나이스옥션 법원경매 전주 2025타경30938 [4] 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 7-7 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 소재 ""전주동부시장"" 북측 인근에 위치하며
부근은 근린상가 및 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 상업지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강장 및 시내간선도로가 통과하는 등
제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

가~다)철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 중 제4층 제401호 외 2개호로서,
- 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감
- 내 벽 : 몰탈위 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

가~다)는 각각 다세대 주택 1세대로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급,배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 현황 '오피스텔 및 공동주택부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-경원동3가 7-7 : 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2024-02-29)(역사도심 지구단
위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(풍남초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경
보존지역<전라북도지정문화재보호조례>.
-경원동3가 8-19 : 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2024-02-29)(역사도심 지구단
위계획구역), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(풍남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존
지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재
보호조례>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

등기사항전부증명서상 본건 건물 도로명주소는 "전주시 완산구 현무3길 9-22"이나 집합건축물대장상 "전주시 완산구 현무3길 29"로 기재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

전주지방법원 2025타경30938 (4)

1.2. 소재지

전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 7-7 501호

1.3. 건물명칭

집합건축물 (동명칭 없음)

1.4. 토지 면적

총 2필지, 합계 35.55㎡ (약 10.76평)

토지 지분 면적: 35.55㎡ (약 10.76평)

1.5. 건물 면적

전유 면적: 69.29㎡ (약 20.96평)

건물 지분 면적: 69.29㎡ (약 20.96평)

1.6. 건물 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 중 5층 501호

외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감

내벽: 몰탈위 벽지도배 및 타일붙임 등 마감

창호: 샷시창호

1.7. 용도

다세대주택

1.8. 감정가

212,000,000원 (2억 1천 2백만원)

1.9. 경매 구분

부동산임의경매

1.10. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.11. 특이사항

중복병합사건, 공동담보 물건임.

1.12. 건축 연도

2022년 08월 25일 사용승인 (준공 5년 미만)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 소재 "전주동부시장" 북측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가 및 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 상업지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 시내간선도로가 통과하는 등 제반 교통 여건은 무난한 편임.

2.3. 도로상황

북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획

- 경원동3가 7-7: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(역사도심), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(풍남초등학교), 역사문화환경보존지역.

- 경원동3가 8-19: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(역사도심), 가축사육제한구역, 상대보호구역(풍남초등학교), 역사문화환경보존지역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 11월 16일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권

3.2. 총 채권액

등기부상 채권 총액: 811,000,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항 없음. 인수되는 보증금 없음.

3.4. 임차인 현황

3.4. 1.임차인 1

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-13

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 주거 혼재 여부

본건은 근린상가, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 상업지역에 위치하여 일반적인 상권 형성이 가능한 입지임.

4.2. 시장과의 거리

"전주동부시장" 북측 인근에 위치하여 시장 접근성이 양호함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 풍남초등학교가 위치하여 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있음.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

본건은 전주 도심에 위치하며, "전주동부시장"이 인근에 있어 시장 이용이 편리함. 또한, 전주시는 혐오시설의 완주군 이전에 대해 부정적인 입장을 명확히 하고 있으며, 폐기물처리시설 등의 혐오시설 설치 계획이 없음을 밝히고 있음. 따라서 본건 주변에 유해하거나 혐오스러운 시설이 직접적으로 존재할 가능성은 낮다고 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주소 불일치

등기사항전부증명서상 본건 건물 도로명주소는 "전주시 완산구 현무3길 9-22"이나 집합건축물대장상 "전주시 완산구 현무3길 29"로 기재되어 있어, 등기부와 대장상의 주소 불일치에 대한 확인이 필요함.

6.2. 중복병합사건, 공동담보

해당 물건은 중복병합사건 및 공동담보로 진행되고 있어, 타 물건과의 연계 및 경매 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있음.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 총 채권액이 감정가의 약 3.8배에 달하는 811,000,000원이지만, 모든 권리가 말소되므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 없음. 다만, 이는 초기에 높은 담보 인정 비율로 설정되었거나, 시장 가치 하락의 간접적인 지표가 될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 준공 5년 미만의 비교적 신축인 철근콘크리트조 다세대주택으로, 전주시 중심 상업지역에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호하며, 매각으로 인한 인수되는 권리가 없어 권리관계가 깨끗한 물건임. 다만, 등기부와 건축물대장상의 주소 불일치, 중복병합 및 공동담보 물건이라는 점은 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 준공 5년 미만의 신축 건물로 관리 상태 및 하자 발생 가능성이 낮음.

* 전주 도심 상업지역 내 위치하여 주거 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 매각으로 인해 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리관계 정리가 용이함.

* 감정가가 시장 시세를 반영하는 수준으로 판단되며, 향후 가치 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보에 따르면, 본건의 감정가는 212,000,000원이며, 이는 현 시세의 적정 수준으로 판단됩니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 구체적인 시세 자료가 제공되지 않아 직접적인 비교 분석은 어렵지만, 물건의 신축 연도, 입지 조건, 거래 가능한 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때 감정가 수준의 시세가 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

215,000,000원 ~ 225,000,000원

본 예상 입찰가는 감정가를 기준으로, 신축 건물이라는 점과 향후 잠재적 가치를 고려하여 설정되었습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 최신 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.