나이스옥션 법원경매 통영 2025타경643 [2] 경상남도 고성군 고성읍 성내리 38-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~4) 토지는 경상남도 고성군 고성읍 기월리 소재 "고성군종합운동장" 북동측 인근 에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주택지대로서, 제반 주 위환경은 보통임. 기호(5,6) 토지는 경상남도 고성군 고성읍 성내리 소재 "고성군청" 동측 인근에 위치하 며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

기호(1~3,5,6) 토지까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임. 기호(4) 토지는 지적도상 맹지이나, 기호(1,2) 토지를 통하여 접근이 가능함.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 부정형의 토지로서, 인접지와 평탄한 "주거기타" 상태임. 기호(2) 토지는 사다리형의 토지로서, 인접지와 평탄한 "주거기타" 상태임. 기호(3) 토지는 사다리형의 토지로서, 인접지와 평탄한 "전"으로 이용중임. 기호(4) 토지는 부정형의 토지로서, 북동측 하향 완경사지의 "전"으로 이용중임. 기호(5,6) 토지는 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 인접지와 평탄한 "상업용건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1~3) 토지는 동측으로 약 4m 폭의 도로가 소재하며, 기호(4) 토지는 지적도상 맹지임. 기호(5,6) 토지는 동측으로 약 6m 폭의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임. 기호(4) 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 영농여건불리농지임. 기호(5,6) 토지는 일반상업지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보 호 조례>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도 및 사진용지" 참조 하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7) 건물은 경량철골조 샌드위치판넬지붕(현황 슬래브지붕) 단층 건물로서, [사용승인일:1997.04.02.] 외 벽 : 치장타일붙임 등 마감 창 호 : 알루미늄 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호(7) 건물은 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기호(7) 건물은 제반 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

기호(7) 건물은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 "경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상1층 30.4㎡"로 등재되어 있으나, 현황 "경량철골조 슬래브지붕 지상1층 39.65㎡"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록7] 공부상 "경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상1층 30.4㎡"이나 현황상 "경량철골조 슬래브지붕 지상1층 약 39.65㎡", 현황기준으로 평가함.
-[목록7] 현황상 2층건물로 제시외 건물(감정서상 ㉦) 매각 포함.
-[목록7] 건물 및 제시외건물(감정서상 ㉦)은 [목록5,6] 및 인접필지에 걸쳐 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경643 (2)

* 소재지: 경상남도 고성군 고성읍 성내리 38-11 (새주소: 경상남도 고성군 성내로144번길 4)

* 용도: 제1종 근린생활시설

* 감정가: 92,132,000원

* 토지면적: 43.00㎡ (약 13.01평)

* 건물면적 (공부상): 30.40㎡ (약 9.19평)

* 건물면적 (현황 - 주요 건물): 약 39.65㎡ (약 12.00평)

* 제시외 건물 면적 (감정가 포함): 39.65㎡ (약 12.00평)

* 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 주변 환경:

* 기호(1~4) 토지는 경상남도 고성군 고성읍 기월리 소재 "고성군종합운동장" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택지대입니다.

* 기호(5,6) 토지는 경상남도 고성군 고성읍 성내리 소재 "고성군청" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통 접근성:

* 차량 접근 및 출입이 용이하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

* 기호(4) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

* 토지 이용 현황:

* 기호(1) 토지는 부정형의 "주거기타" 상태입니다.

* 기호(2) 토지는 사다리형의 "주거기타" 상태입니다.

* 기호(3) 토지는 사다리형의 "전"(밭)으로 이용 중입니다.

* 기호(4) 토지는 부정형의 "전"(밭)으로 이용 중입니다.

* 기호(5,6) 토지는 2필지 일단의 부정형의 "상업용건부지"로 이용 중입니다.

* 도로 상태:

* 기호(1~3) 토지는 동측 약 4m 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 기호(5,6) 토지는 동측 약 6m 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1~4) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역.

* 기호(4) 토지: 영농여건불리농지.

* 기호(5,6) 토지: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 6월 24일자 고성농업협동조합의 근저당 (접수번호 을5) 입니다.

* 등기부 채권 총액: 1,080,000,000원 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리(을5) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 소유권 이전 등기(갑1, 갑2) 및 근저당권(을5, 을6), 임의경매개시결정(갑3) 등이 말소 대상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 특수 권리사항:

* 분묘기지권: 특수물건 정보에 분묘기지권이 기재되어 있으나, 현장 조사 및 감정평가서를 통해 정확한 현황을 파악해야 합니다. 분묘기지권은 등기부상 나타나지 않는 권리일 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 제공된 물건입니다.

4. 상권분석

* 대상 물건은 고성군청 인근 일반상업지역에 위치하여 주택 및 상가 혼용지대의 특성을 가집니다.

* 인근에 고성군청, 고성군종합운동장이 있어 행정 및 공공시설 이용이 편리하며, 유동인구 발생 가능성이 있습니다.

* 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 일반상업지역으로서 향후 용도 변경 또는 추가 근린생활시설 입점 시 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 검색 결과, 고성군은 KTX 역세권 개발, 무인기 타운 조성 등 지역 개발 계획을 추진 중에 있어 향후 발전 가능성을 엿볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

* 고성군청, 고성군종합운동장 등 공공시설 접근성이 우수합니다.

* 주변에 주택 및 상가 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통:

* 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

* 교육시설:

* 주변 학군은 추가 확인이 필요하나, 읍소재지 내 위치하여 기본적인 교육 시설 접근성이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 현황과 공부상 내용의 차이:

* 공부상 건물 면적은 30.40㎡이나, 현황 면적은 약 39.65㎡이며, 2층 건물로 추정됩니다. 또한, 건축물대장상 지붕은 샌드위치판넬이나, 감정평가서에는 슬래브지붕으로 기재되어 있어 구조상 차이가 있습니다. 이는 건축물대장과의 불일치로, 추후 양성화 또는 철거 등 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 및 제시외 건물 일부가 인접 필지에 걸쳐 소재하는 것으로 파악됩니다. 이는 경계 침범 문제나 별도의 법적 분쟁 소지를 야기할 수 있습니다.

* 분묘기지권:

* 현황 토지 내 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권으로 인해 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 명확한 현장 조사를 통해 확인해야 할 부분입니다.

* 맹지:

* 기호(4) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통한 통행로 확보 여부를 확인해야 합니다.

* 혐오시설:

* 주변 시설 검색 결과, 해당 주소지 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 동물 보호시설 등은 혐오시설로 간주될 수 있다는 주민 의견도 있어, 개인적인 판단에 따라 다르게 받아들여질 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 고성군청 인근 일반상업지역에 위치한 근린생활시설로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 다방면으로 살펴본 결과, 공부와 현황 간의 건물 면적 및 구조 상이, 인접 필지와의 경계 문제, 분묘기지권 등 권리 외적인 부분에서 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 특히, 공부상 내용과 현황이 크게 다른 점(면적, 층수, 지붕 구조)은 낙찰 후 건축물대장 정비, 이행강제금 부과, 명도 등 추가적인 비용과 시간 소요를 야기할 수 있습니다.

* 분묘기지권 존재 여부에 따라 명도 및 사용에 큰 영향을 줄 수 있으므로, 반드시 현장 확인이 선행되어야 합니다.

* 일괄 매각 대상이나, 제시외 건물 및 인접 필지에 걸쳐 있는 부분에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 고성군청 및 종합운동장 인근, 일반상업지역 내 위치하여 잠재적 가치가 있습니다.

* 상권 활성화 기대: 주변 주거 및 상업 시설 혼재로 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

* 개발 가능성: 고성군의 지역 개발 계획과 연계하여 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 공부와 현황의 차이로 인해 경매 초기에 관심도가 낮을 수 있으나, 리스크 해소 시 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 92,132,000원

* 주변 시세 및 현황, 권리 외 리스크(건물 불일치, 분묘기지권 등)를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 제시외 건물 및 인접 필지 문제, 건물 현황과 공부의 차이로 인한 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 현장 조사, 분묘기지권 및 인접 필지 관련 상세 확인, 건축물대장 정비 비용 등을 종합적으로 검토한 후, 감정가의 60~70% 수준에서 시작하여 현장 상황에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (예: 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 검토)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.