나이스옥션 법원경매 전주 2025타경30938 [2] 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 7-7 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 소재 ""전주동부시장"" 북측 인근에 위치하며
부근은 근린상가 및 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 상업지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강장 및 시내간선도로가 통과하는 등
제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

가~다)철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 중 제4층 제401호 외 2개호로서,
- 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감
- 내 벽 : 몰탈위 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

가~다)는 각각 다세대 주택 1세대로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급,배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 현황 '오피스텔 및 공동주택부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-경원동3가 7-7 : 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2024-02-29)(역사도심 지구단
위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(풍남초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경
보존지역<전라북도지정문화재보호조례>.
-경원동3가 8-19 : 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2024-02-29)(역사도심 지구단
위계획구역), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(풍남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존
지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재
보호조례>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

등기사항전부증명서상 본건 건물 도로명주소는 "전주시 완산구 현무3길 9-22"이나 집합건축물대장상 "전주시 완산구 현무3길 29"로 기재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경30938 (2)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 7-7 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 191,000,000원 (19,100만원)

* 토지면적: 27.75㎡ (약 8.39평)

* 토지지분: 27.746㎡ (약 8.39평)

* 건물면적: 54.08㎡ (약 16.36평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OO

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가에 소재하며, ""전주동부시장"" 북측 인근에 위치합니다. 부근은 근린상가, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 상업지역으로 파악됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 시내간선도로가 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 소유권: 장세철(2020.06.30. 보존), 박성주(2022.04.12. 이전)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사(2022.11.16., 720,000,000원), 서원준(2023.03.22., 120,000,000원)

* 압류: 군산세무서장(2024.12.12.), 전주세무서(2025.05.22.), 국민건강보험공단(2026.03.25.)

* 임의경매: 서원준(2025.03.05., 165,895,890원), 케이씨유엔피엘대부(2025.10.28., 678,867,683원)

* 총 등기부채권액: 840,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2005-11-01

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 실제 보증금/차임 관련 추가 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 경원동3가는 근린상가, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 상업지역입니다. 전주 동부시장과 인접해 있어 전통 시장의 활력을 느낄 수 있는 지역입니다.

* 시장 동향: 전주시 상업용 부동산 시장은 지역 및 상권 규모에 따라 양극화되는 현상을 보이고 있으며, 전주 동부권 일부 상권의 경우 공실률이 높은 것으로 분석됩니다. 이는 상권별로 상이한 투자 가치를 시사합니다.

* 자산 가치: 다세대주택은 주거 수요와 함께 상업지역 내에 위치하여 임대 수익 및 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다. 다만, 역사문화환경보존지역 등 관련 규제 사항은 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 쇼핑: 전주동부시장이 인접해 있습니다.

* 교육: 부근에 풍남초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 교통: 시내버스 승강장 및 주요 간선도로 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주소 불일치: 등기사항전부증명서상 도로명 주소("전주시 완산구 현무3길 9-22")와 집합건축물대장상 주소("전주시 완산구 현무3길 29")가 상이합니다. 이로 인해 서류 발급 및 행정 절차 진행 시 혼선이 발생할 수 있으며, 정확한 주소 확인이 필수적입니다. 전주시 완산구는 이러한 건축물대장 지번 일치화 작업을 진행하고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임의환 씨는 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인입니다. 실제 권리 관계 및 추가적인 채권·채무 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 중복병합사건: 본 건은 여러 경매 사건이 병합된 사건으로, 절차 진행 및 권리 관계 확정에 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(역사도심), 상대보호구역(풍남초등학교), 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 경원동3가에 위치한 다세대주택으로, 전주동부시장 인근 상업지역에 자리하고 있어 생활 편의 시설 이용이 용이하며 교통 여건 또한 무난한 편입니다. 하지만 등기부등본과 건축물대장 상의 주소 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재, 중복병합사건이라는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 역사문화환경보존지역 등 지정 지역으로 인한 개발 제한 가능성도 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 전주 동부시장 인근 상업지역에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 역사문화 환경 보존 구역 내 위치하여 지역적 특색을 가집니다.

* 부동산 임의경매로, 시세 대비 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 191,000,000원입니다. 주변 상권 분석 결과, 전주 지역 상권은 양극화 경향을 보이며, 동부권 일부 상권의 공실률이 높은 점 등을 감안할 때, 본건의 투자 가치는 신중하게 평가해야 합니다. 또한, 주소 불일치 및 대항력 있는 임차인 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가 대비 75%~80% 수준인 약 143,000,000원 ~ 152,800,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 참고: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 것이며, 실제 투자 결정 시에는 더욱 면밀한 현장 조사 및 권리 분석, 주변 시세 조사를 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.