나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51527 [2] 전라남도 무안군 운남면 연리 1197-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전남 무안군 운남면 연리 운남초등학교 남동측 인근(기호 1, 3), 북서측 인근(기호 2)에 소재하며, 주위는 전 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지, 전

인접 도로상태

세각(가)(기호 1, 2) / 소로각지(기호 3)

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 기호 2: 계획관리지역, 송전선로(저촉), 가축사육제한구역 기호 3: 계획관리지역, 가축사육제한구역

제시목록 외의 물건

제시외 건물 ㄱ: 관정 1식 - 기호 1 과 인접 필지(연리 372) 경계에 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 3: 인접 필지와 경계구분없이 전으로 이용중임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
최저매각가격은 구분지상권이 설정된 선하지임을 고려하여 제한받는 가격임, 송전선로(저촉)
인접필지와 경계구분없이 전으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51527 (2)

소재지: 전라남도 무안군 운남면 연리 1197-1

용도: 전

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 운남농업협동조합 (추정)

1.2. 기본 물건 내역

감정가: 73,000,000원

토지면적: 1821.00㎡ (약 550.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

전라남도 무안군 운남면 연리에 소재하며, 운남초등학교 남동측 및 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 전(밭) 등으로 이루어진 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 토지 현황

토지 형태는 부정형이며, 완경사지입니다. 현재 인접 필지와 경계 구분 없이 전으로 이용 중입니다. 제시외 물건으로 관정 1식이 소재합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 계획관리지역에 해당합니다. 주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 원추표면구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등이 있습니다. 또한, 일부 토지(기호 2)는 송전선로(저촉) 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부 상 소유권 이전 등기 및 근저당권, 지상권, 구분지상권, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2020년 4월 28일 접수된 운남농업협동조합의 근저당권입니다.

본 경매로 인하여 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 을구 3번 한국전력공사의 구분지상권 설정등기(2024년 1월 8일 접수)입니다. 이 구분지상권은 송전선로와 관련이 있으며, 토지 이용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현재 등기부 상 또는 명세서 상 임차인 현황은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 현황

농촌 지역 특성상 별도의 상업 밀집 지역은 확인되지 않습니다.

4.2. 편의 및 교육 시설

운남초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 구분지상권 인수 위험

한국전력공사의 구분지상권이 매수인에게 그대로 인수되므로, 토지 활용 시 해당 권리의 제약을 받게 됩니다. 송전선로가 토지 위 또는 인근을 지나갈 가능성이 높아 이에 대한 면밀한 현장 확인이 필수적입니다.

5.2. 농지취득자격증명 관련 주의사항

본 물건은 농지이므로, 매각허가결정일까지 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 취소되고 입찰보증금을 돌려받지 못하는 불이익이 발생합니다.

5.3. 토지 이용 및 경계 관련 문제

인접 필지와 경계 구분 없이 전으로 이용 중인 점은 향후 경계 확정 시 인접 토지 소유주와의 분쟁 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 완경사지라는 지형적 특성상 농업 외 다른 용도로의 개발 시 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

5.4. 잠재적 환경 및 재산 가치 영향

무안군 운남면 지역에서 변전소 설치를 둘러싸고 주민들의 행정 불투명성 및 일방적 추진에 대한 반대와 함께, 재산 가치 하락 및 생활환경 침해 우려가 제기된 바 있습니다. 비록 본 물건과 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 지역 내 유사한 기반 시설 논란이 재산 가치 및 지역 환경 인식에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 무안군 전반의 쓰레기 처리 관련 이슈들도 잠재적인 환경 우려 요인이 될 수 있습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 취득 기회

매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이라는 큰 제약 조건 때문에, 통상적인 토지 시장 가격보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

6.2. 활용 방안

현 상태 그대로의 농업용 토지로 활용하는 것이 가장 현실적인 방안입니다. 장기적인 안목으로는 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 변화를 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

무안군 운남면 소재의 농업용 토지로서, 한국전력공사의 구분지상권이 매수인에게 인수되는 특수한 물건입니다.

7.2. 권리관계 분석 종합

등기부 상 권리 관계는 말소기준권리인 근저당보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 다만, 구분지상권은 인수됩니다.

8. 예상 입찰가

감정평가액은 73,000,000원이나, 해당 물건은 구분지상권이 설정된 선하지임을 고려하여 최저매각가격이 제한된 가격으로 책정되었을 것으로 판단됩니다. 실제 시세 조사 결과, 유사 면적의 농지 가격이 평당 45,000원 ~ 70,000원 수준으로 조사되나, 이는 본 물건의 특정 조건(구분지상권, 정확한 위치 등)과는 차이가 있을 수 있습니다.

정확한 최저매각가격은 공개되어 있지 않으나, 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많습니다. 본 물건의 경우, 매수인이 인수해야 하는 구분지상권으로 인한 실질적인 토지 활용 가치 감소분을 매우 중요하게 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 입찰가는 감정가 및 최저매각가격을 참고하되, 해당 토지의 현장 상황, 구분지상권으로 인한 제약을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.