행 시 낙찰가와는 별개로 법원 절차에 따라 처리됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 영암군 덕진면 장선리는 전형적인 농경지대로, 주변에 주거 시설 및 상업 시설이 밀집해 있지 않아 상업 활동은 매우 제한적입니다.

* 인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 없어, 지역 내 소비보다는 인근 도시 지역의 시설을 이용할 가능성이 높습니다.

* 영암군은 월출산 국립공원, 영암 도기박물관, 왕인박사 유적지 등 관광 자원을 보유하고 있으나, 본 건 토지와 직접적인 상업적 연관성은 낮습니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있어, 도시 지역에서 기대할 수 있는 다양한 생활 편의 시설(병원, 대형마트, 학교 등)은 부족할 것으로 예상됩니다.

* 가까운 편의 시설이나 기반 시설은 덕진면 소재지 또는 인근 읍/면의 상권을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 영암군 자체적으로는 월출산, 기찬랜드 등 자연 및 관광 시설이 잘 갖추어져 있어, 자연 속에서의 생활이나 여가 활동을 선호하는 경우 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

본 건은 농지이므로, 매각 허가 결정 기일까지 '농지취득자격증명'을 반드시 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 허가가 취소되고 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 철저히 준비해야 합니다.

* 농업경영 목적 또는 주말·체험영농 목적 등 취득 목적에 따라 계획서를 작성하여 관할 시·구·읍·면장에 신청해야 합니다.

* 농업진흥구역 내 토지의 경우, 농업경영 목적이 아닌 주말·체험영농 목적의 취득은 제한될 수 있으므로, 토지이용계획 확인원 등을 통해 정확한 규제를 확인해야 합니다.

6.2. 맹지 및 도로접근

지적도상 맹지이나 구거를 사이에 두고 도로에 접하는 형태입니다. 실제 도로 이용은 가능하나, 구거 관리에 따른 문제 발생 가능성, 또는 통행에 따른 인접 토지 소유주와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 지역적 규제

* 농림지역, 농업진흥구역: 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련된 행위 외 토지 이용이 제한됩니다. 건축 등 다른 용도의 개발 시 엄격한 규제를 받게 됩니다.

* 가축사육제한구역: 특정 거리 이내에 가축 사육이 제한되므로, 해당 지역 내에서 축사 관련 사업은 불가능합니다. 최근 가축사육제한 조례는 강화되는 추세에 있습니다.

* 영암군 내에는 비위생 매립시설이 존재할 수 있으나, 본 건 토지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 영암군 덕진면의 농촌 지역에 소재한 토지입니다. 감정가는 약 3천만 원 수준으로 비교적 낮게 책정되어 있으나, 농지로서의 엄격한 취득 요건과 지역적 규제가 큰 특징입니다. 특히 '농지취득자격증명'의 적시 제출 여부가 낙찰의 성패를 좌우하며, 미제출 시 입찰 보증금 전액을 몰수당하는 중대한 리스크가 존재합니다. 지적도상 맹지이나 구거를 통해 도로에 접해 있어 접근성은 있으나, 법적/실질적 도로 확보 방안에 대한 추가 확인이 필요합니다. 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등으로 묶여 있어 토지 이용에 제약이 따르므로, 농업적 목적 외의 활용은 어려울 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 약 3천만 원의 감정가로, 소액 투자가 가능합니다.

* 농업 목적 투자: 농업 경영 또는 영농 목적의 투자를 고려할 수 있습니다. (단, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 필수 확인)

* 전원생활/주말농장: 조용한 전원생활이나 주말 농장 부지로 활용할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 29,808,000원을 기준으로, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차의 명확성: (발급 불가 시, 입찰 불가)

* 맹지 상태의 실제 도로 접근성 및 관련 비용:

* 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 토지이용 규제:

* 향후 영암군 지역의 농지 시장 동향 및 수요:

* 경매 물건의 특성 및 희소성:

상기 리스크 요인들을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 입찰 희망가는 감정가 대비 70% ~ 90% 수준 (약 20,865,600원 ~ 26,827,200원)에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 이는 투기 성향이 강한 지역이 아니며, 농지법규 및 맹지 문제로 인해 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높기 때문입니다.

* 실제 낙찰가는 해당 경매 물건의 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 법률 자문 등을 종합하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.