나이스옥션 법원경매 전주 2025타경30938 [3] 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 7-7 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 소재 ""전주동부시장"" 북측 인근에 위치하며
부근은 근린상가 및 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 상업지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강장 및 시내간선도로가 통과하는 등
제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

가~다)철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 중 제4층 제401호 외 2개호로서,
- 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감
- 내 벽 : 몰탈위 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

가~다)는 각각 다세대 주택 1세대로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급,배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 현황 '오피스텔 및 공동주택부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-경원동3가 7-7 : 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2024-02-29)(역사도심 지구단
위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(풍남초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경
보존지역<전라북도지정문화재보호조례>.
-경원동3가 8-19 : 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2024-02-29)(역사도심 지구단
위계획구역), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(풍남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존
지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재
보호조례>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

1. 부동산현황조사보고서에 의하면 점유자 한상배는 유치권자로 약 2억 원의 공사대금채권이 있다고 조사되었으나 그 성립 여부는 불분명함
2. 등기사항전부증명서상 본건 건물 도로명주소는 "전주시 완산구 현무3길 9-22"이나 집합건축물대장상 "전주시 완산구 현무3길 29"로 기재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경30938 (3)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 7-7 502호

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

토지면적: 35.55㎡ (약 10.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.29㎡ (약 20.96평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 소재 전주동부시장 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린상가, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 일반상업지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 있고 시내간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편임.

* 토지 형상 및 이용상태: 2필지의 일단으로 구성된 부정형 평지로서, 현재 '오피스텔 및 공동주택 부지'로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 경원동3가 7-7: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(역사도심 지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(풍남초등학교), 역사문화환경보존지역.

* 경원동3가 8-19: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(역사도심 지구단위계획구역), 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(풍남초등학교), 역사문화환경보존지역.

1.2. 권리분석

* 등기사항전부증명서상 말소기준권리: 2022년 11월 16일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (720,000,000원)임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 점유자로서 유치권자로 약 2억 원의 공사대금채권이 있다고 조사되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 약 840,000,000원 (케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당, 서원준 근저당, 군산세무서장 압류, 서원준 임의경매, 전주세무서 압류, 케이씨유엔피엘대부 임의경매, 국민건강보험공단 압류 등)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 근린상가 및 소규모 공동주택, 단독주택이 혼재하는 지역으로, 전주동부시장과 인접하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음. 일반상업지역에 해당하여 상업시설의 이용이 가능함.

* 시장과의 접근성: 전주동부시장이 북측 인근에 위치하여 시장 이용이 편리한 편임.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용 또한 비교적 편리한 편임.

* 편의시설: 전주동부시장을 비롯한 주변 근린시설 이용이 가능하며, 교육시설로는 풍남초등학교가 인근에 위치함. (검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었음.)

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 존재 가능성: 점유자 한 씨가 약 2억 원의 공사대금 채권에 대한 유치권을 주장하고 있으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있음. 이는 가장 큰 리스크 요인임.

* 주소 불일치: 등기사항전부증명서상 도로명주소("전주시 완산구 현무3길 9-22")와 집합건축물대장상 주소("전주시 완산구 현무3길 29")가 다소 상이하여 행정 절차 시 확인이 필요할 수 있음.

* 다수의 권리관계: 근저당, 압류, 다수의 임의경매 개시 결정이 등기되어 있어 권리 분석이 복잡한 편임. 그러나 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 토지 이용 규제: 본 건 토지는 방화지구, 역사문화환경보존지역, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획 및 규제사항이 적용되고 있음.

1.6. 종합의견

본 물건은 전주시 완산구 중심지에 위치하며, 상업지역 내에서 공동주택 용도로 활용되고 있는 다세대주택임. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이나, 약 2억 원에 달하는 불분명한 유치권 존재 가능성이 주요 리스크로 작용할 수 있음. 유치권 성립 여부에 따라 물건의 명도 및 실질적인 취득 비용에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적임. 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

1.7. 투자포인트

* 핵심 지역 입지: 전주시 완산구 경원동3가라는 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 입지적 가치를 지님.

* 주변 개발 잠재력: 역사도심 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 장기적인 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있을 수 있음.

* 적극적인 권리 조사 시 유리: 유치권의 성립 여부를 명확히 파악하고, 만약 성립되지 않거나 낮은 금액으로 해결 가능하다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 얻을 수 있음.

1.8. 예상입찰가

본 건의 감정가는 220,000,000원임. 하지만, 약 2억 원의 공사대금 채권에 대한 유치권이 주장되고 있으며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수하게 될 경우 상당한 추가 비용이 발생할 수 있음. 제공된 정보 및 제한적인 검색 결과만으로는 정확한 현 시세 비교 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵다는 점을 감안해야 함.

유치권 위험을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요하며 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰을 고려해야 함. 만약 유치권이 성립될 경우, 실제 취득가는 감정가 이상이 될 가능성이 매우 높음. 따라서, 법률 전문가와 유치권 관련 추가 조사를 진행한 후, 위험 요소를 충분히 반영하여 입찰가를 결정해야 함.

현재 상황에서는 감정가의 60~70% 수준을 잠재적 입찰 범위로 고려해볼 수 있으나, 이는 유치권의 불확실성에 대한 높은 위험 부담을 전제로 한 추정치이며, 철저한 권리 분석 후에 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.