나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22169 [4] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 102동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초면사무소' 북서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 상가 및 일부 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 간선도로와의 접근성, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

기호1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물(104동) 중 제2층 제201호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호. 기호2,3,4): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물(102동) 중 제20층 제2001호, 제9층 제905호, 제7층 702호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호. 기호5): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물(101동) 중 제5층 제501호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

기호1~5) 공히 아파트로 이용 중입니다..

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 방재설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 아파트의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 남동측으로 포장도로와 접하며 북측으로 주출입구가 위치합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(지구단위계획 상 공동주택용지), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: -

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 주택임차권등기(2026.3.19.등기) 있음(임대차 보증금 80,000,000원, 전입일 2024.5.30., 확정일자 2024.5.7.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22169 (4)

* 소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 102동 7층702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 163,000,000원

* 토지면적: 38.38㎡ (약 11.61평)

* 토지지분: 38.38㎡ (약 11.61평)

* 건물면적: 65.68㎡ (약 19.87평)

* 건물지분: 65.6821㎡ (약 19.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

* 준공년월: 2018년 5월 (사용승인일 2018.05.16 기준)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초면사무소' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 상가 및 일부 농경지가 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 자유로우며 간선도로와의 접근성, 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.

* 도로상태: 북측 및 남동측으로 포장도로와 접하며, 북측으로 주출입구가 위치합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 주거용지(지구단위계획 상 공동주택용지), 소로2류, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역(모든축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 3번 근저당권 (이선화, 2024.11.15 접수, 190,000,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 원칙적으로 말소됩니다.

* 인수되는 권리: 을구 4번 주택임차권 (임차인: 김 , 2026.3.19 등기, 보증금 80,000,000원)이 매수인에게 대항할 수 있어, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 소유권보존, 신탁등기말소, 압류, 가압류, 임의경매 등기 등은 말소기준권리보다 선순위이거나 동시에 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024.5.30.

* 확정일자: 2024.5.7.

* 대항력: 있음 (매수인 인수)

* 비고: 주택임차권등기는 2026.3.19.에 등기되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 공동주택과 상가가 혼재된 주거 밀집 지역으로, 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 지역은 아파트 단지들이 형성되어 있으며, 일부 상업 시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 기능에 충실한 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 주요 간선도로 접근성이 양호하며, 단지 인근 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다. (구체적인 버스 노선 등은 현장 확인 또는 지도 서비스 추가 확인 필요)

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근의 편의점, 마트, 식당 등의 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근에 연초초등학교, 거제중앙중학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다. (지도 검색 결과 기반)

* 녹지/휴식시설: 인근에 공원이나 녹지 공간이 일부 확인됩니다. (지도 검색 결과 기반)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 가장 중요한 리스크는 을구 4번 임차인 김 (보증금 80,000,000원)의 보증금 인수입니다. 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 배당받지 못한 보증금 전액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 이는 총 매입 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 물건들의 경매 진행 여부 및 결과가 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 본건 인근에서 현저한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. (다만, 주변 개발 계획이나 예상치 못한 시설 입지는 변동 가능성이 있으므로 최종 입찰 전 재확인 필요)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 거제시 연초면에 위치한 연초일성유수안 아파트로, 2018년에 준공되어 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 주거 환경은 보통 수준이며, 교통 및 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하여 보증금 80,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 특징이자 부담 요인입니다.

* 이러한 인수 부담을 고려하여 총 매입 비용 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 거제시 연초면 지역 내 아파트 물건으로, 지역 시장 상황에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 2018년 준공된 비교적 신축 아파트로서 주거 가치가 높습니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 보증금 인수 부담을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

* 총 매입 비용은 '예상 입찰가' + '인수 보증금 80,000,000원'이 되므로, 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

* 실제 예상 입찰가는 본건의 감정가(163,000,000원), 주변 아파트 시세, 거래량, 향후 지역 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵지만, 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액(83,000,000원)을 참고하되, 시장 조사 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.