나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22169 [3] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 102동 9층905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초면사무소' 북서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 상가 및 일부 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 간선도로와의 접근성, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

기호1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물(104동) 중 제2층 제201호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호. 기호2,3,4): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물(102동) 중 제20층 제2001호, 제9층 제905호, 제7층 702호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호. 기호5): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물(101동) 중 제5층 제501호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

기호1~5) 공히 아파트로 이용 중입니다..

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 방재설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 아파트의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 남동측으로 포장도로와 접하며 북측으로 주출입구가 위치합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(지구단위계획 상 공동주택용지), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22169 (3)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 102동 9층905호 (도로명 주소: 경상남도 거제시 거제북로 57)

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 1억 63,000,000원

토지면적: 38.38㎡ (약 11.61평)

토지지분: 38.38㎡ (약 11.61평)

건물면적: 65.68㎡ (전용면적, 약 19.87평)

건물지분: 65.6821㎡ (약 19.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물(102동) 중 9층 905호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초면사무소' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 상가 및 일부 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 자유롭고 간선도로와의 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 편리한 등 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 북측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있으며, 북측으로 주출입구가 위치합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 주거용지(지구단위계획 상 공동주택용지)로 지정되어 있으며, 소로2류(폭8m~10m), 소로3류(폭8m 미만), 중로2류(폭15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (주식회사일성건설, 2018-05-24)

* 근저당권 (이선화, 2024-11-15, 190,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (통영세무서장, 2025-02-07) - 말소 예정

* 가압류 (주택도시보증공사, 2025-06-04, 5,275,800,000원) - 말소 예정

* 가압류 (경남은행, 2025-08-12, 377,085,446원) - 말소 예정

* 가압류 (신용보증기금, 2025-08-19, 668,221,477원) - 말소 예정

* 임의경매 (이선화, 2025-11-12, 151,232,876원) - 말소 예정

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (단, 후술할 임차인 권리는 별도 검토 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2024-06-14

* 배당신고일자: 2025-11-20

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 90,000,000원에 대한 권리를 주장할 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 매각으로 인해 임차인의 보증금이 전부 배당되거나 인수되지 않는 것으로 분석됩니다. 그럼에도 불구하고, 명도 진행 시 임차인과의 협의 및 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 거제시 연초면 죽토리 일대는 공동주택과 상가, 일부 농경지가 혼재된 지역입니다. '연초 일성유수안' 아파트는 2018년에 준공되었으며, 총 267세대의 단지입니다. 주변에 아파트 단지들이 형성되어 있어 기본적인 주거 지역의 상권을 형성하고 있습니다. 하지만 대규모 상업 시설이나 특화된 상권보다는 주거 편의를 위한 근린생활시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량을 이용한 접근성이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 단지 인근에 기본적인 편의시설(상가 등)이 분포할 것으로 예상됩니다. 더 자세한 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 교육시설: 주변 지역에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치할 가능성이 높으나, 구체적인 정보는 현재 자료에 포함되어 있지 않습니다.

* 자연 및 문화 환경: 주변에 '죽토삼거리 고분군'과 같은 역사 유적지가 존재합니다. 또한, 거제시는 아름다운 해안과 자연 경관을 자랑하는 지역으로, 거제자연휴양림 등 관광 명소가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금이 없는 것으로 분석되었습니다. 이는 임차인이 퇴거 시 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성을 시사하며, 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다. 이는 채무가 여러 부동산에 걸쳐 담보로 설정되었음을 의미하며, 채무 변제와 관련된 추가적인 이슈가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 여부: 주변 지역에 소각장, 하수처리장, 공원묘지 등이 언급된 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 명확하지 않습니다. 다만, 거제시 연초면에 자원순환시설(소각, 재활용, 매립시설)이 운영 중인 것으로 파악됩니다. 해당 시설들의 위치와 본 물건지와의 거리를 파악하여 잠재적인 환경적 영향을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면에 위치한 아파트입니다. 일상생활에 필요한 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금이 0원으로 분석되어 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연차 (2018년 준공)로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 실거주 및 임대 목적 모두 고려 가능한 일반 아파트 형태.

* 지역의 기본적인 주거 인프라 활용 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 163,000,000원

인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 경매 시장 상황 및 현장 조사를 통한 물건 가치 평가를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격에 낙찰되는 경향이 있습니다. 명도 대상 임차인의 존재 및 공동담보 물건이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다. 따라서, 본 물건의 입찰 희망가는 감정가 163,000,000원 범위 내에서, 현장 조사와 권리 분석 결과를 바탕으로 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.