나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22169 [5] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 101동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초면사무소' 북서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 상가 및 일부 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 간선도로와의 접근성, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

기호1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물(104동) 중 제2층 제201호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호. 기호2,3,4): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물(102동) 중 제20층 제2001호, 제9층 제905호, 제7층 702호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호. 기호5): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물(101동) 중 제5층 제501호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

기호1~5) 공히 아파트로 이용 중입니다..

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 방재설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 아파트의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 남동측으로 포장도로와 접하며 북측으로 주출입구가 위치합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(지구단위계획 상 공동주택용지), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: -

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 6번 주택임차권등기(2026.4.9.등기) 있음(임대차 보증금 90,000,000원, 전입일 2024.4.8., 확정일자 2024.3.15.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 사항

사건번호: 통영지원 2025타경22169 (5)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 101동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 1억 6천만원 (160,000,000원)

토지면적: 38.38㎡ (약 11.61평)

건물면적: 65.68㎡ (약 19.87평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 건물 구조 및 현황

본 건물은 연초일성유수안 아파트 단지 내 101동 5층 501호에 위치합니다.

건축물대장상 연초일성유수안 아파트 단지는 총 5개동으로 구성되어 있으며, 101동은 22층 규모의 철근콘크리트 구조 건물입니다.

외벽은 몰탈 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

2018년 5월 16일에 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초면사무소' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지와 상가, 일부 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 자유로우며, 간선도로와의 접근성이 양호한 편입니다.

대중교통 이용 역시 보통 수준으로 판단됩니다.

본 건물은 북측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있으며, 북측에 주출입구가 위치합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 물건의 토지는 제2종일반주거지역, 주거용지(지구단위계획 상 공동주택용지)로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류(폭8m~10m), 소로3류(폭8m 미만), 중로2류(폭15m~20m)의 도로와 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건의 등기부등본 상 가장 먼저 접수된 권리(말소기준권리)는 을구 5번 순위의 근저당권(채권자: 이선화, 2024.11.15. 접수)입니다.

이 근저당권 및 이후 접수된 가처분, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 6번 순위의 주택임차권 등기(채권자: 안형규, 2026.4.9. 접수)는 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차권)

매수인에게 대항력 있는 을구 6번 순위의 주택임차권 등기가 존재합니다.

임차인: 안 (주택도시보증공사)

임대차 보증금: 90,000,000원

전입일자: 2024년 4월 8일

확정일자: 2024년 3월 15일

배당신고일자: 2025년 12월 11일

본 임차인은 대항력이 있어, 배당 절차에서 보증금 90,000,000원이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 소멸되는 권리

을구 5번 근저당권 (이선화, 190,000,000원, 2024.11.15. 접수) - 말소기준권리

갑구 3번 가처분 (신용보증기금, 2025.04.02. 접수) - 말소

갑구 4번 임의경매 (이선화, 151,232,876원, 2025.11.12. 접수) - 말소

3.4. 임차인 상세 정보

임차인: 안 (주택도시보증공사)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원 (무상 거주 또는 임대료 미신고)

전입일자: 2024년 4월 8일

확정일자: 2024년 3월 15일

대항력: 있음

비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 속한 지역은 아파트 단지와 상가, 일부 농경지가 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변의 공동주택 개발 및 상업시설 확충 여부에 따라 향후 상권의 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교통

인근 편의시설로는 마트, 병원, 은행, 학원 등이 분포할 것으로 예상되며, 자세한 내용은 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 파악할 수 있습니다.

대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 이동도 용이합니다.

5.2. 교육 환경

주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 존재할 가능성이 높으나, 정확한 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 위험 요소는 9천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액만큼을 매수인이 부담해야 하므로, 실제 총 취득 비용이 증가하게 됩니다.

명확한 배당 예측 없이는 정확한 추가 부담액 산정이 어렵습니다.

6.2. 주변 혐오시설 유무

현재까지 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 부동산 가치에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 축사 집단 지역 등)은 명확히 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획 상 '가축사육제한구역'에 포함되어 있어, 인근 지역에 축산업 관련 시설이 존재할 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면에 위치한 아파트로서, 감정가는 1억 6천만원입니다.

입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 가장 큰 특징은 9천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 부담이 있다는 점입니다.

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되지만, 임차인 관련 인수 문제는 신중한 검토와 대비가 필요합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

거제 지역 부동산 시장의 잠재력과 함께, 본 물건이 시세 대비 합리적인 가격으로 취득될 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

명확한 권리 분석 및 인수 부담금 산정을 통해 리스크를 철저히 관리한다면, 향후 임대 또는 실거주 목적으로 활용 가치가 있을 수 있습니다.

아파트 자체는 일반적인 주거용으로 사용 가능하며, 명도 절차 진행 시 정상적인 자산 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 6천만원입니다.

매수인에게는 임차보증금 9천만원 중 배당받지 못한 금액이 추가로 인수될 수 있습니다. 따라서 실제 총 매수 비용은 낙찰가에 인수되는 보증금 잔액을 합한 금액이 됩니다.

이러한 인수 부담을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가인 1억 6천만원을 기준으로 하되, 임차인의 예상 배당 금액을 철저히 예측하고, 인수가능한 보증금 잔액을 감안하여 총 지출 비용을 보수적으로 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서 입찰가를 결정하고, 인수되는 보증금의 부담을 최소화할 수 있는 전략 수립이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.